TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e Laurence KALIFA

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/06917 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VPM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [P]

né le 21 Mai 1970 à [Localité 4], domicilié : chez Cabinet [R], Administateur de biens, [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [H]

né le 09 Août 1999 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 21 novembre 2022, M. [G] [P], représenté par son mandataire, le cabinet Bourgeat, a consenti à M. [D] [H] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 270 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [D] [H] le 27 février 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 921,48 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, M. [G] [P], représenté par son mandataire, le cabinet Bourgeat, a fait assigner en référé M. [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection, sous le fondement de la loi du 6 juillet 1989, afin d’obtenir :

constat de la résiliation du bail et expulsion,condamnation au paiement de la somme de 1 809,30 euros et d’une indemnité d’occupation de 279,42 euros,condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 9 janvier 2025, M. [G] [P], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance au montant de 1 381,64 euros au 5 décembre 2024.

Citée par acte remis à étude, M. [D] [H] n’a pas comparu, n’a pas été représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la première audience du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et paiement d’indemnités d’occupation

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. À l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes en cause.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Selon acte de commissaire en date du 27 février 2024, M. [G] [P] a fait commandement à M. [D] [H] d’avoir à payer la somme en principal de 921,48 euros.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties du 21 novembre 2022 prévoit que « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au BAILLEUR un mois après un commandement demeuré infructueux pour :

modification de la destination des lieux ;défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, taxes ; (…)».

Même si en espèce le commandement de payer du 27 février 2024 a bien respecté le délai légal donné au locataire pour régulariser l’impayé, la rédaction la clause résolutoire ne satisfait pas aux exigences des dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux relations entre le bailleur et la locataire ; qu’aucun avenant n’est intervenu depuis la signature du bail initial pour régulariser une telle clause ; de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat contradictoire au fond.

En effet, cette clause, en ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois ou six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Il s’ensuit que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion des locataires et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Dès lors il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [D] [H] reste devoir la somme de 932,96 euros, à la date du 5 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus et déduction faite des frais de procédure et de relance.

Pour la somme au principal, M. [D] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [D] [H] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de

932,96 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

M. [D] [H] sera en outre condamné à payer à M. [G] [P] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail liant les parties, l’expulsion de M. [D] [H], et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE M. [D] [H] à verser à M [G] [P], à titre provisionnel, la somme de neuf cent trente-deux euros et quatre-vingt-seize centimes (932,96 euros) décompte arrêté au 5 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre, correspondant à l’arriéré locatif ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [D] [H] à payer à M [G] [P] la somme de cent euros (100 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente