TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00768 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHZX

Section 2

NL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

L’OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [H] [N]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 01 juillet 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location de logement du 14 septembre 2010 la SA NOUVEAU LOGIS DE l’EST a donné en location à Mme [H] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer initial mensuel alors fixé à 416.59€.

Par contrat du même jour les parties ont convenu de la location d’un garage moyennant le loyer mensuel de 40.80€.

L’immeuble a été ultérieurement vendu à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait signifier le 19 décembre 2024, à Mme [H] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 mars 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Mme [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins d’obtenir la résiliation du bail , son expulsion et de la voir condamner au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er juillet 2025.

A cette audience, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de son assignation en la complétant et demandé au juge de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

— à titre principal Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 20 février 2025 et subsidiairement prononcer ladite résiliation.

En conséquence,

— Ordonner au défendeur de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,

— Dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire et Juger qu’à compter du 20 février 2025, le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Condamner Mme [H] [N] à payer à la partie demanderesse la somme actualisée de 7241.42€ au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation impayés à la date du 30 juin 2025 avec les intérêts au taux légal, et en cas de prononcé de la résiliation, la condamner à payer les loyers, charges et indemnités à échoir depuis le dernier décompte,

— Condamner Mme [H] [N] aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,

— Condamner le défendeur au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit,

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE explique qu’un dossier de surendettement a conduit à un rétablissement personnel et que le loyer de l’appartement et du garage représente actuellement un montant mensuel de 639.34€. Le bailleur précise que le versement des allocations n’a jamais été suspendu et que le loyer résiduel est de 333.13€. Le bailleur ajoute qu’aucun paiement n’est intervenu.

Mme [H] [N] comparait et reconnait qu’elle ne s’acquitte ni de l’arriéré ni du paiement du loyer courant. Elle précise vivre seule dans le logement de type F3 et explique qu’elle perçoit l’ASS entre 570 et 590 € par mois. Mme [H] [N] précise avoir occupé son dernier emploi il y a deux ans et demi environ.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier établi le 22 avril 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 prorogé au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin le 1er août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, et la saisine de la ccapex est donc réputée faite à cette date.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 19 décembre 2024 pour la somme en principal de 4678.40€, hors coût de l’acte.

La situation de compte produite par le bailleur permet de constater qu’il a été tenu compte du rétablissement personnel intervenu en 2023 puisqu’une somme totale de 3969.08€ correspondant à l’arriéré du au 30 septembre 2023 a été déduite le 30 août 2024.

L’examen de la situation de compte permet de relever que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai fixé puisque Mme [H] [N] restait devoir la somme de 5399.11€ au 17 février 2025.

Ainsi qu’elle le reconnait à l’audience, Mme [H] [N] n’a jamais repris le paiement du loyer courant pas plus qu’elle n’a apuré l’arriéré locatif. Les seuls montants portés au crédit du compte résulte soit de l’application de la RLS ou du versement des allocations logement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 19 février 2025 à minuit.

Le contrat de location de garage qui comporte une clause résolutoire est également résilié en ce qu’il est l’accessoire du contrat principal portant sur l’habitation.

La résiliation du contrat emporte alors obligation pour l’occupante désormais sans droit, de libérer les lieux et à défaut et en tous cas jusqu’à parfaite libération des lieux, de payer une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et comminatoire, il convient de la fixer à un montant suffisant afin d’inciter l’occupant à libérer les lieux. Elle sera fixée à la somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, et dire qu’elle sera réévaluée aux échéances prévues et aux conditions du contrat comme s’il s’était poursuivi.

Par ailleurs, à défaut de libération volontaire des lieux, il convient d’autoriser l’expulsion de Mme [H] [N].

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit par ailleurs, un décompte daté du 30 juin 2025 démontrant que Mme [H] [N] reste redevable de la somme de 7241.42€ terme de juin 2025 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Mme [H] [N] sera donc condamnée à payer cette somme laquelle produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5399.11€ et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [H] [N] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [H] [N] sera en outre condamnée à payer une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit sans qu’il ne soit nécessaire de le préciser en son dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2010 entre la SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST aux droits de laquelle vient l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et Mme [H] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation et son garage situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 19 février 2025 à minuit ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [H] [N] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [H] [N] au montant qui aurait été du au titre des loyers et charges si le bail s’était poursuivi et DIT QUE cette indemnité évoluera aux échéances prévues et aux conditions fixées par ledit bail comme s’il s’était poursuivi ;

CONDAMNE Mme [H] [N] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 février 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE Mme [H] [N] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 7241.42€ (sept mille deux cent quarante et un euros quarante deux centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 30 juin 2025 incluant le terme du mois de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 sur la somme de 5399.11€ et à compter du jugement pour le surplus;

CONDAMNE Mme [H] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, outre l’assignation et sa notification ;

CONDAMNE Mme [H] [N] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 400€ (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 octobre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,