Cour d’appel de [Localité 1]

Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Juge des contentieux de la protection

Décision du : 07 Mai 2026

N° RG 25/00128 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FRJC

Minute : 26/103

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :

Eloïse CORMIER, juge des contentieux de la protection

Greffier :

Catherine DEHIER, greffier lors des débats et du prononcé

DEMANDERESSE

Madame [O] [U]

née le 12 Mai 1946 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

comparante

ET

DEFENDEUR

Monsieur [R] [E]

né le 15 Décembre 1990 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

–ooOoo--

Débats publics tenus à l’audience publique du 05 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 07 Mai 2026

Décision publique

Jugement prononcé le 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Envoyé le :

expédition conforme :

Madame [O] [U]Monsieur [R] [E]Monsieur le Directeur de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités

copie exécutoire :

Madame [O] [U]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 01 avril 2023, Madame [O] [U] a donné en location à Monsieur [R] [E] un logement situé [Adresse 3], [Localité 4], moyennant un loyer de 470 euros.

Le 27 juin 2025, Madame [O] [U] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers de 4101 €.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, Madame [O] [U] a fait assigner Monsieur [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rochefort aux fins de :

— prononcer la résiliation du contrat de location à ses torts;

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier;

— le condamner à lui payer la somme de 6121 € au 12 septembre 2025, sauf à parfaire ainsi qu’au paiement des loyers et charges impayés du jour de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à la libération complète et effective des lieu, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— le condamner à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas parvenu avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mars 2026.

A l’audience, Madame [O] [U] maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 9061 euros. Elle indique qu’elle n’a aucune certitude que Monsieur [E] réside encore dans le logement qui est tout le temps fermé mais qu’en tout état de cause, ce dernier ne lui a pas fait parvenir de congé.

Monsieur [R] [E] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné à étude. La présente décision, susceptible de recours, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

L’assignation a régulièrement été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 octobre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience, ainsi que l’exige l’article 24, § III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 27-I-1° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Toutefois, s’agissant d’un bailleur personne physique, aucune sanction n’est encourue de ce chef.

La demande est donc recevable.

Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au regard des pièces versées aux débats (décompte des loyers échus et charges lors du commandement de payer et au 05 mars 2026), Monsieur [R] [E] reste devoir à Madame [O] [U] la somme de 8511 euros (échéance de Mars 2026 comprise). En effet, si dans le décompte présenté à l’audience, Madame [U] n’a pas décompté une somme de 550 euros perçue en Février 2025, elle l’avait toutefois décompté lors du commandement de payer pour justifier de la somme de 4101 euros alors réclamée. Il convient donc d’en tenir compte et de déduire cette somme.

En conséquence, Monsieur [R] [E] sera condamné au paiement de cette somme outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résolution du contrat de bail

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 01 avril 2023 ne contient pas expressément de clause résolutoir en cas de défaut de paiement des loyers.

Si l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, ces nouvelles dispositions n’ont toutefois pas pour effet de modifier ni les termes du contrat ni les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail, a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 sans clause résolutoire. Il n’apparait ainsi pas possible de considérer qu’elle contient une clause résolutoire implicite et ainsi il ne saurait être constaté la résiliation de ce contrat.

Cependant, aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débats et notamment des décomptes de loyer que Monsieur [E] n’a plus réglé son loyer depuis 2025 et qu’il le versait irrégulièrement avant. Cela constitue un manquement grave à son obligation contractuelle de paiement du loyer.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail à compter du jour de l’audience.

A compter de cette date, Monsieur [R] [E] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 05 mars 2026, Monsieur [R] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [E] au paiement de cette indemnité à compter du 05 mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Monsieur [R] [E] succombe à l’action, il sera donc condamné aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Madame [U] ne justifie toutefois d’aucun frais irrépétibles exposés, elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et les circonstances de la cause de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en vertu de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, exécutoire de plein droit par provision, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Madame [O] [U] aux fins de résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 01 avril 2023 entre Madame [O] [U] d’une part, et Monsieur [R] [E] d’autre part, concernant les locaux situé [Adresse 3], [Localité 4], au 05 mars 2026;

DIT que Monsieur [R] [E] est occupant sans droit ni titre;

ORDONNE à Monsieur [R] [E] à de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [R] [E] à ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] à payer à Madame [O] [U] la somme de 8511 au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 05 mars 2026 (échéance de Mars 2026 comprise), outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

FIXE au montant du loyer courant, augmenté des charges éventuelles, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [E] à Madame [O] [U] et le CONDAMNE en conséquence au paiement de cette somme à compter de la résiliation du bail le 05 mars 2026 jusqu’à la libération totale des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE Madame [O] [U] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé le 07 mai 2026 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de Rochefort conformément aux dispositions des articles 450 et 456 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame CORMIER, Vice-Présidente et par Madame DEHIER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION