TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 22/03799

N° Portalis 352J-W-B7G-CWI44

N° MINUTE :

Assignation du :

14 mars 2022

JUGEMENT

rendu le 21 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CELIAXEL

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Maître Marion DELPLANQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire L0028

DÉFENDERESSE

S.C.I. DES 26 COLLINES

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Maître David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1770

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Alice LEFAUCONNIER, greffière lors des débats et de Madame Mélanie VAUQUELIN, greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 07 janvier 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 13 février 2025, prorogée le 21 février 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 14 mai 2020 reçu par Maître [U] [D], notaire à [Localité 4] la SCI CELIAXEL a consenti au bénéfice de la SCI DES 26 COLLINES une promesse unilatérale de vente portant sur un bien sis, [Adresse 1] moyennant un prix de 535.000 euros net vendeur, le délai de la promesse de vente expirant le 30 octobre 2020 à 16 heures.

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 500.000 euros, au plus tard le 20 août 2020.

Une indemnité d’immobilisation de 15.000 euros était par ailleurs fixée.

Par avenant en dates des 1er et 3 mai 2021, les parties ont décidé :

— de proroger le délai de réalisation de l’acte authentique au 30 juin 2021,

— de prévoir le remboursement par la SCI DES 26 COLLINES du prorata de la taxe foncière de l’immeuble rétroactivement à compter du 30 octobre 2020, y compris en cas de non réitération de la vente par acte authentique au 30 juin 2021 ;

— du versement par la SCI DES 26 COLLINES de la somme de 15.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation,

— de prévoir une pénalité de 53.500 euros à la charge de la partie qui ne régulariserait pas la vente alors que les conditions seraient remplies,

— de maintenir les autres conditions de la promesse.

Le 6 mai 2021, la SCI DES 26 COLLINES a versé entre les mains du notaire précité la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.

Par lettre recommandée du 24 juin 2021, la SCI CELIAXEL a mis en demeure la SCI DES 26 COLLINES de justifier de l’obtention ou de la non obtention du prêt à la date du 20 août 2020.

Le 16 juillet 2021, la SCI CELIAXEL a mis en demeure la SCI DES 26 COLLINES de lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que celle de 53.500 euros à titre de pénalité, sans préjudice du prorata de la taxe foncière à compter du 30 octobre 2020, dont le montant était alors inconnu.

Par exploit d’huissier en date du 14 mars 2022, la SCI CELIAXEL a fait assigner la SCI DES 26 COLLINES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à lui payer différentes sommes au titre d’une indemnité d’immobilisation, d’une pénalité contractuelle et de remboursement de proratas de taxes foncières.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Par ordonnance en date du 8 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné, après accord des parties, une médiation judiciaire, laquelle n’a pas permis une résolution amiable du litige.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 mars 2024, la SCI CELIAXEL demande au tribunal de :

«  Vu les articles 1589 alinéa 1, 1103 et 1235-5 du code civil, Vu les articles 1188, 1189 et 1191 du code civil, Vu les moyens qui précèdent et les pièces produites,

Condamner la SCI DES 26 COLLINES à payer à la SCI CELIAXEL les sommes suivantes :

—  15 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021 ;

—  175 000 € à titre de pénalité contractuelle majorée, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021 ;

—  6 992 € à titre de remboursement du prorata des taxes foncières du 30 octobre 2020 au 30 juin 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

Débouter la SCI DES 26 COLLINES de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la SCI DES 26 COLLINES à payer à la SCI CELIAXEL la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SCI DES 26 COLLINES aux dépens. "

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 avril 2024, la SCI DES 26 COLLINES demande au tribunal de :

«  Vu l’Article 1103 du Code Civil

Vu l’Article 1104 du Code Civil ;

Vu l’article 131-1 du code de procédure civile

Vu l’article 131-2 du code de procédure civile

Vu les pièces ;

A TITRE PRINCIPAL

RECEVOIR la Société SCI DES 26 COLLINES en ses demandes, fins et conclusions, les y bien fondés ;

DEBOUTER la Société SCI CELIAXEL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Uniquement si le Tribunal venait à entrer en condamnation à l’encontre de la Société SCI DES 26 COLLINES :

LIMITER la condamnation de la Société SCI DES 26 COLLINES à la somme de 15 000 Euros, correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée au titre de la promesse de vente ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la Société SCI CELIAXEL à verser à la Société SCI DES 26 COLLINES, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2024.

A l’audience du 07 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 février 2025, prorogé le 21 février 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La SCI CELIAXEL demande au tribunal de condamner la SCI DES 26 COLLINES au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 15.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021, date de la mise en demeure.

Elle soutient que la SCI DES 26 COLLINES est redevable de l’indemnité d’immobilisation en raison de la non-réalisation de la vente. Elle fait valoir que selon la promesse unilatérale de vente du 14 mai 2020, cette indemnité était due sauf en cas de défaillance d’une condition suspensive, notamment l’obtention d’un prêt de 500 000 euros avant le 20 août 2020. Elle soutient ainsi que la SCI DES 26 COLLINES n’a jamais justifié de l’obtention ou de la non-obtention de ce prêt, malgré une mise en demeure le 24 juin 2021. Elle avance en outre que la SCI DES 26 COLLINES a réitéré son accord pour le paiement de l’indemnité d’immobilisation dans les avenant des de mai 2021, et a effectivement versé cette somme entre les mains du notaire le 6 mai 2021. La SCI CELIAXEL soutient qu’il est indifférent que la SCI DES 26 COLLINES n’ait pas levé l’option d’achat en raison de la dégradation de la situation locative, cette considération n’ayant été érigée en condition suspensive de la promesse unilatérale de vente.

La SCI DES 26 COLLINES s’oppose à la demande en paiement paiement de l’indemnité d’immobilisation. Elle soutient que l’indemnité d’immobilisation de 15 000 € n’est pas due à la SCI CELIAXEL car la promesse de vente est devenue caduque. Selon la SCI DES 26 COLLINES, la situation locative de l’immeuble s’est considérablement dégradée après la signature de l’avenant des 1er et 3 mai 2021, ce qui a affecté la rentabilité locative de l’immeuble. En raison de cette dégradation, la SCI DES 26 COLLINES n’a pas levé l’option d’achat avant la date limite du 30 juin 2021, rendant ainsi la promesse de vente caduque. La SCI DES 26 COLLINES affirme que la promesse de vente stipulait que si elle ne levait pas l’option dans le délai imparti, elle serait déchue du bénéfice de la promesse. Par conséquent, la SCI DES 26 COLLINES considère que la SCI CELIAXEL n’est pas fondée à réclamer l’indemnité d’immobilisation, car la promesse de vente n’a pas été réalisée en raison de la modification de la situation locative, et non d’une faute de la SCI DES 26 COLLINES.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente du 5 mars 2020 est consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

La SCI DES 26 COLLINES ne se prévaut pas avoir accompli les démarches qui lui incombaient aux fins d’obtention du prêt ni d’en avoir justifié, et fonde son argumentation sur la dégradation de la situation locative de l’immeuble l’ayant selon elle conduite à ne pas lever l’option. Toutefois, la dégradation de la situation locative de l’immeuble, même à la supposer avérée pour les besoins de la démonstration, n’a pas été érigée en condition suspensive de la promesse unilatérale de vente. Il s’ensuit que les moyens des parties à ce sujet, quant à la réalité ou non de la dégradation de la situation locative, sont inopérants. Dès lors, à défaut de démontrer qu’ils ont déposé une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente et sans qu’il ne soit besoin de répondre aux autres moyens des parties, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées.

Par conséquent, conformément à la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation sera versée à la SCI CELIAXEL et lui restera acquise à titre d’indemnité faute pour la SCI DES 26 COLLINES d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

La SCI DES 26 COLLINES sera donc condamnée à payer à la SCI CELIAXEL la somme de 15.000 euros, avec intérêts au taux légal, à compter de la première mise en demeure en date du 16 juillet 2021.

Elle sera autorisée à se libérer partiellement de son obligation par le versement de la somme séquestrée de 15.000 euros.

Sur la demande de la SCI CELIAXEL au titre de la clause pénale

La SCI CELIAXEL sollicite la condamnation de la SCI DES 26 COLLINES à lui payer la pénalité contractuelle en raison de la non-réalisation de la vente de l’immeuble litigieux, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021. Elle sollicite que le juge augmente son montant en le portant de 53.500 euros à 175.000 euros compte tenu de la perte de valeur du bien, préjudice en lien selon elle avec l’inexécution fautive de la SCI DES 26 COLLINES.

Selon la SCI CELIAXEL, la promesse de vente du 14 mai 2020, prorogée jusqu’au 30 juin 2021, stipulait une pénalité de 53.500 euros à la charge de la partie qui ne régulariserait pas la vente alors que les conditions seraient remplies. Elle soutient que la rédaction de l’avenant est ambiguë et que le tribunal doit interpréter la clause de manière à ce qu’elle ait concrètement vocation à s’appliquer.

La SCI DES 26 COLLINES s’oppose au paiement de la pénalité contractuelle majorée sollicitée par la SCI CELIAXEL.

Elle fait valoir que, selon la clause des avenants des 1er et 3 mai 2021, la pénalité de 53.500 euros ne peut être exigée du promettant si une somme a été versée à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation, ce qui est le cas en l’espèce et empêche la SCI CELIAXEL de réclamer la pénalité contractuelle. La SCI DES 26 COLLINES souligne que la clause de pénalité est claire et sans ambiguïté, en ce qu’elle stipule explicitement que la pénalité ne peut être appliquée si l’indemnité d’immobilisation a été versée.

Enfin, la SCI DES 26 COLLINES expose que la promesse de vente était unilatérale et non synallagmatique, ce qui signifie qu’elle n’avait aucune obligation d’acquérir le bien.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ou moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article 1190 du code civil énonce que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

Aux termes de l’article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la clause pénale qui résulte des avenants des 1er et 3 mai 2021 précise notamment : « En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le PROMETTANT s’il y a une somme versée par le BENEFICIAIRE à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation, et que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de la récupérer tout ou partie. ».

Cette clause est donc claire et précise, et n’a donc pas à être interprétée mais à être appliquée. Les moyens de la SCI CELIAXEL quant au fait que cette clause viderait la stipulation de pénalité de son objet même sont inopérants, en l’absence d’ambiguïté quant à cette clause. Même s’il existait un doute quant au sens de cette clause, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’interprétation devrait se faire en faveur du débiteur, à savoir la SCI DES 26 COLLINES conformément à l’article 1190 du code civil précité. Puisque l’inexécution fautive conduit la SCI CELIAXEL à obtenir par la présente décision la totalité de l’indemnité d’immobilisation, sa demande en paiement au titre de la clause pénale n’est pas fondée, et sera rejetée. En l’absence d’application de la clause pénale, il n’y a pas lieu à examen des moyens de la SCI CELIAXEL au soutien de sa majoration et portant sur la perte de valeur du bien.

Sur la demande de la SCI CELIAXEL au titre de la taxe foncière

La SCI CELIAXEL soutient que la SCI DES 26 COLLINES doit rembourser le prorata des taxes foncières de l’immeuble du 30 octobre 2020 au 30 juin 2021, conformément à l’avenant des 1er et 3 mai 2021. Selon elle, cet avenant stipule explicitement que le remboursement des taxes foncières doit être effectué rétroactivement à compter du 30 octobre 2020, même si la vente n’est pas réitérée avant le 30 juin 2021. La SCI CELIAXEL a calculé cette somme à 6 692 euros, basée sur les avis de taxes foncières de 2020 et 2021. La SCI DES 26 COLLINES n’ayant selon la demanderesse pas respecté cette clause, la SCI CELIAXEL demande au tribunal de condamner la SCI DES 26 COLLINES au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

La SCI DES 26 COLLINES soutient que le remboursement des taxes foncières n’est pas dû car il était conditionné à la réitération de la vente avant le 30 juin 2021. Selon elle, l’avenant des 1er et 3 mai 2021 stipule que le remboursement du prorata des taxes foncières de l’immeuble, rétroactivement à compter du 30 octobre 2020, devait être effectué uniquement en cas de réitération de la vente. La SCI DES 26 COLLINES n’ayant pas levé l’option d’achat en raison de la modification de la situation locative de l’immeuble, ils estiment que la condition de réitération de la vente n’a pas été remplie, et par conséquent, ils ne sont pas tenus de rembourser les taxes foncières.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1190 du code civil énonce que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

En l’espèce, l’avenant contient la stipulation suivante :

«  D’un commun accord entre les parties, il a été convenu que l’ACQUEREUR rembourserait le prorata de la taxe foncière de l’immeuble objet des présentes à compter rétroactivement du 30 octobre 2020 jusqu’à la date de réitération de la vente par acte authentique.

Etant précisé que si l’acte authentique de vente n’était pas réitéré avant le 30 juin 2021, le remboursement dudit prorata serait tout de même effectué au vendeur. "

Les parties s’opposent quant au fait de savoir si cette clause est applicable que la vente soit ou non. La clause ne prévoit pas que le prorata de taxe foncière soit dû même si la vente n’est pas réalisée, mais prévoit uniquement qu’il soit dû même si la vente n’est pas réitérée avant le 30 juin 2021. En aucun cas cette clause ne signifie donc que ce prorata est dû en toute hypothèse, même en cas de non réalisation de la vente, ladite clause utilisant d’ailleurs le qualificatif d’acquéreur, un tel qualificatif supposant la réalisation de la vente, alors qu’il n’est jusqu’à cet clause que fait emploi du qualificatif de bénéficiaire. De manière surabondante, il est observé que la taxe foncière est une charge liée à la propriété du bien. La vente n’ayant pas été conclue, la demande en remboursement des taxes foncières formée par la SCI CELIAXEL sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner la SCI DES 26 COLLINES, qui succombe à l’instance, aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes à ce titre seront rejetées.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DES 26 COLLINES à payer à la SCI CELIAXEL, la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation de la promesse unilatérale de vente du 30 octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021 ;

AUTORISE la SCI DES 26 COLLINES à se libérer partiellement de son obligation par la libération de la somme en principal de 15.000 euros séquestrée entre les mains de Maître [U] [D], notaire à [Localité 4] ce notaire étant aussi en tant que de besoin autorisé à libérer cette somme entre les mains de la SCI CELIAXEL ;

REJETTE la demande de la SCI CELIAXEL de condamner la SCI DES 26 COLLINES à lui payer la somme de 175.000 euros au titre de la clause pénale ;

REJETTE la demande de la SCI CELIAXEL de condamner la SCI DES 26 COLLINES à lui payer la somme de 6.992 euros au titre du remboursement des taxes foncières ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la SCI DES 26 COLLINES aux dépens ;

REJETTE toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et rendu à PARIS le 21 février 2025.

La Greffière Le Président

Mélanie VAUQUELIN Robin VIRGILE