TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffiers : M. CARITEY, présent lors des plaidoiries

: M^me KAOUDJI, présente lors du délibéré

Débats en audience publique le : 10 Juin 2025

GROSSE :

Le 02/09/20225

à M^e Philippe CORNET

EXPEDITION :

Le 02/09/2025

à la défenderesse

N° RG 24/07426 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YJN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 2], domiciliée : chez Syndic CITYA CARTIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. LEGACY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LEGACY est propriétaire du lot n°3 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3].

Par exploit de commissaire de justice du 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a fait délivrer à la SCI LEGACY un commandement de payer les charges de copropriété impayées pour un montant de 646,43 euros, outre 74,94 euros de frais.

Par courrier recommandé du 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI LEGACY de lui payer la somme de 2.145,91 euros au titre des charges de copropriété impayées dans un délai de 30 jours.

Un constat de carence de conciliation a été dressé le 24 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL CITYA CARTIER, a fait assigner la SCI LEGACY à l’audience du 10 juin 2025, aux fins de :

Condamner la SCI LEGACY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] :La somme en principal de 2.149,84 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 novembre 2024,La somme de 966,7 euros au titre des frais nécessaires,Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024, date du commandement de payer,

Condamner la SCI LEGACY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner la SCI LEGACY au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, sauf à actualiser le montant de sa dette à 966,70 euros.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, la SCI LEGACY n’est ni comparante, ni représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision rendue par défaut.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la SCI LEGACY ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] justifie de la qualité de copropriétaire de la SCI LEGACY par la production du fichier immobilier et de l’acte notarié de vente du lot n°3 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à la SCI LEGACY en date du 3 août 2022.

Le contrat de syndic à effet du 11 mai 2023 et expirant le 30 juin 2025 est également versé au débat.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] produit :

le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale annuelle du 11 mai 2023 approuvant les comptes du syndic en exercice pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, d’une part, et modifiant le budget prévisionnel de l’exercice sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et votant le budget prévisionnel de l’exercice sur la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 d’autre part,le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale annuelle du 27 mai 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, d’une part, et votant le budget prévisionnel de l’exercice sur la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 d’autre part,un décompte sur la période du 1er janvier 2024 au 13 mai 2025 indiquant un solde débiteur de 966,70 euros,les relevés individuels de charges (charges générales) et les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte.

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît être éteinte, selon décompte arrêté au 26 mai 2025 et déduction faite de la somme réclamée de 966,70 euros de la somme totale de 966,70 euros qui correspond aux frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera donc débouté de sa demande au titre des charges de copropriété impayées.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des dispositions susvisés, des décomptes et factures produites, la somme de 286,70 euros (commandement de payer du 24 juin 2024 et mise en demeure du 8 août 2024) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Il s’ensuit que la SCI LEGACY sera condamnée à payer la somme de 286,70 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de la SCI LEGACY, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SCI LEGACY succombant, sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande au titre des charges de copropriété impayées ;

CONDAMNE la SCI LEGACY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SARL CITYA CARTIER, la somme de deux cent quatre-vingt-six euros et soixante-dix centimes (286,70 euros) au titre des frais de recouvrement impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI LEGACY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SARL CITYA CARTIER, la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LEGACY aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION