TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 28 OCTOBRE 2025

Enrôlement : N° RG 25/03378 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GBL

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 3] (la SELARL C.L.G.)

C/ Mme [X] [Y], M. [D] [S]

DÉBATS : A l’audience Publique du 08 juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 octobre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. CITYA GIM

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 300 648 144

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Madame [X] [I] [Y]

née le 20 mai 1953 à [Localité 7] (83)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

défaillante

Monsieur [D] [T] [S]

né le 1er octobre 1951 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

défaillant

*

**

*

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y] épouse [S] sont propriétaires des lot n° 5 et 6 au sein de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à son lot depuis plusieurs mois.

Deux lettres recommandées en date du 24 et du 25 juillet 2024 leur ont été expédiées.

*

Par exploits du 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA GIM, a assigné Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y] épouse [S] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir entendre :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER solidairement Madame [X] [Y] et Monsieur [D] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] :

— La somme en principal de 6.629,89 € au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2024 ;

— La somme de 2.075,9 € au titre des frais nécessaires ;

— Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date de la mise en demeure,

— CONDAMNER solidairement Madame [X] [Y] et Monsieur [D] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER solidairement Madame [X] [Y] et Monsieur [D] [S] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y], régulièrement cités à étude, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire à l’égard de tous.

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de syndic du 19 novembre 2024 signé le 9 décembre 2024,

— Le relevé de propriété des lots n°5 et 6,

— La fiche d’immeuble et le titre de propriété de Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y],

— La mise en demeure du 24 juillet 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception, de payer la somme de 4.921,80 euros arrêtée au 24.07.2024,

— La mise en demeure du 25 juillet 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception, de payer la somme de 4.921,80 euros arrêtée au 24.07.2024,

— Le décompte décomposé des charges échues et des frais arrêtés au 31.12.2024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 01/07/2021 approuvant les comptes pour les exercices de 2019 et 2020, et votant le budget prévisionnel pour l’année 2021,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 07/04/2022 approuvant les comptes de l’année 2021 et votant le budget prévisionnel pour l’année 2022,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 29/06/2023 approuvant les comptes de l’année 2022 et votant le budget prévisionnel pour les années 2023 et 2024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 09/12/2024 votant des budgets supplémentaires pour travaux et désignant comme syndic le cabinet CITYA GIM,

— Les appels de fonds des années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,

— Les décomptes individuels de charges des années 2019, 2020, 2021, et 2022.

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y] le 21 mars 2025, de sorte qu’il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précédent soit à partir du 21 mars 2020, sauf si un acte interruptif de prescription est intervenu avant l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires ne produisant aucune pièce de nature à prouver l’existence d’un tel acte, il sera déduit du montant total les sommes réclamées à une date antérieure au 21 mars 2020, soit la somme totale de 728.99 euros.

Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y] restent donc redevables de la somme de 5.900,9 euros au titre des charges de copropriété impayées dues au 31 décembre 2024.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

En outre, L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame notamment le paiement des frais suivants :

— Frais de « remise dossier huissier » du 31.08.2020 (90 euros) et du 23.05.2023 (90 euros)

— Frais de relance du 28.09.2022 (2 euros) et du 23.05.2023 (2 euros)

— « SCP [N]/COMMANDEMENT DE PAYER » du 02.09.2020 (183.36 euros) et du 12.06.2023 (149.96 euros)

— Frais de mise en demeure du 17.02.2023 (55.66 euros)

— Frais de « transmission auxiliaire de justice » du 24.07.2024 (480 euros).

Concernant les frais de « transmission auxiliaire de justice » et de « remise dossier huissier » ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, et constituent un acte élémentaire d’administration d’une copropriété. Ces frais seront retranchés de la somme réclamée.

Il conviendra aussi de retrancher de la somme réclamée au titre des frais nécessaires au recouvrement les frais suivants en ce qu’ils ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile:

— « MASCARON AVOCATS HONO AFFAIRE [S] » du 24.07.2024 (186 euros),

— « MASCARON AVOCATS FRAIS HYPOTHEQUE » du 9.10.2024 (576 euros).

Seront également retranchés les frais de relance et de deuxième mise en demeure.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne produisant pas de pièce de nature à prouver l’existence des commandements de payer des 02.02.2020 et 12.06.2020, ils seront également déduits de la somme réclamée.

Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y] sont alors 55,46 + 5,46 + 200 = 260,92 au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété.

En conséquence, Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 5.900,9 euros au titre des charges de copropriété impayées dues au 31 décembre 2024 ; et de 260,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1240 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés. Aussi, en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y], succombants, supporteront solidairement la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y] épouse [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5.900,9 euros au titre des charges de copropriété impayées dues au 31 décembre 2024 ainsi que la somme de 260,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y] épouse [S], aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [S] et Madame [X] [Y] épouse [S], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A4 DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 28 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE