COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 25/03020 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DGF

MINUTE N° : 25/

Copie exécutoire délivrée le 01 Juillet 2025

à M^e BLANC-GILLMANN et M^e KUCHUKIAN

Copie certifiée conforme délivrée

à

Copie aux parties délivrée le 01 Juillet 2025

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,

GREFFIER : Madame KELLER, Greffier

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 17 Juin 2025 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame KELLER, Greffier.

L’affaire oppose :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [K], [W] [U]

né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 11] (13),

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Marie-Noelle BLANC-GILLMANN de la SELARL BLANC-GILLMANN & BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [F] épouse [U]

née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 11] (13),

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marie-Noelle BLANC-GILLMANN de la SELARL BLANC-GILLMANN & BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. ROLO,

société immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 442 671 210

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie-Noelle BLANC-GILLMANN de la SELARL BLANC-GILLMANN & BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BELL’TER,

société immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 531 094 316

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Sophie KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 01 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence a signifé à M. [L] [U] le 29 août 2023 un commandement valant saisie immobilière.

Par jugement du 6 novembre 2024, signifié le 3 février 2025, le juge de l’exécution de [Localité 12] a adjugé à la SARL BELL’TER les biens et droits suivants : 3 parcelles de terre consistant

* pour la pareclle [Cadastre 10] en un cabanon à usage de local de rangement sur un unique RDC avec petite terrasse

* pour la parcelle [Cadastre 8] est édifiée une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur RDC avec terrasse

* sur la parcelle BE333 est édifiée une maison d’habitation élevée d’un étage sur RDC avec 2 terrasses, une piscine et une cave

ces parcelles étant situées [Adresse 5], section BE n°[Cadastre 6] pour une contenance de 15ca, section BE332 pour une contenance de 4a 99ca et section BE333 pour une contenance de 3a 41ca.

Ce jugement a été signifié 3 février 2025 à M. [L] [U].

Déclarant agir en vertu de ce jugement la SARL BELL’TER a fait signifier à M. [L] [U] le 3 février 2025 un commandement de quitter les lieux.

Par acte d’huissier en date du 11 mars 2025, M. [L] [U], Mme [Y] [F] épouse [U] et la SCI Rolo ont fait assigner la SARL BELL’TER devant le juge de l’exécution de Marseille.

A l’audience du 17 juin 2025, M. [L] [U], Mme [Y] [F] épouse [U] et la SCI ROLO ont, par conclusions réitérées oralement, demandé de

— déclarer nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux

— constater que la parcelle [Cadastre 8] est grevée de deux baux et d’une attestation de concession, antérieurs au commandement de saisie immobilière

— déclarer le commandement de quitter les lieux inopposable aux occupants de la parcelle [Cadastre 8]

— constater que la parcelle [Cadastre 9] est grevée d’un bail antérieur au commandement de saisie immobilière et déclarer ce bail opposable à la SARL BELL’TER

— déclarer le commandement de quitter les lieux inopposable aux occupants de la parcelle [Cadastre 9]

— subsidiairement ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue par la cour de cassation sur le pourvoi formé par M. [L] [U]

— à titre infiniment subsidiaire accorder aux époux [U] un délai de 8 mois pour quitter les lieux

— à tout le moins leur accorder une prorogation du délai du commandement de quitter les lieux de 3 mois au visa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— en tout état de cause débouter la SARL BELL’TER de ses demandes et leur allouer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL BELL’TER a, par conclusions réitérées oralement, demandé de

— débouter M. [L] [U] de ses demandes

— débouter la SCI ROLO de ses demandes

— condamner M. [L] [U] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux :

L’article L411-1 du code de procédure civile d’exécution dispose “sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux”.

L’article R411-1 du même code énonce “le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité :

1° L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie ;

2° La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion ;

3° L’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;

4° L’avertissement qu’à compter de cette date il peut être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef.

Ce commandement peut être délivré dans l’acte de signification du jugement”.

S’il résulte des termes de l’article L.322-13 du Code des procédures civiles d’exécution selon ses dispositions entrées en vigueur au 1er juin 2012 que “le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi”, évitant ainsi à l’adjudicataire d’entreprendre une procédure au fond aux fins de voir ordonner ladite expulsion, encore faut-il que le titre présenté à l’appui d’une voie d’exécution, en comporte toutes les caractéristiques et les mentions.

Il doit dès lors porter mention de la formule exécutoire exigé par l’article 502 du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’est pas contestable que le jugement d’adjudication du 6 novembre 2024 joint à l’acte de signification n’était revêtu d’aucune formule exécutoire. Or, s’agissant d’une irrégularité de forme, elle ne peut entraîner sa nullité qu’au cas où elle a causé à M. [L] [U] un grief. Or, le jugement d’adjudication et ses annexes revêtus de la formule exécutoire sont produits aux débats par la SARL BELL’TER de sorte que l’irrégularité tirée du seul défaut de présentation d’un exemplaire de la décision revêtu de la formule exécutoire lors de la délivrance de la signification dudit jugement n’a causé à M. [L] [U] aucun grief.

Dans ces conditions, la SARL BELL’TER était bien munie d’un titre exécutoire et pouvait valablement délivrer à M. [L] [U] le commandement de quitter les lieux, lequel engage la procédure d’expulsion, et n’est affecté d’aucune irrégularité puisque les mentions exigées par les dispositions sus-visées sont bien portées à l’acte.

Sur le bien fondé du commandement de quitter les lieux :

L’article L321-4 du code de procédure civile d’exécution dispose “Les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur. La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen”.

L’article R322-64 du même code énonce “sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés”.

En l’espèce, la SARL BELL’TER dispose d’un titre d’expulsion à l’encontre de M. [L] [U] par le jugement d’adjudication du 6 novembre 2024 et justifie en outre avoir rempli les conditions prévues à l’article R322-64 du Code des procédures civiles d’exécution, à savoir le versement du prix et le paiement des frais taxés.

S’il est incontestable que la parcelle [Cadastre 8] sur laquelle est édifiée une maison louée à Mme [G] selon bail du 30 avril 2021 est mentionnée dans le cahier des conditions de vente, clauses et conditions, contenant procès-verbal de description du 25 septembre 2023 en revanche ne figurent pas au procès-verbal descriptif

— la concession consenti par M. [L] [U] à la SCI ROLO (dont le représentant est M. [L] [U]) le 5 novembre 2020 sur la parcelle [Cadastre 8] aux fins de mise à disposition de 9 emplacements de parking,

— le contrat de location de parkings conclu le 20 novembre 2020 au profit de la SCI ROLO,

— le bail mixte passé le 6 juillet 2021 entre M. [L] [U] et la SCI ROLO pour une durée de 9 ans portant sur la maison de 120 m² avec piscine et jardin dans laquelle la SCI ROLO s’oblige à exercer une activité de promotion immobilière et gestion locative.

Pour autant les demandeurs démontrent que

— la concession (parcelle [Cadastre 8]) consentie par M. [L] [U] à la SCI ROLO est bien antérieure à la saisie puisqu’elle est annexée à la demande par la SCI ROLO de modification du permis de construire PC01302320A0035M01 accordé le 1er avril 2021 pour la rénovation de 2 logements existants et la construction de 9 logements collectifs avec 9 places de stationnement dédiées à l’opération sur la parcelle [Cadastre 8]

— le contrat mixte (parcelle [Cadastre 9]) a également été conclu avant la saisie puisqu’il stipulait en son article 4 que le loyer d’un montant mensuel de 450 euros DEVAIT être payé tous les 5 du mois mais uniquement à compter de la purge de tous les recours du permis de la SCI ROLO PC01302320A0035M01 (lequel a été contesté et a donné lieu à jugement du tribunal administratif du 20 novembre 2024) et au paiement du loyer le 3 décembre 2024 (quittance de loyer + relevé de compte).

Ces actes sont donc opposables à la SARL BELL’TER (même si elle n’en avait pas connaissance lors de l’adjudication) et je jugement d’adjudication ne peut constituer le titre d’expulsion qu’à l’égard de M. [L] [U] qui en définitive n’occupe pas les parcelles adjugées. Il sera donc fait droit à la contestation formées par les demandeurs.

La nature du litige justifie de dire que chaque partie supportera ses propres dépens et qu’il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution,

Déboute M. [L] [U], Mme [Y] [F] épouse [U] et la SCI Rolo de leur demande tendant à déclarer nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux,

Déclare le commandement de quitter les lieux inopposable aux occupants de la parcelle [Cadastre 8],

Déclare le commandement de quitter les lieux inopposable aux occupants de la parcelle [Cadastre 9],

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.

Le greffier Le juge de l’exécution