TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 19 JUIN 2025

Enrôlement : N° RG 23/12539 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HRJ

AFFAIRE : M. [B] [K] (la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY)

C/ S.D.C. 41/43 RUE ST JACQUES (la SARL ATORI AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffière : Madame Michelle SARTORI

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 juin 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [B] [K]

né le 28 août 1973 à MARSEILLE (13)

de nationalité Française

demeurant Domaine de Coste Chaude – 3100 chemin de la Carne – Route de Saint Maurice – 84820 VISAN

représenté par Maître Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires 41/43 RUE SAINT JACQUES 13006 MARSEILLE

représenté par son Syndic en exercice le Cabinet LAUGIER FINE

dont le siège social est sis 129 rue de Rome – 13006 MARSEILLE

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [K] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis 41/43 rue Saint Jacques – 13006 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 12 septembre 2023, à laquelle Monsieur [K] n’était ni présent ni représenté.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, Monsieur [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Marseille au visa des articles 10, 10-1, 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 1967, aux fins de :

A titre principal,

— PRONONCER la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 41/43 Rue Saint Jacques à Marseille, du 12 septembre 2023 pour manquement aux règles de convocation de M. [B] [K],

Subsidiairement,

— PRONONCER la nullité des délibérations 4 et 6 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 41/43 Rue Saint Jacques à Marseille, du 12 septembre 2023, pour non-respect des règles de répartition des charges ;

— PRONONCER la nullité des délibérations 18, 19 et 20 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 41/43 Rue Saint Jacques à Marseille, du 12 septembre 2023, pour abus de majorité ;

— DIRE que rien ne s’oppose à l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de M. [B] [K]

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 41/43 RUE SAINT JACQUES, à payer à M. [K] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires 41/43 RUE SAINT JACQUES, aux dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/12539.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 41/43 rue Saint Jacques 13006 MARSEILLE demande au tribunal de :

A titre principal,

— DECLARER irrecevable l’action de Monsieur [K] faute de produire son titre de propriété,

A titre subsidiaire, sur le fond,

— DEBOUTER Monsieur [K] de sa demande de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 septembre 2023,

A titre infiniment subsidiaire,

— DEBOUTER Monsieur [K] de ses demandes de nullité des délibérations 4, 6, 18, 19 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 septembre 2023,

Et en tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 4.000,00€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

— CONDAMNER Monsieur [K] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros à titre de procédure abusive,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 20 mars 2024.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il est constant que la qualité de copropriétaire s’apprécie au jour de l’assemblée générale contestée et qu’un copropriétaire ayant vendu son lot conserve qualité pour demander la nullité d’une délibération de l’assemblée générale dès lors qu’il avait la qualité de copropriétaire lors de celle-ci.

En l’espèce, la qualité de propriétaire de Monsieur [K] au moment de l’assemblée générale ressort du procès-verbal de cette assemblée, au sein duquel il est nommément mentionné avec la précision des tantièmes des parties communes attachées à ses lots, ainsi que des accusés de réception de la convocation envoyée à ce dernier par le syndic en sa qualité de copropriétaire.

Il n’est par ailleurs pas discuté que le requérant était absent sans être représenté lors de l’assemblée générale, et qu’il a bien introduit son recours dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Son action est donc recevable.

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale pour défaut de convocation

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires et que sauf s’il en est disposé autrement, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Selon l’article 9 du même texte, sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

L’article 64 précise quant à lui que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il est constant que la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic, à qui il appartient de démontrer la notification et sa date en conservant les accusés de réception ou tous autres documents faisant état de la remise de la convocation au destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les accusés de réception des deux convocations adressées à Monsieur [K] pour l’assemblée générale litigieuse fixée le 12 septembre 2023, qui portent la mention « Pli avisé et non réclamé » et la date du 11 août 2023.

La preuve de la régularité des convocations adressées au requérant est donc apportée et le moyen tiré de son défaut de convocation doit être rejeté.

Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions 4 et 6

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse que la résolution n°4 a approuvé les comptes de l’exercice 2022 et la résolution n°6 a approuvé le budget prévisionnel pour les années 2023 et 2024.

Monsieur [K] soutient que ces deux résolutions seraient contraires à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété en ce qu’elles auraient entériné des comptes et budgets prévoyant sa participation aux charges d’entretien de l’escalier commun de l’immeuble sis 41 rue Saint-Jacques au titre de son lot numéro 1, alors qu’il en serait dispensé.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble du 41-43 rue Saint Jacques prévoit, en son article 3, que sont notamment des parties communes l’entrée de l’immeuble avec sa porte, le vestibule, l’escalier dans toute sa hauteur ainsi que les paliers de l’escalier. Le titre V relatif à la répartition des charges communes ne contient aucune mention qui dispenserait certains copropriétaires de certaines charges, et aucune partie commune « spéciale » n’est instituée par le règlement de copropriété.

Ainsi, Monsieur [K] ne démontre pas qu’il serait dispensé de participer aux charges relatives à la cage d’escalier commune par le règlement de copropriété. Il ne vise d’ailleurs aucune disposition particulière de celui-ci à l’appui de sa demande.

Le requérant ne rapporte pas davantage la preuve qu’il n’aurait pas d’utilité de l’escalier commun et devrait ainsi être dispensé des charges relatives à son entretien en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, l’état descriptif de division prévoit que le lot numéro un dispose d’une entrée privative au 43 rue Saint-Jacques et qu’il n’a plus d’accès direct à l’escalier commun depuis la séparation entre l’appartement du rez-de-chaussée et celui du premier étage. Il ajoute toutefois, s’agissant de la partie du sous-sol à usage de caves comprise dans ce lot, que « la cave n°1 bis se trouvant dans le sous-sol de l’immeuble côté rue Saint-Jacques et qui faisait autrefois partie du sous-sol affecté à l’appartement du rez-de-chaussée et du premier étage devra être séparée du surplus du sous-sol affecté exclusivement au propriétaire du premier lot au moyen de l’édification d’une cloison que le copropriétaire du rez-de-chaussée devra faire édifier à ses frais suivant une ligne A B C D E indiquée sur le plan des caves, en installant une porte entre les points B C D pour lui permettre d’accéder également par l’escalier commun à l’ensemble des caves. Le copropriétaire du premier lot pourra également accéder comme les autres copropriétaires de l’immeuble à la partie du sous-sol qui lui est affectée, par l’entrée directe menant aux caves et prenant accès sur la rue Saint-Jacques ».

Ainsi, le copropriétaire du premier lot dispose de plusieurs accès possibles aux caves en général, et à la sienne en particulier, notamment par l’escalier commun. En l’absence d’autres éléments versés aux débats qui démontrerait qu’il n’aurait pas accès à cet escalier ou que celui-ci ne lui procurerait aucune utilité, il n’est pas justifié qu’il devrait être dispensé des frais d’entretien de cette partie commune.

Enfin et en tout état de cause, le tribunal relève que Monsieur [K] ne démontre par aucune pièce que les comptes et le budget approuvés par les résolutions qu’il conteste auraient mis à sa charge des frais en lien avec l’entretien de la cage d’escalier, puisqu’il ne produit notamment pas les appels de fonds ni les décomptes individuels de charges correspondant, ni même les comptes litigieux.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler les résolutions numéros 4 et 6 de l’assemblée générale.

Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions 18, 19 et 20

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale contestée que la résolution n°18 est une information à l’attention des copropriétaires concernant les mises en demeures infructueuses adressées à Monsieur [K] pour élaguer les arbres du jardin dont il a la jouissance, tandis que la résolution n°19 a autorisé le syndic à introduire une action en justice contre celui-ci en vue de demander l’émondage de ces arbres et la résolution n°20 a validé la convention d’honoraires de l’avocat mandaté pour défendre les intérêts du syndicat dans cette procédure.

Monsieur [K] soutient que ces résolutions constituent un abus de majorité en ce que la taille des arbres relèverait des charges communes qui ne peuvent lui être exclusivement imputées.

A titre liminaire, il doit être constaté que la résolution numéro 18 est une simple information à l’attention des copropriétaires et n’a donné lieu à aucun vote ni à aucune prise de décision, de sorte qu’en l’absence de décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il n’y a pas lieu à annulation.

S’agissant de l’abus de majorité, il y a lieu de rappeler qu’un tel abus est constitué lorsque la majorité des copropriétaires use de ses droits dans un but autre que l’intérêt collectif de la copropriété. C’est le cas en particulier lorsqu’elle adopte une décision sans profit pour elle-même dans l’intention de nuire, ou dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. La preuve de cet abus doit être rapportée par celui qui l’invoque. Il ne peut en aucun cas résulter de l’absence de justification des motifs de la décision, ou de l’absence de « justes motifs » invoqués par les copropriétaires, le tribunal ne pouvant se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

Or, en l’espèce, non seulement Monsieur [K] ne démontre pas en quoi le but poursuivi par les résolutions ayant voté en faveur de l’introduction d’une action en justice pour obtenir la taille des arbres serait contraire à l’intérêt collectif ou favoriserait uniquement les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, mais il ressort en outre du règlement de copropriété que celui-ci prévoit expressément que le jardin d’agrément est à entretenir à ses frais par le propriétaire du lot du rez-de-chaussée, qui en a la jouissance à titre exclusif et perpétuel.

Il a d’ailleurs été indiqué à l’audience que depuis l’introduction de la présente instance, Monsieur [K] avait été condamné en référé à procéder à l’élagage des arbres sous astreinte.

Il y a donc lieu de débouter Monsieur [K] de ses demandes d’annulation des résolutions 18, 19 et 20.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’abus de procédure

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, le syndicat ne démontre pas que l’action en annulation d’assemblée générale intentée par Monsieur [K] procèderait d’une intention de nuire ou aurait été engagée de mauvaise foi.

En l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [K], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour se défendre dans le cadre de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DECLARE recevable l’action en annulation de l’assemblée générale du 12 septembre 2023 engagée par Monsieur [B] [K] ;

DEBOUTE Monsieur [B] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 41/43 rue Saint Jacques 13006 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SARL LAUGIER FINE, de sa demande reconventionnelle au titre de l’abus de procédure ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 41/43 rue Saint Jacques 13006 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SARL LAUGIER FINE, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX-NEUF JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE