TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e BENSUSSAN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03208 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG4

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 20 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ELIMMO GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 7]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA-VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

Société ETABLISSEMENT NICODET, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

défaillante

Décision du 20 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03208 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à PARIS (75017) a assigné la société ETABLISSEMENT (ETS) NICODET, propriétaire au sein de cet immeuble des lots référencés 8 et 9 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir cette société condamnée au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à PARIS (75017), ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 12.905,30 euros au titre de l’arriéré de charges dû pour la période de l’appel du 2ème trimestre 2021, en ce compris l’appel pour les fonds de travaux de la loi ALUR assorti des intérêts légaux à compter du 2 mars 2023, date de la première mise en demeure,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 597,78 euros au titre des frais engagés au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût des sommations de payer délivrées les 26 novembre 2021 et 31 octobre 2023 pour la somme totale de 329,97 euros.

La société ETABLISSEMENT (ETS) NICODET n’étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 14 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 28 janvier 2025 pour être mise en délibéré au 20 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 17 mai 2021, 21 avril 2022 et 9 mai 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à la société ETABLISSEMENT (ETS) NICODET.

Décision du 20 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03208 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG4

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – lequel a été établi le 11 janvier 2024 -, que la société ETABLISSEMENT (ETS) NICODET reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 12.905,30 euros.

Par ailleurs, il ne saurait être contesté que pour faire valoir l’exigibilité de sa créance, le syndicat des copropriétaires a, à plusieurs reprises mis en demeure la société ETABLISSEMENT (ETS) NICODET d’avoir à régler les sommes réclamées, et notamment, eu égard aux pièces versées aux débats, par actes d’huissier de justice puis de commissaire de justice valant sommation de payer en date du 26 novembre 2021 et du 31 octobre 2023. En effet, aux termes de cette dernière mise en demeure, il a été demandé à la société ETABLISSEMENT (ETS) NICODET de bien vouloir procéder au paiement de son arriéré de charges qui s’élevaient alors à la somme de 11.627,25 euros (hors frais d’acte).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et par application en outre des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, il convient de condamner la société ETABLISSEMENT NICODET à payer au syndicat des copropriétaires précité, la somme de 12.905,30 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

En effet, la partie demanderesse sollicite que les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure du 2 mars 2023, laquelle n’est pas produite dans les pièces, en sorte qu’il convient de rejeter la demande du syndicat précité concernant le point de départ des intérêts.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute parti-cipation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation écono-mique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 597,78 euros au titre des dispositions précitées.

Or, le décompte versé aux débats fait apparaître que cette somme se composer de frais de transmission de dossiers et de frais de transmission de dossier à l’huissier, lesquels font partie des missions du syndic de copropriété. Ils seront, dès lors, rejetés.

Par ailleurs, il ne sera retenu, au titre des frais, les frais pour une seule mise en demeure. En effet, une seule mise en demeure infructueuse suffisant à engager des poursuites à l’encontre de la copropriétaire défaillante.

Dans ces conditions, au titre des frais et compte tenu de l’équité, il convient de fixer la somme due par la société défenderesse à 61,66 euros.

A toutes fins utiles, il sera relevé que la somme sollicitée au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne saurait être mise à la charge des autres copropriétaires.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires met en avant le fait que par jugement en date du 8 janvier 2021, le tribunal judiciaire de PARIS (pôle de proximité) a condamné la partie défenderesse au paiement d’un arriéré de charges de copropriété pour un montant de 6.806,62 euros.

Il apparaît, dès lors, que la société défenderesse, malgré cette première condamnation, a poursuivi ses défauts de paiement, caractérisant ainsi sa mauvaise foi, et obérant par-là même la bonne poursuite des actions du syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice matériel qui sera indemnisé à hauteur de 800 euros.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société ETABLISSEMENT (ETS) NICODET sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais d’acte d’huissier et de commissaire de justice valant sommation de payer en date des 26 novembre 2021 et 31 octobre 2023 pour un montant total de 329,97 (151,18+178,79) euros.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société ETABLISSEMENT NICODET sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société ETABLISSEMENT NICODET à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 12] au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024 (1er appel de provisions sur charges inclus et 1er appel de fonds pour les travaux -LOI ALUR- inclus) la somme de 12.905,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE la société ETABLISSEMENT NICODET à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ([Adresse 8]) la somme de 61,66 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la société ETABLISSEMENT NICODET à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 1] la somme de 800 euros au titre du préjudice matériel subi ;

CONDAMNE la société ETABLISSEMENT NICODET à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 12] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ETABLISSEMENT NICODET aux dépens qui comprendront notamment les frais de sommation de payer valant mises en demeure des 26 novembre 2021 et 31 octobre 2023 pour un montant total de 329,97 euros ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 20 Mars 2025.

La Greffière Le Président