TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Minute n°

N° RG 24/01380 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DI7V

Nature de l’affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

S.A. S.F.H.E.

C/

Mme [I] [H] épouse [S]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A. S.F.H.E. prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant de droit audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Mélanie LAUER, de l’AARPI LAUER-AUDRAN & ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULON et M^e Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

Mme [I] [H] épouse [S], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Paula-Maria FABRIZY, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Mai 2025 mise en délibéré au 07 Juillet 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte d’huissier en date du 27 septembre 2024, la Société Française des Habitations Economiques (S.F.H.E.) a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, Mme [I] [H] épouse [S] et demande au tribunal de la condamner au paiement des sommes suivantes :

La somme de 2.729,69 € au titre des dégradations locatives, dont a été déduit le dépôt de garantieLa somme de 2.430,42 € au titre de la dette locativeLa somme de 500 € au titre de la résistance abusiveLa somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civileLes entiers dépens de l’instance.

La Société Française des Habitations Economiques (S.F.H.E.) expose avoir, par actes sous seing privé des 29 décembre 2011 et 4 janvier 2012, donné à bail à Mme [I] [H] épouse [S], un logement sis [Adresse 5] [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel hors charges de 517,11 €.

Elle précise qu’un état des lieux d’entrée a été réalisé le 10 janvier 2012 faisant ressortir un bien en bon état, que Mme [H] épouse [S] a quitté les lieux le 8 octobre 2021 et qu’un état des lieux de sortie a été dressé le même jour mettant en évidence des dégradations.

La S.F.H.E. indique qu’une visite conseil a été effectuée au contradictoire de la locataire avec la nature des travaux de remise en état préconisés mais que celle-ci n’ayant pas cru bon d’y déférer, elle les a, elle-même, réalisés pour un montant total de 3.267,15 € et conservé le dépôt de garantie d’un montant total 537,46 €.

La S.F.H.E. souligne également que Mme [H] épouse [S] reste redevable d’un arriéré de loyers arrêté au 31 octobre 2021 et actualisé au 6 août 2024, qu’elle n’a pas soldé malgré plusieurs relances et une mise en demeure du 9 janvier 2023.

A l’audience initiale du 2 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement retenue et évoquée le 12 mai 2025.

A cette audience, la Société Française des Habitations Economiques (S.F.H.E.), par l’intermédiaire de son avocat, Mme [T], s’est référée, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance, repris oralement.

Mme [H] épouse [S], par l’intermédiaire de son avocat, M^e FABRIZY, a maintenu oralement les termes de ses conclusions.

Elle a soulevé, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la prescription de l’action relative au paiement de l’arriéré des loyers, le décompte produit par la bailleresse ne contenant pas le détail de la créance et la date retenue pour apprécier la prescription étant celle de la délivrance de l’assignation, soit le 27 septembre 2024.

Elle a indiqué que, par conséquent, seuls les loyers dont la date d’exigibilité est postérieure au 27 septembre 2021 peuvent être réclamés et rappelé que le bail prévoyant que le loyer est payable mensuellement et exigible le 1er mois qui suit la facturation, toute créance locative dont l’exigibilité est antérieure au 1er septembre 2021 est prescrite.

Elle a demandé au tribunal de déduire, de la somme réclamée, tous les montants antérieurs à cette date.

S’agissant des dégradations locatives, Mme [H] épouse [S] a exposé avoir vécu dans les lieux avec son ex-époux et été victime de violences conjugales de la part de ce dernier, condamné par le tribunal correctionnel, ce qui permet d’expliquer, en partie, les nombreuses dégradations constatées dans le logement.

Elle a sollicité les plus larges délais de paiement compte tenu de sa situation financière.

Elle a, par ailleurs, précise avoir répondu à la mise en demeure par la voie de son conseil le 29 mars 2023 et demandé au tribunal de débouter la S.F.H.E. de ses demandes au titre de la résistance abusive et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En vertu des articles 7 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus et toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il a été jugé que le point de départ de la prescription triennale est la connaissance, par le bailleur, de l’impayé locatif.

Aux termes du contrat de bail, le loyer est payable mensuellement, à terme échu et exigible le 1er du mois qui suit la facturation.

En l’espèce, la prescription triennale a couru à compter de 2 de chaque mois concerné, soit à compter du 2 mai 2021, le premier loyer impayé étant, selon le décompte de créance fourni par le bailleur, celui d’avril 2021.

En conséquence, l’action en justice ayant été engagée le 27 septembre 2024, les échéances d’avril, mail, juin, juillet, août et septembre 2021 sont prescrites.

Il conviendra de condamner Mme [H] épouse [S] à payer à la S.F.H.E. la somme de 188,98 € représentant le loyer d’octobre 2021, seule échéance non prescrite.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Selon l’article 1735 du code civil : « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

En application de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

En l’espèce, la S.F.H.E. sollicite, au titre des réparations locatives, la somme de 2.729,69 €, déduction faite du dépôt de garantie retenu.

A l’appui de sa demande, elle verse aux débats, un état des lieux de sortie faisant apparaître des dégradations ainsi une facture de travaux pour un montant de 3.267,15 €.

Pour sa part, Mme [H] ne conteste pas les dégradations du logement, arguant qu’elles ont été, en partie, le fait de son époux, condamné pour des faits de violences conjugales.

En l’état, Mme [H] sera condamnée à payer à la S.F.H.E. la somme de 2.729,69 € au titre des réparations locatives.

Sur la demande formulée pour résistance abusive

La S.F.H.E. sollicite la condamnation de Mme [H] à lui payer la somme de 500 € au titre de la résistance abusive, cette dernière ayant eu connaissance de l’arriéré locatif mais ne répondant pas au courrier recommandé du bailleur.

Il a été jugé que la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit ; or, en l’espèce, la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’un abus de la part de Mme [H], celle-ci ayant d’ailleurs fait répondre par son conseil, au courrier du 31 janvier 2023.

En l’état, la S.F.H.E. sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment”.

Mme [H] sollicite les plus larges délais de paiement, arguant de sa situation financière ; il résulte des pièces produites qu’elle perçoit un revenu de l’ordre de 1.600 € et expose des charges fixes pour un montant mensuel de 1.100 €.

Elle justifie également d’une situation matrimoniale difficile.

En l’état, il conviendra de lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette.

Il importe d’insister auprès de Mme [H] sur le strict respect des délais ainsi accordés, car à défaut du paiement d’une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible.

Sur les autres demandes

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; en conséquence, la S.F.H.E. sera déboutée de sa demande présentée à ce titre.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Mme [H] les entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la prescription pour une partie des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif,

— CONDAMNE Mme [I] [H] à payer à la Société Française des Habitations Economiques (S.F.H.E.), la somme de 188,98 € au titre de l’arriéré locatif,

— CONDAMNE Mme [I] [H] à payer à la Société Française des Habitations Economiques (S.F.H.E.), la somme de 2.729,69 € au titre des dégradations locatives,

— DÉBOUTE la Société Française des Habitations Economiques (S.F.H.E.) de sa demande formée au titre de la résistance abusive,

— AUTORISE Mme [I] [H] à se libérer de sa dette en 24 versements mensuels, le premier règlement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de la présente décision et les autres le 15 de chaque mois, le dernier versement correspondant au solde,

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— DÉBOUTE la Société Française des Habitations Economiques (S.F.H.E.) de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Mme [I] [H] aux entiers dépens de l’instance,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION