TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 21 Mars 2025

N° RG 24/04146 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5N6L

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 5] GRAND V, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Philippe DAUMAS de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société DURANTI IMAGE ET SON, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2021, la SCI MARSEILLE GRAND V a donné à bail commercial à la SARLU DURANTI IMAGE ET SON des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 37870€, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par avenant au bail commercial du 11 avril 2021 non daté,

La SCI MARSEILLE GRAND V a fait délivrer à la SARLU DURANTI IMAGE ET SON un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 9 aout 2024, pour une somme de 38396,48€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 aout 2024 et du prix de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 10 septembre 2024, la SCI MARSEILLE GRAND V fait assigner la SARLU DURANTI IMAGE ET SON devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— prononcer la résiliation du bail commercial à compter du 9 septembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la SARLU DURANTI IMAGE ET SON et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SARLU DURANTI IMAGE ET SON à payer à la SCI MARSEILLE GRAND V la somme provisionnelle de 34593,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024,

— condamner la SARLU DURANTI IMAGE ET SON au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 5912 euros HT, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SARLU DURANTI IMAGE ET SON au paiement d’une somme provisionnelle correspondant à la pénalité forfaitaire de 10% prévue au bail ainsi qu’aux pénalités de retard calculés sur la base du taux d’intérêt légal majoré de 400 points de base l’an,

— condamner la SARLU DURANTI IMAGE ET SON au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Initialement fixé à l’audience du 20 janvier 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 24 janvier 2025 à la demande de la SARLU DURANTI IMAGE ET SON, puis à l’audience du 14 février 2025, puis à celle du 21 mars 2025, à la demande de l’une des parties.

A l’audience du 21 mars 2025, la SCI MARSEILLE GRAND V, représentée, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés par ses conclusions auxquelles il convient de se référer, maintient les demandes de son acte introductif d’instance, actualisant ses demandes. Elle sollicite ainsi la condamnation de la SARLU DURANTI IMAGE ET SON à lui verser la somme provisionnelle de 59030,35€ au titre des loyers et charges impayées arrêtée au 23 janvier 2025 et une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de la somme de 7883,54 euros HT et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En défense, la SARLU DURANTI IMAGE ET SON, représentée, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés par ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :

Suspendre les effets de la clause résolutoire ; Octroyer à la SARLU DURANTI IMAGE ET SON des délais de 24 mois pour s’acquitter des sommes qui seraient éventuellement dues à la SCI MARSEILLE GRAND V, Réduire la créance de la SCI MARSEILLE GRAND V au titre des loyers appelés de la somme de 1514,80€, Réduire la créance de la SCI MARSEILLE GRAND V de la somme de 73253,17€ au titre des provisions sur charges, charges et impositions indument appelées, Débouter la SCI MARSEILLE GRAND V de ses demandes en paiement d’une prétendue dette locative, Débouter la SCI MARSEILLE GRAND V de ses demandes tendant au paiement d’une somme provisionnelle correspondant à la pénalité forfaitaire de 10% prévue au bail ainsi qu’aux pénalités de retard calculées sur la base du taux d’intérêt majoré de 400 points de base l’an, A titre subsidiaire,

Fixer l’indemnité d’occupation dont la SARLU DURANTI IMAGE ET SON serait redevable à l’égard de la SCI MARSEILLE GRAND V à la somme de 3941,77€ HT/mois, En tout état de cause,

Condamner la SCI MARSEILLE GRAND V au paiement de la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La procédure a été notifiée à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence en son agence [Adresse 2] [Localité 5].

L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

La SCI MARSEILLE GRAND V verse aux débats un décompte en date du 23 janvier 2025 que conteste la SARLU DURANTI IMAGE ET SON, considérant qu’il existe des contestations sérieuses quant au montant de la créance de la SCI MARSEILLE GRAND V.

La SARLU DURANTI IMAGE ET SON fait valoir que la SCI MARSEILLE GRAND V n’explicite ni ne justifie la somme de 1262,33€ figurant sur son décompte et intitulée “correc abatement/loyer”, de sorte que cette somme doit être soustraite du montant des sommes réclamées.

La SCI MARSEILLE GRAND V fait valoir que la SARLU DURANTI IMAGE ET SON n’a jamais sollicité son bailleur pour avoir des explications sur ce correctif. Par ailleurs, elle indique qu’un abattement de 10% du montant du loyer annuel a été appliqué pour la deuxième année du bail conformément aux dispositions de de ce dernier. Elle ajoute que compte tenu de l’avenant n°1 signé entre les parties le 18 septembre 2023, l’abattement n’était plus proportionnel mais réduisant le montant de loyer annuel à 22000€ HT/HC pour la troisième année du bail.

A l’examen du décompte versé aux débats, du bail et de son avenant n°1, il apparait que l’opération corrective contestée ne l’est pas sérieusement.

En ce qui concerne les provisions sollicitées au titre des charges, il apparait que le contrat de bail en son article 10 prévoit la répartition des charges, impôts et taxes entre preneur et bailleur.

Pour autant, la SCI MARSEILLE GRAND V ne verse aux débats ni le détail des charges, taxes et impôts pris en compte ni aucun justificatif à ce titre.

Par ailleurs, il apparait qu’aucune régularisation des provisions pour charges n’est intervenue pour l’exercice 2024.

Ces éléments constituent des contestations sérieuses qui justifient que les sommes réclamées au titre des provisions pour charges et taxes soient soustraites du montant de la provision réclamée.

Par conséquent, au regard du montant total des provisions pour charges et taxes telles que figurant sur le décompte arrêté au 23 janvier 2025, auquel il convient d’appliquer 20% de TVA, il sera il sera déduit de la somme provisionnelle fixée au titre des loyers et charges impayées la somme litigieuse de 25000€.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SARLU DURANTI IMAGE ET SON a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 59030,35€, arrêtée au 23 janvier 2025.

Au regard des éléments précédemment évoqués, il convient de condamner la SARLU DURANTI IMAGE ET SON à payer à la SCI MARSEILLE GRAND V la somme provisionnelle de 34000 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au 23 janvier 2025.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à la SARLU DURANTI IMAGE ET SON le 9 aout 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 8 septembre à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 11 avril 2021 à compter du 9 septembre 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARLU DURANTI IMAGE ET SON et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La SARLU DURANTI IMAGE ET SON explique cette absence de paiement par des difficultés liées à la conjoncture économique et à l’inflation qui a obéré le pouvoir d’achat.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SARLU DURANTI IMAGE ET SON, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la SARLU DURANTI IMAGE ET SON pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 9 septembre 2024. Le maintien dans les lieux de la SARLU DURANTI IMAGE ET SON en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI MARSEILLE GRAND V un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 9 septembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur la pénalité contractuelle de 10% et les intérêts de retard au taux légal majoré de 400 points

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Les clauses prévoyant l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut de paiement du preneur sont des clauses pénale (conservation du dépôt de garantie, majoration du montant de l’indemnité d’occupation, majoration du taux d’intérêts). Le juge du fond peut moduler la clause pénale.

En l’espèce, le cumul des demandes dans ce sens est de nature à fournir un avantage excessif au bailleur qui est déjà indemnisé du retard de paiement par l’octroi des intérêts légaux. Ainsi cette demande devra être tranchée par le juge du fond et il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ces points.

Sur les autres demandes

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que la SARLU DURANTI IMAGE ET SON soit condamnée à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que la SCI MARSEILLE GRAND V a été contraint d’exposer.

la SARLU DURANTI IMAGE ET SON sera également condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement du 9 aout 2024.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 avril 2021 entre la SCI MARSEILLE GRAND V d’une part, et la SARLU DURANTI IMAGE ET SON d’autre part, concernant les locaux situés au 1er étage de l’ensemble immobilier GRAND V situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 9 septembre 2024,

Condamnons la SARLU DURANTI IMAGE ET SON à payer à la SCI MARSEILLE GRAND V, à titre provisionnel, une somme de 34000 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au 23 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 9 aout 2024 ;

Autorisons la SARLU DURANTI IMAGE ET SON à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 1450 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Disons qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :

Ordonnons, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SARLU DURANTI IMAGE ET SON ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SARLU DURANTI IMAGE ET SON à payer à la SCI MARSEILLE GRAND V, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande de pénalité forfaitaire de 10% et de taux d’intérêt majoré ;

En toute hypothèse :

Condamnons la SARLU DURANTI IMAGE ET SON à payer à la SCI MARSEILLE GRAND V une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamnons la SARLU DURANTI IMAGE ET SON aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 aout 2024, ainsi que les frais d’expulsion éventuels ;

Le Greffier Le Président