TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mars 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à M^e THAREAU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05084 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KBC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BDR 13,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [X]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’Association SOLIHA PROVENCE produit la notification à la CCAPEX en date du 18 mars 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 29 juillet 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 31 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 24 octobre 2024.

L’action de l’Association SOLIHA PROVENCE est donc déclarée recevable.

Sur les contestations sérieuses:

— au titre des frais indus :

Les frais d’Huissier pour 25,90 euros et de commandement de payer pour 129,50 euros seront déduits de la dette locative dans la mesure où ils relèvent le cas échéant des frais et dépens, mais ne sauraient justifier une contestation sérieuse quant à la créance réclamée.

— au titre des fluides:

Contrairement à ce que soutient Monsieur [X], les charges relatives à la consommation d’eau sont des charges locatives qu’il lui appartient de payer.

Si Monsieur [X] soutient que ces sommes élevées sont peut-être dues à une fuite d’eau et qu’il aurait immédiatement prévenu l’Association SOLIHA PROVENCE d’un dégât des eaux, force est cependant de constater qu’il ne verse aux débats aucune pièce au soutien de ses allégations et qu’il n’a pas davantage fait une déclaration de sinistre à son assureur.

Les sommes réclamées au titre des charges ne se heurtent donc à aucune contestations sérieuses.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement:

Il est constant que par décision en date du 30 décembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a déclaré recevable la demande de Monsieur [X] et qu’elle a décidé d’orienter le dossier de ce dernier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La Commission n’a cependant pas encore établi de plan détaillé des dettes de Monsieur [X].

Par ailleurs, Monsieur [X] ne peut bénéficier des dispositions de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’il ressort du décompte versé aux débats qu’il n’a pas repris le paiement du loyer et des charges.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2022, l’Association SOLIHA PROVENCE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] pour un logement situé à [Adresse 3], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 440,00 euros outre 20,00 euros de provisions sur charges.

Monsieur [X] ne règlant pas régulièrement ses loyers, l’Association SOLIHA PROVENCE lui a fait délivrer le 15 mars 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1960,00 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 mars 2024, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 15 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de le condamner à payer à l’Association SOLIHA PROVENCE la somme provisionnelle de 5402,63 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [X] sera en outre condamné à payer à l’Association SOLIHA PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [X] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles dès lors que celui-ci est d’ores et déjà prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à l’initiative du Commissaire de Justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [X] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les frais d’exécution forcée:

L’Association SOLIHA PROVENCE n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge des sommes retenues par le Commissaire de Justice sur Monsieur [X].

Elle sera donc déboutée de sa présentée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [X] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [X] sera tenu de payer à l’Association SOLIHA PROVENCE la somme de 400,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de l’Association SOLIHA PROVENCE ;

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 15 mai 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [X] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 3], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Monsieur [X] à payer à l’Association SOLIHA PROVENCE :

• la somme provisionnelle de de 5402,63 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Monsieur [X] de sa demande en délais de paiement;

DEBOUTONS Monsieur [X] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire;

DEBOUTONS l’Association SOLIHA PROVENCE du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Monsieur [X] à payer à l’Association SOLIHA PROVENCE la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 15 mars 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,