TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 27 Janvier 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Décembre 2024

N° RG 24/01878 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZA5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MADA,

dont le siège est sis [Adresse 1], représentée par L’AGENCE DES TANNEURS sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [U]

née le 16 Juin 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]

non comparante

Monsieur [T] [V] [W]

né le 04 Mars 1994 à [Localité 9] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [E] [W]

né le 06 Mars 1954 à [Localité 9] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [S] [W]

né le 12 Octobre 1984 à [Localité 11] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Julia GUEDJ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2017, la SCI MADA a donné à bail commercial à Madame [Y] [W] des locaux commerciaux situés [Adresse 4], lots 1 et 2, [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7 680 euros hors taxes et charges.

Le bail a prévu un paiement mensuel du loyer.

Le bail commercial a pris effet au 15 septembre 2017.

Madame [F] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [T] [V] [W] se sont engagés en qualité de caution solidaire par actes en date du 18 septembre 2017.

Le 27 aout 2019, un avenant au bail a été signé précisant que le bail est repris par Monsieur [S] [W] et que les engagements de cautions de Madame [F] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [T] [V] [W] sont repris à son profit.

La SCI MADA s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 07 février 2024, la SCI MADA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [S] [W], pour une somme de 4 747,63 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Ledit commandement a été signifié aux cautions.

Par actes de commissaire de justice des 19 et 20 juin 2024, la SCI MADA a fait assigner Monsieur [S] [W], Madame [F] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [T] [V] [W] devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [W] sous astreinte, outre la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 16 décembre 2024, la SCI MADA, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses dernières conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [W], et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;Se réserver le droit de liquider l’astreinte ;Condamner solidairement Monsieur [S] [W], Madame [F] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [T] [V] [W] à payer à la SCI MADA:Une indemnité provisionnelle de 10 090,21 euros au titre de la dette locative ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 867,88 euros jusqu’à la reprise effective des lieux ; 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens.

Monsieur [S] [W], faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au tribunal d’enjoindre à la SCI MADA de procéder aux réparations du dégât des eaux impactant le local. Il demande, à titre principal, de rejeter toutes les demandes adverses.

A titre subsidiaire, il demande des délais de paiement de 24 mois. Il demande en outre de condamner la SCI MADA à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et sa condamnation aux dépens.

Madame [F] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [T] [V] [W], assignés selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par la demanderesse font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 1er décembre 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 07 février 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Monsieur [S] [W] allègue la présence d’un dégât des eaux pour justifier l’absence de paiement des loyers. D’une part, ce dégât des eaux n’est pas démontré, pas plus que son imputabilité au bailleur. D’autre part, il n’est pas non plus établi que le dégât des eaux invoqué ait rendu le local inexploitable. Ce moyen ne peut donc pas prospérer.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 08 mars 2024. L’obligation de Monsieur [S] [W] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 08 mars 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 755, 43 euros, outre les taxes et charges, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de cette somme.

Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [F] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [T] [V] [W] se sont portés caution solidaire et leur condamnation solidaire avec le preneur sera ordonnée.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 1er décembre 2024 que Monsieur [S] [W] a cessé de payer ses loyers de manière régulière, et reste lui devoir une somme de 10 090,21 euros, arrêtée au 1er décembre 2024.

Monsieur [S] [W] fait état d’un échéancier intervenu avec le mandataire de la SCI MADA mais n’en justifie pas.

Des sommes réclamées, il convient de déduire :

La somme de 3,65 euros réclamée au titre de frais de relance non justifiés ;Les sommes de 153,92 euros et 169,85 euros réclamées au titre de frais d’huissier qui relèvent des dépens ;

Ainsi, l’obligation du locataire de payer la somme de 9 762,79 euros au titre des loyers et charges échus loyer de décembre 2024 inclus, arrêtés au 1er décembre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [F] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [T] [V] [W] se sont portés caution solidaire et leur condamnation solidaire avec le preneur sera ordonnée.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [S] [W] demande des délais de paiements et propose des délais de paiement de 24 mois.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [S] [W] des délais afin de s’acquitter de la dette en 23 versements de 400 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, Monsieur [S] [W], Madame [F] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [T] [V] [W] seront condamnés solidairement, à payer à la SCI MADA la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [W], Madame [F] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [T] [V] [W] qui succombent supporteront les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 15 septembre 2017 entre la SCI MADA et Monsieur [S] [W], venant aux droits de Madame [Y] [W], à la date du 08 mars 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [W], Madame [F] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [T] [V] [W] à payer à la SCI MADA la somme provisionnelle de 9 762,79 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 1er décembre 2024, loyer de décembre 2024 inclus ;

ACCORDONS à Monsieur [S] [W] des délais de paiement de 24 mois ;

DISONS que Monsieur [S] [W] pourra se libérer de la dette en 24 mensualités payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant le prononcé de la présente décision, soit 23 mensualités de 400 euros et une 24ème mensualité égale au solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer impayé à sa date d’exigibilité, l’intégralité du solde de la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

ORDONNONS, à défaut d’un seul paiement à son terme, et en l’absence de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant l’impayé, l’expulsion de Monsieur [S] [W] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas d’expulsion, que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS à la somme de 755, 43 euros, hors taxes et charges et jusqu’à la libération effective des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle que Monsieur [S] [W] devra payer à la SCI MADA en cas de résiliation du bail pour défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer à sa date exigibilité, concernant les locaux situés [Adresse 6] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [W], Madame [F] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [T] [V] [W] à payer à la SCI MADA, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [W], Madame [F] [U], Monsieur [E] [W] et Monsieur [T] [V] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT