TROISIEME CHAMBRE CIVILE

27 Février 2026

N° RG 23/01139 – N° Portalis DB3U-W-B7H-M7DI

Code NAC : 74D

[Z] [I]

[U] [V] épouse [I]

C/

[X] [P]

[Y] [O] EPOUSE [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 27 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame MARQUES, Vice-Présidente

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 Octobre 2025 devant Camille LEAUTIER, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Camille LEAUTIER

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [I], né le 26 février 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [V] épouse [I], née le 13 juillet 1982 à [Localité 2] (CHINE), demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Aude-françoise LAPALU, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [O] épouse [P], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Bertrand LEBAILLY, avocat au barreau de CHARTRES

— -==o0§0o==--

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié en date du 2 juillet 1988, Madame [W] [L] veuve [B] et Monsieur [D] [B], propriétaires en indivision d’un bien immobilier situé à [Localité 3] (95), [Adresse 3], cadastré Section AV n°[Cadastre 1], composé de 4 parcelles numérotées n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], ont conclu avec Monsieur [Q] [E], propriétaire d’un bien immobilier situé à [Localité 3] (95), [Adresse 4], cadastré Section AV n°[Cadastre 6], une convention stipulant la constitution sur une partie de la propriété des consorts [B], cadastrée Section AV n°[Cadastre 5], qui sera le fonds servant, d’une servitude de passage au profit de la propriété de Monsieur [Q] [E] qui sera le fonds dominant, moyennant le règlement d’une indemnité de 25.000 € réglée le jour de l’acte, et ce afin de permettre à Monsieur [Q] [E] de pouvoir accéder à la [Adresse 5].

Suivant acte notarié en date du 3 juin 2022, Monsieur [Q] [E] a vendu à M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] son bien immobilier situé à [Localité 3] (95), [Adresse 4], cadastré Section AV n°[Cadastre 6], l’acte de vente mentionnant expressément l’existence de la servitude de passage précitée permettant l’accès à la [Adresse 5].

M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] se plaignent d’être empêchés d’exercer cette servitude de passage par M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] , qui ont fait l’acquisition du fonds servant le 27 décembre 1999 auprès de Monsieur et Madame [H], qui venaient eux-mêmes aux droits des consorts [B].

Par exploit introductif d’instance en date du 10 février 2023, M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] ont fait assigner M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise, auquel il est demandé au visa notamment des articles 686 et suivants du code civil :

* d’ordonner à M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] de laisser libre accès à la servitude de passage située en parcelle [Cadastre 5], sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

* de condamner solidairement M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des procès-verbaux de constat d’huissier et le plan établi par l’expert-géomètre.

Par décision en date du 28 mars 2024, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Une médiation a été tentée, sans succès.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 25 mars 2024, M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] demandent au Tribunal, au visa notamment des articles 686, 688, 691, 701 et 1353 du code civil :

* de condamner in solidum M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] à laisser libre accès à la servitude conventionnelle de passage située en parcelle [Cadastre 5], sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

* de débouter M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

* de condamner in solidum M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des procès-verbaux de constat des 22 juillet 2022 et 19 décembre 2023, ainsi que la sommation interpellative du 15 novembre 2023.

faisant notamment valoir :

— qu’ils disposent d’un titre constituant la servitude de passage dont ils se prévalent,

— que cette servitude de passage est opposable à M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] ,

— que cette servitude de passage leur est nécessaire pour faciliter l’accès à leur propriété,

— que M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] échouent à démontrer qu’ils pourraient, comme ils le prétendent, se prévaloir d’une quelconque prescription extinctive de la servitude de passage litigieuse, en ne produisant que des attestations de pure complaisance,

— qu’ils rapportent eux-même la preuve d’un usage de la servitude de moins de 30 ans, au moyen de l’attestation que leur a délivrée Monsieur [Q] [E], dont la validité ne saurait être sérieusement contestée.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 16 janvier 2025, M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] demandent pour leur part au Tribunal:

* de débouter M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] de l’ensemble de leurs demandes,

* de condamner M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens comprenant notamment les frais de procès-verbal de constat en date du 27 mars 2023,

faisant notamment valoir :

— que M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] , qui , en leur qualité de propriétaires du fonds dominant supportent la charge de prouver l’exercice effectif de la servitude de passage depuis moins de 30 ans, échouent à rapporter cette preuve,

— qu’eux-mêmes rapportent la preuve du non-usage de cette servitude conventionnelle de passage depuis plus de 30 ans.

Sur ce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2025. À l’issue de l’audience de plaidoiries du 10 octobre 2025, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2026, prorogé au 27 février 2026, date du présent jugement, étant précisé qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens respectifs.

MOTIFS

I – Sur la demande de M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] en condamnation in solidum de M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] à laisser libre accès à la servitude conventionnelle de passage située en parcelle [Cadastre 5], sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir

Pour rappel, il résulte du code civil :

— en son article 637 qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ;

— en son article 639 que la servitude dérive de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ;

— en ses articles 688 et 691 que les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées, telles que les servitudes de passage, qui ne peuvent, apparentes ou non, s’établir que par titres ;

— en son article 701 que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode, et notamment ne peut changer l’état des lieux ;

— en son article 702 que de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ;

— en son article 706 que la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans ;

— en son article 707 que les trente ans commencent à courir du jour où l’on a cessé d’en jouir lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues,

précisions étant faites :

* que le délai de prescription extinctive commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de cette servitude,

* que la preuve du non usage doit être rapportée selon les règles de l’article 1353 (anciennement 1315) du code civil, de sorte que si trente années se sont écoulées depuis la date du titre constitutif de la servitude, c’est au propriétaire du fonds dominant qu’il incombe de démontrer que la servitude de passage, dont il n’a pas la possession actuelle, a été exercée depuis moins de trente ans, pour pouvoir triompher de la prétention du propriétaire du fonds servant qui se prévaut de la prescription,

* que les juges du fond apprécient souverainement si les faits allégués sont constitutifs du non usage d’une servitude.

En l’espèce, il est constant :

— qu’une servitude de passage a été constituée par titre en date du 2 juillet 1988 sur une partie de la propriété des consorts [B], qui sera le fonds servant, au profit de la propriété de Monsieur [Q] [E], qui sera le fonds dominant, afin de permettre à Monsieur [Q] [E] de pouvoir accéder à la [Adresse 5] ;

— que l’existence de cette servitude de passage constituée par titre a été portée à la connaissance tant de M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] que de M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] , à l’occasion de l’acquisition par ces derniers de leurs propriétés respectives, soit le 27 décembre 1999 pour les premiers et le 3 juin 2022 pour les seconds ;

— que M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] , propriétaires du fonds dominant, ne disposent pas de l’usage actuel de la servitude de passage.

Étant propriétaires du fonds dominant, il appartient à M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] de rapporter la preuve que la servitude de passage dont ils se prévalent a été exercée depuis moins de trente ans, pour pouvoir triompher de la prétention de M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] , propriétaires du fonds servant, qui se prévalent de la prescription extinctive, peu important la question de l’utilité de ladite servitude, qu’il s’agisse des difficultés d’accès à leur propriété par la voie Sente du [Adresse 6] pour eux-mêmes ou pour des tiers, qu’il s’agisse encore de la valorisation de leur bien selon qu’il bénéficie ou pas d’une servitude de passage.

Pour ce faire, M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] produisent aux débats une attestation manuscrite de Monsieur [Q] [E], né le 14 décembre 1952, en date du 14 décembre 2022, rédigée en ces termes :

“J’ai été propriétaire de mon habitation principale : [Adresse 7] à [Localité 3],

de 1988 au 3 juin 2022. À cette date, j’ai vendu à Monsieur et Madame [I].

C’est un pavillon que j’ai fait construire : le gros oeuvre par des entreprises et l’intérieur par moi-même. J’ai depuis plus de 10 ans de graves problèmes de santé : maladie de Parkinson, cancer, etc

Depuis plus de 10 ans, je fais des séjours réguliers à l’hôpital pour me soigner avec de nombreux aller retours en taxi ou ambulance. Concernant la convention de servitude notariée que j’ai payée et qui a été rédigée par acte notarié :

j’ai utilisé cette servitude à pied, à mon gré, comme précisé dans l’acte notarié,

j’ai entretenu la partie de passage qui était utilisé exclusivement par moi-même.

Mon voisin a vendu son pavillon en informant son acquéreur, Monsieur [P], dans l’acte notarié de l’existance (sic) de cette servitude de passage par acte notarié.

En 2014, ce dernier a posé un portail sans mon accord et depuis 10 ans mon état de santé ne permet plus de l’utiliser.

Je n’ai jamais renoncé à cette servitude. Elle est nécessaire pour accéder à la [Adresse 8] et pour le ramassage des poubelles qui se fait par cette rue. La [Adresse 4] a une largeur de 2,20 mètres et se termine en impasse. Depuis 10 ans, je ne suis plus dans mon pavillon mais dans le pavillon de mes parents au [Adresse 9] (indivision : ma mère est décédée il y a 4 ans)

La raison : les ambulances n’arrivent pas à accéder à mon pavillon car il fallait remonter en marche arrière.” ,

précision étant faite que cette attestation, initialement dactylographiée, a été reprise manuscritement par Monsieur [Q] [E] pour se conformer aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023 et à la demande de M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] , il a été fait sommation interpellative à Monsieur [A] [E], né le 27 février 1950, frère de Monsieur [Q] [E], de s’expliquer sur les conditions dans lesquelles l’attestation précitée avait pu être rédigée et obtenue.

À cette sommation interpellative, Monsieur [A] [E] a répondu comme suit :

Question : avez-vous connaissance de l’attestation faite par votre frère [Q] aux requérants au sujet d’une servitude de passage sur une propriété voisine appartenant aux consorts [P], découlant d’ue convention de servitude en date du 2/7/1988 ?

Réponse: j’ai bien connaissance de l’attestation ;

Question : savez vous qui a rédigé cette attestation ?

Réponse: mon frère [E] [Q] a rédigé lui-même l’attestation ;

Question : votre frère avait-il toutes ses facultés intellectuelles lors de la rédaction de cette attestation ?

Réponse : mon frère [E] [Q] a toutes ses facultés intellectuelles ;

Question : qui était présent lors de la rédaction de cette attestation ?

Réponse : mon frère [E] [Q] a fait lui-même un brouillon que j’ai fait taper à l’ordinateur ; il a ensuite relu et signé ;

Question : dans quelles conditions a été rédigée cette attestation ?

Réponse: aucune pression de quiconque n’a été faite sur mon frère, il était seul lorsqu’il a rédigé son brouillon ;

Question : qu’avez vous à déclarer sur la servitude de passage ?

Réponse: il existe 2 canalisations d'[Localité 4] sur le passage ;

Question : d’après vous, à quand date la dernière utilisation de la servitude de passage, dans quelles conditions et par qui a – t elle été utilisée ?

Réponse : mon frère a utilisé le passage jusqu’en 2014 , il l’empruntait à pied.”

Monsieur [A] [E] a en outre précisé au commissaire de justice :

“ Je vous confirme que mon frère a bien utilisé cette servitude de passage à pied tant que son état de santé le permettait. Je précise par ailleurs que le grillage n’était pas complètement fermé : il était possible de l’ouvrir pour passer dans la servitude. Mon frère avait fait ainsi car Monsieur [H] ne fermait jamais à clef le portail. Je profite de l’occasion pour indiquer que Monsieur [P] a sciemment changé le portail en 2014 sans donner les clefs pour en bloquer définitivement l’accès.”

Pour faire échec à l’attestation de Monsieur [Q] [E], complétée par les réponses et précisions apportées par son frère, M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] produisent aux débats une attestation de Monsieur [G] [H], né le 23 mai 1963, auquel ils ont acheté leur bien le 27 décembre 1999, rédigée en ces termes :

“J’ai été le premier propriétaire d’une maison que j’ait fait construire. Je l’ai revendue le 27 décembre 1999. Durant cette période, le droit de passage existant n’a jamais été utilisé.”

Ajoutant le 27 mars 2023 :

“De l’achat du terrain à mon départ, le 27 décembre 1999, le droit n’a jamais été utilisé en tant que tel. En effet, le fond du jardin était clos par un grillage posé sur un petit muret de 20 à 30 cms et recouvert de végétation. Par ailleurs, le portail avait été posé avec l’accord verbal de Monsieur [E] et n’était pas fermé à clé.”,

précision étant faite que Monsieur [G] [H] a lui-même fait l’acquisition de son terrain auprès des consorts [B] le 2 juillet 1988 et fait construire sa maison en 1988/1989, ainsi que cela ressort de l’acte de vente de son bien à M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] au paragraphe “Origine de propriété”, de sorte que son témoignage porte sur la période 1989/1999.

Si Monsieur [G] [H] confirme que le portail n’était pas fermé à clef, ce qui corrobore la déclaration de Monsieur [Q] [E] sur ce point, il ressort en revanche de son attestation que le fond du jardin était clos par un grillage posé sur un muret de 20 à 30 cms.

M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] produisent également aux débats l’attestation de Madame [M] [N], qui confirme le témoignage de Monsieur [H] quant à la durée écoulée sans usage de la servitude, confirmant la clôture en fond de jardin par un grillage posé sur un muret de 20 à 30 cms et la présence de beaucoup de végétation.

M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] produisent enfin aux débats des attestations d’amis ou de membres de leur famille, desquelles il ressort en substance qu’il n’a jamais été constaté la présence d’individus ou de véhicules sur le passage litigieux, mais aussi que le jardin était clos par un muret surmonté d’un grillage et beaucoup de végétation.

Si ces dernières attestations ne peuvent porter que sur la période postérieure au 27 décembre 1999, date d’acquisition de leur bien par M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] , elles portent sur une période suivant immédiatement la période sur laquelle porte le témoignage de Monsieur [G] [H] commençant en 1988/1989.

Il résulte de ce qui précède que pour démontrer l’usage de la servitude de passage depuis moins de 30 ans, M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] ne produisent que l’attestation de Monsieur [Q] [E], laquelle n’est pas suffisamment circonstanciée sur la date jusqu’à laquelle il en a fait usage et dans quelles conditions compte tenu de son état de santé,

— alors que cette attestation est contredite par les nombreuses attestations produites par M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] , témoignant notamment de la clôture du jardin par un grillage posé sur un muret de 20 à 30 cms, qui rend nécessairement l’usage de cette servitude bien mal aisé par une personne gravement malade, qui a dû quitter sa maison pour s’installer dans la maison de ses parents,

— alors qu’il ne résulte pas des déclarations de Monsieur [A] [E] qu’il aurait lui-même constaté l’utilisation de cette servitude de passage par son frère, et se contente de confirmer les propos de ce dernier,

— alors qu’il résulte de l’acte de vente de son bien à M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] , en date du 3 juin 2022, que Monsieur [Q] [E] résidait à cette date à [Localité 5], [Adresse 10], adresse qui apparaît déjà être celle de son domicile sur la copie de sa pièce d’identité (jointe à son attestation), délivrée le 19/12/2002, ce qui créé un doute sérieux sur la portée de son attestation.

M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] ne produisent aux débats aucun élément de nature à démontrer que la servitude de passage dont ils se prévalent a été exercée depuis moins de trente ans.

Il convient dès lors de constater que la servitude conventionnelle de passage s’est éteinte en application de l’article 706 du code civil par le non-usage de celle-ci pendant trente ans.

Il s’ensuit que M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] sont mal fondés en leur demande de condamnation in solidum de M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] à laisser libre accès à la servitude conventionnelle de passage située en parcelle [Cadastre 5], sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et doivent en être déboutés.

II – Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] aux entiers dépens, qui ne comprendront pas les frais du procès-verbal de constat en date du 27 mars 2023 qui n’entre pas dans la liste de l’article 695 du code de procédure civile, mais constitue des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] l’intégralité de leurs frais irrépétibles. Il convient par conséquent de condamner M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] à leur payer la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] l’intégralité de leurs frais irrépétibles. Il convient par conséquent de les débouter de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile précité.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal :

CONSTATE que la servitude conventionnelle de passage constituée par acte notarié en date du 2 juillet 1988 s’est éteinte en application de l’article 706 du code civil par le non-usage de celle-ci pendant trente ans,

DÉBOUTE M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] de leur demande en condamnation in solidum de M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] à laisser libre accès à la servitude conventionnelle de passage située en parcelle [Cadastre 5], sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNE M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] aux entiers dépens, qui ne comprendront pas les frais du procès-verbal de constat en date du 27 mars 2023,

CONDAMNE M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] à payer à M. [X] [P] et Mme [Y] [O] épouse [P] la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [Z] [I] et Mme [U] [V] épouse [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Le présent jugement ayant été signé par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière

Camille LEAUTIER Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN

M^e Aude-françoise LAPALU

M^e Bertrand LEBAILLY