TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 11 Avril 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame ZABNER, Greffière

Débats en audience publique le : 14 Mars 2025

N° RG 24/03910 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5LYB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice Le Cabinet Monsieur Syndic, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [T] [P] née le 29 Juillet 1953 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par assignation du 3 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET MONSIEUR SYNDIC, a fait citer Madame [Z] [P], en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la condamnation de Madame [Z] [P] au paiement des sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 juillet 2024 :

2320,77 € au titre des charges de copropriété dues au 27 août 2024,171,10 € au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er octobre 2024,167,06 € au titre des frais nécessaires ;

— la condamnation de Madame [Z] [P] à lui payer la somme de 2500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive outre la somme de 1675 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET MONSIEUR SYNDIC, par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés son assignation à laquelle il convient de se reporter et ne s’oppose pas, par principe à la demande de délais de paiement sollicité par Madame [Z] [P].

Madame [Z] [P], comparaît en personne à l’audience, conteste la désignation du syndic en 2021 et en 2022 au motif du non-respect des délais de convocation, fait valoir l’existence d’infractions à l’urbanisme, portant atteinte à ses droits de copropriétaires, contraires à la destination de l’immeuble, conteste les factures d’eau et d’EDF des années 2022 et 2023 par suite de pénalités liées à un retard de paiement du syndic, fait par ailleurs valoir qu’elle ne peut avoir consommé 28 m³ d’eau dès lors que son compteur est fermé depuis 2008 et que s’agissant de la minuterie EDF, les frais liés à son fonctionnement pour la somme de 43,68 €.

Madame [Z] [P] conteste la gestion effectuée par le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, le montant de frais injustifiés, sollicite l’intégralité de ses demandes soit rejetée, et dans l’hypothèse où elle serait retenue qu’il lui soit accordé le bénéfice des plus larges délais de paiement.

SUR QUOI

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ;

Qu’aucune disposition légale ne permet, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, d’examiner les contestations d’un copropriétaire portant sur la validité des convocations et des procès-verbaux d’assemblées générales ni les litiges portant sur la gestion de la copropriété par le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET MONSIEUR SYNDIC, fait valoir que Madame [Z] [P], propriétaire des lots 2 et 11 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 7 janvier 2025 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 octobre 2023 et 11 juin 2024,

— un extrait de compte arrêté au 3 février 2025 pour la somme totale de 1789,19 €, un décompte des charges non échues pour la période du 1er avril au 31 décembre 2025 à hauteur de la somme de 741,48 € et un décompte des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la somme de 545,71 €,

— un commandement de payer la somme principale de 1386,66 € en date du 3 octobre 2024,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 7 janvier 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception comportant la mention « Pli avisé et non réclamé » ;

Attendu que les comptes de l’exercice 2022 ont été approuvés lors du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 octobre 2023, les travaux obligatoires ainsi que la réalisation de travaux de réfection de l’étanchéité et de la verrière ont été adoptés de même que la répartition du reliquat de la consommation d’eau générale pour les lots n’ayant pas fait poser de compteur radio ;

Que lors de la délibération de l’assemblée générale du 11 juin 2024, les comptes de l’exercice 2023 ont été approuvés et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025 adopté de même que la clause d’aggravation des charges communes et le vote d’un fonds travaux obligatoire ;

Qu’il n’est justifié d’aucune contestation de ses deux délibérations ;

Que Madame [P] ne justifie par aucune pièce probante de la fermeture de son compteur de consommation d’eau, d’un piratage de son compteur d’eau, ni de l’imputabilité au syndic en charge de la gestion de l’immeuble de l’augmentation des charges du fait de son retard dans le paiement des factures d’eau ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que sont également imputables au seul copropriétaire les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 545,71 € ;

Qu’ainsi les frais d’envoi en position de compte et les frais de remise dossier aux auxiliaires de justice, non prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seront écartés ;

Attendu que Madame [Z] [P] sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :

-1789,19 € au titre des charges échues impayées et des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds du 2 janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1542,03 € exigible à cette date et à compter de l’assignation en justice du 3 septembre 2024 pour le surplus,

-741,48 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 3 septembre 2024, les provisions pour charges ne devenant exigibles que passé le délai de 30 jours suivants la mise en demeure restée infructueuse,

-165,55 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Madame [Z] [P] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Madame [Z] [P], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur la demande de délais de paiement

Attendu que Madame [Z] [P] sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois ;

Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Que Madame [Z] [P] ne justifie par aucune pièce qu’elle verse au débat de sa situation personnelle et financière de nature à permettre au tribunal d’analyser le montant de ses revenus et de ses charges et d’apprécier le bien-fondé de sa demande ;

Qu’en l’absence de tout élément sur sa situation patrimoniale, il n’est pas permis d’accéder à sa demande de délais de paiement sollicité par Madame [Z] [P] ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Madame [Z] [P] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier requérant la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que Madame [Z] [P] supportera les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET MONSIEUR SYNDIC, les sommes suivantes ;

-1789,19 € au titre des charges échues impayées et des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds du 2 janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1542,03 € et à compter de l’assignation en justice du 3 septembre 2024 pour le surplus,

-741,48 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 3 septembre 2024,

-165,55 € au titre des frais nécessaires ;

DIT n’y avoir lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts ;

REJETTE la demande de délai de paiement sollicité par Madame [Z] [P] ;

CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET MONSIEUR SYNDIC, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [P] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT