TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e PLANTARD Maxime

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00087 – N° Portalis DBW3-W-B7J-5363

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 10 janvier 2013, la SA LOGIREM a donné à bail à Monsieur [F] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte notarié du 2 novembre 2021, la SA LOGIREM a vendu l’ensemble immobilier dont dépend le logement de Monsieur [W], à la SA VILOGIA.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA venant aux droits de la SA LOGIREM, a fait signifier à Monsieur [W], par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative et de payer la somme en principal de 415,02 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 6 décembre 2024, la SA VILOGIA a attrait Monsieur [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, à titre principal pour défaut d’assurance, à titre subsidiaire pour défaut de paiement des loyersordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meuble au choix du requérant, aux frais, risques et périls du défendeur, en garantie des sommes dues ; condamner Monsieur [F] [W] à lui payer :* la somme provisionnelle de 576,43 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 15 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel avec charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 et plaidée.

Représentée par son conseil, la SA VILOGIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 656,77 euros au 5 mars 2025.

Cité à étude, Monsieur [F] [W] n’a pas comparu et personne pour lui.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier du locataire qui n’a pas souhaité se présenter aux rendez-vous fixés par le service chargé de l’établir.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [F] [W] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA VILOGIA.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA VILOGIA justifie que par acte notarié du 16 décembre 2022, elle a acquis de 13 HABITAT l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], dont dépend le logement de Monsieur [O]. Elle a donc qualité et intérêt à engager l’action en constatation de la clause résolutoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié pour défaut d’assurance du locataire, deux mois après un commandement resté infructueux (article 6.6).

Un commandement a été délivré par commissaire de justice à Monsieur [W] le 28 août 2024, d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée et la clause résolutoire.

Monsieur [W] n’a pas justifié de cette assurance dans le délai des deux délais impartis contractuellement. Les effets de la clause résolutoire sont donc acquis au 28 octobre 2024.

Monsieur [W] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La demande de séquestration, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

D’autre part, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Monsieur [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Monsieur [W] reste devoir la somme de 656,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 5 mars 2025.

Il convient de déduire de ce décompte les frais d’enquête sociale non justifiés et de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative, d’un montant global de 333,30 euros.

Pour le reste, Monsieur [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, ni preuve de sa libération.

Il sera donc condamné par provision, au paiement d’une somme de 323,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 août 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches engagées par la SA VILOGIA, il est équitable de condamner le défendeur à lui payer une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2013, entre la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA VILOGIA, et Monsieur [F] [W], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [W] à verser à la SA VILOGIA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexée suivant les modalités et indices de révision prévues au bail résilié, due à compter du 28 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [W] à verser à la SA VILOGIA, à titre provisionnel, la somme de 323,47 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 août 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [W] à verser à la SA VILOGIA, une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président