TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2025

Président : Madame Nadia ATIA, Vice-Présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le12 08 2025 à M^e CACHARD ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le12 08 25 à, M^e SOCRATE,

M^e Henri LABI ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

N° RG 24/07021 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WA2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LINK IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Xavier CACHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [X] [P] et actuellement [Adresse 3]

né le 13 Janvier 1955 à [Localité 8] (TUNISIE) (99), demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-marc SOCRATE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. GMF LA SAUVEGARDE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 15 octobre 2020, la société civile immobilière (SCI) Link Immo a donné à bail à M. [F] [I] une maison non meublée située au [Adresse 4] dans le onzième arrondissement de Marseille pour un loyer de 2.750 euros.

M. [F] [I] a délivré son congé le 28 juin 2021

Le 15 juillet 2021, M. [F] [I] a déposé plainte auprès du Commissariat de police du douzième arrondissement de [Localité 7] pour des faits de vol avec effraction commis le 3 juillet 2021.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 29 juillet 2021 par un commissaire de justice mandaté par la SCI Link Immo.

Par courrier en date du 16 septembre 2021, l’assureur de M. [F] [I], la société anonyme (SA) Allianz Iard, a opposé un refus de garantie à la SCI Link Immo, estimant que la prise en charge des dommages incombant à l’assureur du propriétaire des lieux.

Un rapport d’expertise amiable a été établi par l’assureur de M. [F] [I] le 30 octobre 2021.

Un rapport d’expertise amiable a été établi le 30 mars 2022 par l’assureur de la SCI Link Immo, la Compagnie La Sauvegarde SA GMF.

Par courriers recommandés en date du 26 mai 2023, la SCI Link Immo a mis en demeure M. [F] [I], la SA GMF et la SA Allianz Iard de lui payer la somme de 34.578,91 euros en réparation des dommages causés par le vol commis le 3 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023, la SCI Link Immo, agissant poursuites et diligences de ses co-gérants, a fait assigner M. [F] [I] et son assureur, la SA Allianz Iard, ainsi que la SA GMF devant le juge des contentieux de la protection aux fins de condamnation in solidum à lui payer les sommes de :

-27.703,91 euros en réparation de ses préjudices matériels,

-6.875 euros en réparation de son préjudice économique et financier,

-8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 30 octobre 2023 et a fait l’objet d’une radiation le 1er octobre 2024.

Suite à sa réinscription au rôle, l’affaire a été plaidée par les conseils respectifs de l’ensemble des parties, représentées, à l’audience du 6 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 12 août 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI Link Immo et M. [F] [I] expliquent que les dégradations litigieuses ne sont pas du fait de M. [F] [I].

Conformément à ses conclusions, la SCI Link Immo réitère ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, elle considère qu’il appartenait à M. [F] [I] et la SA Allianz Iard de lui restituer les lieux remis en état. Elle estime que la SA GMF est par ailleurs tenue de mettre en œuvre sa garantie à charge pour elle d’engager le cas échéant une action récursoire à l’encontre de la SA Allianz Iard. Elle fait valoir la responsabilité de M. [F] [I] en qualité de gardien des lieux, peu important que les dégradations ne soient pas de son fait. Elle ajoute que la SA Allianz Iard est tenue de le relever et garantir.

Elle soutient que les dommages sont consécutifs au vol et non pas à l’intervention des autorités judiciaires, en date du 21 juin 2021, les conditions de mise en œuvre de la garantie souscrite auprès de la SA GMF étant réunies.

Sur ses préjudices, elle ajoute à l’estimation de l’expert amiable le préjudice consécutif à l’impossibilité de louer son bien le temps de sa remise en état.

Conformément à ses conclusions, M. [F] [I], au visa des articles 1732, 1104, 1240 et suivants du code civil :

— à titre principal, conclut au débouté des demandes de la SCI Link Immo,

— à titre subsidiaire, sollicite :

*la condamnation de la SA Allianz Iard et de la SA GMF à le relever et garantir des condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

*leur condamnation à lui payer les sommes de 3.000 euros au titre de leur résistance abusive et de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de Maître Alain GALISSARD.

Il explique les circonstances particulières de la souscription du contrat de bail. Il déclare avoir été victime de faits d’extorsion en bande organisée, les lieux étant occupé par les auteurs. Il expose que les dégradations sont consécutives à l’intervention des forces de police suite à l’interpellation des occupants de la villa et d’un vol avec effraction, dans des circonstances indépendantes de sa volonté de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée. Il estime que le litige relève de la mise en œuvre des conventions liant les compagnies d’assurance.

Sur ses demandes subsidiaires, il se fonde sur les deux rapports d’expertise retenant notamment la conformité du risque et l’application des garanties contre le vandalisme. Il soutient que la convention inter-assurances invoquée par la SA Allianz Iard ne lui est pas opposable. Il se prévaut d’un fondement délictuel au titre des demandes formulées à l’encontre de la SA GMF.

Conformément à ses conclusions au fond, la SA Allianz Iard, représentée par son Directeur général, au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil :

— conclut au débouté des demandes formulées par la SCI Link Immo à son encontre,

— sollicite la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle indique que les biens dégradés appartiennent à la SCI Link Immo, les réparations nécessaires n’étant par ailleurs pas de nature locative. Elle soutient qu’en application de la convention vol FFSA2000 les dommages sont garantis par l’assureur de l’immeuble, s’agissant, comme mentionné par son expert, de dommages immobiliers d’un montant supérieur à 1.600 euros.

Conformément à ses conclusions récapitulatives, la SA GMF sollicite :

— que soit ordonnée sa mise hors de cause,

— le débouté des demandes formulées à son encontre par l’ensemble des parties,

— la condamnation de tout contestant à la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient que les dommages sont consécutifs à l’usage des lieux par le locataire ou les occupants de son chef ainsi que pour partie à l’intervention des autorités. Elle estime que les dommages évalués par son expert ne relève pas de la garantie contre le vol souscrite par la SCI Link Immo.

Sur l’appel en garantie de M. [F] [I], il l’écarte au motif que le sinistre survient avant la résiliation du contrat de bail. Il ajoute que les conventions inter-assurances ne sont pas opposables aux assurés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de M. [F] [I]

En application de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, sur la matérialité des dégradations, l’état des lieux de sortie contradictoire établi le 29 juillet 2021 en présence de la SCI Link Immo et de M. [F] [I] mentionne notamment que : le mécanisme d’ouverture du portail électrique est cassé, que la porte d’entrée, enfoncée, est parsemée de traces de coups, la serrure est cassée, de même que le visiophone. Il ressort de ce constat que la maison est fouillée, les caches des arrivées de ventilations étant démontés, de même que les capots des appareils de climatisation.

Ce constat indique par ailleurs des dégradations de nature locative s’agissant notamment de trous de chevilles dans les murs correspondant à des appliques et à une télévision, du réglage de la porte coulissante de la chambre du bas, de traces de salissure sur certains murs, d’une vitre rayée dans la chambre du haut.

L’expert mandaté par la SA GMF convoque uniquement la SCI Link Immo pour la réunion. Il estime que l’indemnisation des dommages relatifs à la motorisation du portail et à la porte relève des services de la préfecture. Il considère que les autres dommages constatés par l’huissier de justice le 29 juillet 2021 ne peuvent être assimilés à des actes de vandalisme ou à des détériorations immobilières. Il mentionne la constitution de partie civile de M. [F] [I] et la mise en examen de deux auteurs pour des faits d’extorsion en bande organisée.

Dans sa plainte du 15 juillet 2021, M. [F] [I] signale un vol par effraction et avec dégradations commis le 3 juillet 2021. Il fait état de la fracture de la porte d’entrée, des dégradations du portail et d’un volet roulant, du vol de deux réfrigérateurs, de vêtements et d’une table à manger. Il se réfère à une précédente plainte déposée le 2 juin 2021 ayant donné lieu à une intervention de la brigade de répression du banditisme et à des interpellations au sein de son domicile. Il précise que les policiers sont contraints de forcer le portail et la porte d’entrée lors de leur intervention.

Dans un courrier en date du 25 février 2022 adressé à la SCI Link Immo, M. [F] [I] relate qu’il signe le contrat de bail dans un contexte de menace. Il affirme n’avoir jamais occupé les lieux. Il fait état de sa constitution de partie civile dans le cadre d’une information judiciaire dont il donne les références.

Dans le cadre d’un courrier adressé à son assureur en date du 1er mars 2022, la SCI Link Immo expose que M. [F] [I] est victime d’une extorsion en bande organisée, cause de la souscription du contrat de bail, les malfaiteurs emménageant dans les lieux aux frais de M. [F] [I]. Elle mentionne qu’ils sont interpellés le 21 juin 2021, puis incarcérés. Elle précise que M. [F] [I] fait procéder au changement des serrures le 25 juin 2021.

Ces éléments, mis en perspective avec le constat d’huissier de justice du 29 juillet 2021 établissent que la maison fait l’objet d’une perquisition ce qui corrobore les déclarations de M. [F] [I] dans son courrier du 25 février 2022.

L’expert mandaté par la SA Allianz Iard évalue uniquement le préjudice issu du vol des meubles de M. [F] [I]. Il indique qu’il ne réside pas dans les lieux.

La SA GMF verse au débat une attestation de constitution de partie civile en date du 19 août 2021 portant le numéro de la procédure relative à l’information judiciaire intéressant le présent litige.

Il en résulte que la responsabilité de M. [F] [I] ne peut être engagée, l’introduction de tiers dans les lieux dans le cadre d’une extorsion en bande organisée caractérisant un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil.

La SCI Link Immo sera par conséquent déboutée de ses demandes formulées à l’encontre de M. [F] [I] et par conséquent à l’encontre de la SA Allianz Iard.

Sur la mise en œuvre d’une garantie au titre du contrat d’assurance souscrit par la SCI Link Immo

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il doit être précisé que toute dégradation commise dans l’exécution d’une opération de police est susceptible d’engager la responsabilité de l’Etat qui doit notamment répondre des dégradations commises à l’égard des tiers s’agissant dans cette hypothèse d’une responsabilité sans faute.

En l’espèce, la bailleresse et le locataires ont la qualité de tiers s’agissant des dommages causés lors de l’intervention des forces de l’ordre.

La SCI Link Immo et la SA GMF sont en l’état d’un contrat d’assurance n° T221184.001T en date du 23 février 2021 à effet du 6 novembre 2020 prévoyant une garantie contre le vol, la détérioration et le vandalisme en page deux des conditions particulières.

L’article 3.6 des conditions générales prévoit que les détériorations immobilières garanties résultent d’un vol, d’une tentative de vol ou d’acte de vandalisme. L’article 3.7 prévoit par ailleurs la garantie des actes de vandalisme commis par « agression, c’est-à-dire violences ou menaces envers l’assuré, ses préposés (… ) ».

Or le mode opératoire d’une extorsion repose sur la violence et la menace. Le fait d’occuper des lieux sous la contrainte et la menace en s’y installant sans précaution s’agissant de la pose de mobiliers, de l’entretien des murs caractérise un vandalisme.

Il en résulte que les conditions de mise en œuvre de la garantie contre les détériorations immobilières consécutives à des actes de vandalisme commis dans le cadre d’une extorsion en bande organisée à l’exception des dommages consécutifs à l’intervention des forces de police.

Sur les préjudices

L’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’expert mandaté par la SA GMF évalue le préjudice subi pour un montant de 18.537,50 euros, la réclamation étant de 25.646,50 euros. Il convient de retenir ce montant.

Il convient de retenir cette somme au titre du préjudice matériel et de déduire, sur la base des facture produites par la SCI Link Immo, les sommes relatives à la remise en état de la porte d’entrée et du portail soit une somme totale de 4.897 euros (2.890 + 1.430 + 577). La somme de 13.640,50 euros sera allouée à la SCI Link Immo en réparation de son préjudice matériel.

S’agissant du préjudice financier consécutif à la perte de revenus durant l’immobilisation du bien, la demande de ce chef sera rejetée en ce que le contrat ne le prévoit pas.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’une faute de la SA GMF au sens de l’article 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La SA GMF succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI Link Immo la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Link Immo sera condamnée à payer à M. [F] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Link Immo sera condamnée à payer à la SA Allianz Iard la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI Link Immo de ses demandes formulées à l’encontre de M. [F] [I] et de la SA Allianz Iard ;

CONDAMNE la SA GMF (Compagnie La Sauvegarde) à verser à la SCI Link Immo la somme de treize mille six cent quarante euros et cinquante centimes (13.640,50 euros) en réparation de son préjudice matériel au titre de la mise en œuvre de la garantie prévue par le contrat n° en date du 21 février 2021 ;

DÉBOUTE la SCI Link Immo du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SA GMF (Compagnie La Sauvegarde) aux dépens ;

CONDAMNE la SA GMF (Compagnie La Sauvegarde) à payer à la SCI Link Immo la somme mille cinq cents euros (1.500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Link Immo à payer à M. [F] [I] la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Link Immo à payer à la SA Allianz Iard la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le greffier La juge des contentieux de la protection