TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Octobre 2025

GROSSE :

Le 18 décembre 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 décembre 2025

à M^e LA ROSA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02191 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JSC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [E]

née le 04 Novembre 1986

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline LA ROSA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties, le 11 octobre 2010, relatif à un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 355,98 euros, hors provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [U] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions la SA UNICIL a fait assigner Madame [U] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 27 mai 2025.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA UNICIL produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 11 avril 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 27 mai 2025.

La SA UNICIL produit également la notification à la CCAPEX en date du 28 octobre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [U] [E], soit deux mois au moins avant l’assignation du 10 avril 2025.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel ne peuvent être imputés au locataire, même au titre d’une clause du bail, les frais de relance, d’envoi de quittance ou les frais de contentieux n’entrant pas dans le cadre des dépens ou de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu’il y a dès lors lieu de déduire les sommes correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens,

Vu les articles 7a, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers et charges aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [U] [E] le 24 octobre 2024, pour un arriéré locatif de 2 549,46 euros.

Il est constant que la dette invoquée concernant Madame [U] [E], y compris à la date du commandement de payer, comprend des montants appelés au titre de la régularisation de charges pour 2022.

Dans le cadre de la présente instance, le détail de la régularisation de charges pour l’année 2022 est produit par la SA ERILIA : celui-ci mentionne bien la nature des charges concernées et la quote-part de Madame [U] [E], la communication du numéro de compteur d’eau n’étant aucunement discutée. Il résulte du décompte produit que les index de début et de fin sont continus ; que l’index du compteur d’eau chaude s’élèvait à 357 m3 au 21 novembre 2022, soit une consommation de 136 m3 depuis le 15 novembre 2021, correspondant à 2 809,76 euros (solde dû de 2 633,06 euros).

Autrement dit, la régularisation de charges résulte selon la SA ERILIA d’une consommation d’eau chaude de 136 m3 correspondant à la consommation réelle de Madame [U] [E] du 15 novembre 2021 au 21 novembre 2022, un forfait de 30 m3 lui ayant été imputé annuellement avant le changement de la coiffe de télérelève, intervenu le 20 décembre 2021.

Madame [U] [E] démontre que des démarches ont été entamées auprès de la SA ERILIA antérieurement au commandement susvisé (dès mars 2024), au sujet de ladite régularisation. Plusieurs courriers ont ainsi été adressés par ses soins mettant en cause le montant appelé, en vue d’obtenir des justificatifs, et conduisant à l’octroi d’une remise de 882,55 euros, le 27 novembre 2024.

Reste que Madame [U] [E] ne justifie d’aucune photographie du compteur ou communication du relevé par ses soins, ni d’aucune demande formulée afin de contrôler son compteur. En d’autres termes, elle ne produit aucun élément de nature à mettre en doute le fonctionnement du compteur ou la véracité et le sérieux des relevés effectués.

S’il est exact que la consommation d’eau chaude de Madame [U] [E], entre le 15 novembre 2021 et le 21 novembre 2022, est nettement plus élevée que les deux années précédentes ou que l’année suivante, il ne ressort d’aucune pièce que les index relevés ne correspondraient pas à la consommation personnelle de Madame [U] [E].

Ainsi dit, la SA ERILIA justifie de l’existence de sa créance et les charges doivent, à l’évidence, être considérées comme dues, l’action en paiement des sommes appelées au titre de la régularisation de charges locatives pour l’année 2022 – intervenue le 25 décembre 2023 – n’étant pas prescrite au vu des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 24 décembre 2024, et d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [E] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [U] [E] sera condamnée à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 703,10 euros), à compter du 25 décembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA UNICIL.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [U] [E] restait débitrice d’une dette locative de 1 983,87 euros, au 13 février 2025.

Vu le décompte actualisé au 7 octobre 2025, fixant la dette locative à une somme de 1 459,29 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure, pénalités pour défaut d’assurance et frais d’enquête, non justifiés.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [U] [E] à payer à la SA UNICIL, la somme de 1 459,29 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

Madame [U] [E] sera déboutée de sa demande tendant au paiement de dommages et intérêts, comme relevant du fond du droit, étant précisé, en toute hypothèse, qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral causé par les agissements de la SA UNICIL.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [U] [E], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé et sera condamnée à payer à la SA UNICIL une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SA UNICIL recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 11 octobre 2010, entre les parties, concernant l’appartement sis [Adresse 2], à effet au 24 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [U] [E] à payer à la SA UNICIL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 703,10 euros) ;

CONDAMNONS Madame [U] [E] à verser à la SA UNICIL la somme de 1 459,29 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Madame [U] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Madame [U] [E] à payer à la SA UNICIL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [E] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,