TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Avril 2025

N° RG 25/00223 – N° Portalis DBW3-W-B7J-544P

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société MMG 36 MONTGRAND

dont le siège social est sis [Adresse 6]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Bertrand GAYET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

DENONCE:

AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

ARKEA FINANCEMENT ET SERVICES ( sous le nom commercial FINANCO)

dont le siège social est sis [Adresse 5]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

Société CA AUTO BANK SPA

pris en la personne de son représentant légal sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 28 mars 2024, la SCI MMG 36 MONTGRAND a donné à bail précaire à la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 650 euros et une provision sur charges et taxes mensuelle de 350 euros.

Le bail a prévu un paiement mensuel du loyer.

La SCI MMG 36 MONTGRAND s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la SCI MMG 36 MONTGRAND a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES, pour une somme de 9 775,72 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 07 février 2025, la SCI MMG 36 MONTGRAND a fait assigner la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Lors de l’audience du 23 avril 2025, la SCI MMG 36 MONTGRAND, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail à la date du 11 janvier 2025 ;Ordonner l’expulsion de la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;Autoriser en cas d’expulsion, la SCI MMG 36 MONTGRAND a transporter les meubles et objets mobiliers et à les séquestrer aux frais, risques et périls de la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES ;Condamner la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES à payer à la SCI MMG 36 MONTGRAND:Une indemnité provisionnelle de 9 900 euros au titre les loyers impayés arrêtés au 16 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;Une indemnité d’occupation journalière d’un montant égal à 10% du loyer mensuel jusqu’à la reprise effective des lieux ; 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 11 décembre 2024 et des frais d’exécution de la décision à venir.

La SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES, régulièrement assignée à personne morale, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 16 janvier 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 11 décembre 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 12 janvier 2025. L’obligation de la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 12 janvier 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 3 000 euros, provision sur charges et taxe incluse, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu, à ce stade, de faire droit à la demande visant à fixer l’indemnité d’occupation à la somme journalière égale à 10% du loyer courant. La clause prévoyant cette indemnité d’occupation est une clause pénale en ce qu’elle prévoit l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut de paiement du preneur. Au vu du montant journalier qu’elle implique (qui reviendrait à tripler le montant du loyer mensuel), elle est susceptible de constituer un avantage manifestement excessif pour le bailleur et en tant que clause pénale elle peut être modifiée par le juge du fond. Cette clause ne peut ainsi pas constituer une obligation non sérieusement contestable.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de 3 000 euros par mois.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 16 janvier 2025 que la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du MOIS d’octobre 2024, et reste lui devoir une somme de 9 900 euros, arrêtée au 16 janvier 2025.

Cette somme inclus des pénalités de retard à hauteur de 10% des sommes dues. Il s’agit de l’application d’une clause pénale. Une clause pénale peut être modifiée par le juge du fond en ce qu’elle peut constituer un avantage manifestement excessif pour le bailleur. Le montant de la provision devant être allouée au demandeur ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond notamment.

Ainsi, au titre de la clause pénale, une provision de 100 euros sera allouée.

L’obligation du locataire de payer la somme de 9 100 euros au titre des loyers et charges échus et clause pénale, arrêtés au 16 janvier 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES sera condamnée, à payer à la SCI MMG 36 MONTGRAND la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait prématuré et aléatoire d’anticiper l’absence d’exécution de la présente ordonnance au point de condamner la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES au paiement des frais d’exécution forcée, par dérogation aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée en ce sens sera donc rejetée.

La SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 28 mars 2024 entre la SCI MMG 36 MONTGRAND et la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES, à la date du 12 janvier 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES à payer à la SCI MMG 36 MONTGRAND une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 12 janvier 2025, d’un montant de 3 000 euros provision sur charges et taxe incluse et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES à payer à la SCI MMG 36 MONTGRAND la somme provisionnelle de 9 100 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et clause pénale arrêtés au titre des mois d’octobre à décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNONS la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES à payer à la SCI MMG 36 MONTGRAND, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU GAGOSSIAN – HELIOT ASSURANCES aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT