TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 29 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 25/07420 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RNNV

NAC : 72I

Jugement rendu le 29 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros, dont le siège social est sis à [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY sous le numéro 533 489 977

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [U] [R] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 17 Décembre 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Mars 2026 et mise en délibéré au 09 Avril 2026. Le délibéré a été prorogé au 29 avril 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [R] [D] est propriétaire des lots numéros 246, 278 et 568 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [U] [R] [D] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 1] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé;

— Condamner M. [U] [R] [D] à lui payer les sommes suivantes :

• 13 235,14 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 15 octobre 2025, appels du 4ème trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 17 septembre 2025, date de la mise en demeure;

• 3 300 € (3x 826 € + 822 €) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 01/01/2026 au 31/12/2026, approuvé à l’assemblée générale du 11 avril 2025 (résolution numéro 11), non encore échues, devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 227,88 € (4 x 56,97 €) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base des cotisations au fonds travaux pour la période allant du 01/01/2026 au 31/12/2026, approuvé à l’assemblée générale du 11 avril 2025 (résolution numéro 14), non encore échues, devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965;

•1 000 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [U] [R] [D] aux entiers dépens de l’instance;

— MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

Au soutien, il explique que le défendeur s’est abstenu de payer régulièrement ses charges de copropriété durant ces dernières années et a déjà été condamné par le tribunal judiciaire d’EVRY suivant jugements du 28 janvier 2019 et du 20 avril 2023 pour non paiement de celles-ci.

Il ajoute que la défaillance persistante et manifeste du défendeur à exécuter ses obligations de copropriétaire cause d’importantes difficultés de trésorerie au syndicat, privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, et le contraint à effectuer des diligences complémentaires en vue du recouvrement des charges impayées.

Par jugement du 19 février 2026, le tribunal judiciaire d’Evry a ordonné la réouverture des débats aux fins de production des jugements antérieurs dont il fait état.

A l’audience du 12 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance et a transmis les pièces demandées.

M. [U] [R] [D] , bien que régulièrement assigné n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 16 septembre 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [U] [R] [D], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires réclame le règlement dans le délai de 30 jours de la provision du 3ème trimestre 2025, d’un montant de 825,01 euros et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les conséquences de son application.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte des charges et appels de fonds travaux impayés arrêté au 1er octobre 2025, sur la période du 31 janvier 2023 au 1er octobre 2025, appel du 01/10/2025 au 31/12/2025 et fonds travaux loi ALUR 01/10/2025 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires comportant approbation des comptes, vote des budgets prévisionnels et travaux des 13 janvier 2022, 13 mars 2023, 24 mai 2024 et 11 avril 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 10 mars 2022,

— les attestations de non recours se rapportant à ces assemblées,

— les appels de fonds des exercices 2024 et 2025,

— les relevés individuels de charges des exercices du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2023 et du 1er au 31 décembre 2024,

— les relevés généraux des dépenses des exercices du 1er juilet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier au 31 décembre 2024,

— les jugements du tribunal d’EVRY du 28 Janvier 2019 et du 20 avril 2023,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires :

— le solde débiteur de 4 480,48 euros suite au jugement du 20 avril 2023. La demande du syndicat des copropriétaires, qui dispose déjà d’un titre exécutoire, se heurte à l’autorité de la chose jugée.

— le solde débiteur du relevé individuel des charges de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, d’un montant de 305,67 euros (2 808,62€-2 502,95€), à défaut de production du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle les comptes de cet exercice ont été approuvés.

— et le total des frais de recouvrement d’un montant de 440,00 euros ainsi que les frais de constitution d’hypothèque de 50,00, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés, sur la période du 31 janvier 2023 au 1er octobre 2025, appel du 01/10/2025 au 31/12/2025 et fonds travaux loi ALUR 01/10/2025 inclus, s’élève à la somme de 7 958,99 euros (=13 235,14€-4 480,48€-305,67€-440,00€-50,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 825,01 euros à compter du 16 septembre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 21 novembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

Aux termes d’un arrêt du 15 janvier 2026 la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a précisé que “le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés”.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite le paiement :

— de la somme de 3 300,00 euros au titre des provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026,

— et de la somme de 227,88 euros au titre des provisions devenues exigibles, dues sur la base des cotisations au fonds travaux pour la période allant du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

Or, dans sa lettre de mise en demeure du 16 septembre 2025, il sollicite le paiement de la somme de 825,01 euros « correspondant à la provision du 3ème trimestre 2025 ».

Au vu de l’arrêt de la Cour de cassation le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires devait justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la mise en demeure du 16 septembre 2025 ne visant que des appels de provisions de l’exercice 2025.

Par conséquent, à défaut de justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la demande du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] en paiement des provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel et des cotisations au fonds travaux, pour la période allant du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [U] [R] [D] a déjà été condamné par jugements du tribunal judiciaire d’EVRY du 28 janvier 2019 et du 20 avril 2023 pour non paiement de ses charges de copropriété et il ressort du décompte versé aux débats qu’il reste devoir une somme de 4 480,48 euros au titre du jugement du 20 avril 2023.

Cette défaillance est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M. [U] [R] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 700,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [U] [R] [D], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [R] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 7 958,99 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés, sur la période du 31 janvier 2023 au 1er octobre 2025, appel du 01/10/2025 au 31/12/2025 et fonds travaux loi ALUR 01/10/2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 825,01 euros à compter du 16 septembre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 21 novembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

DECLARE irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] en paiement des provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel, pour la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2026;

DECLARE irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] en paiement des provisions devenues exigibles, dues sur la base des cotisations au fonds travaux pour la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2026;

CONDAMNE M. [U] [R] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 700,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

CONDAMNE M. [U] [R] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [U] [R] [D] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,