TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GABIZON et Me [N]

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e ETCHEGOYEN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/11912

N° Portalis 352J-W-B7F-CU7TR

N° MINUTE :

Assignation du :

10 août 2021

JUGEMENT

rendu le 11 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [G] [DD]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Monsieur [R] [D]

[Adresse 10]

[Localité 15]

Monsieur [E] [C]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Monsieur [T] [L]

Madame [SH] [H]

Madame [P] [DY]

Madame [Z] [A]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Madame [U] [X]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Madame [V] [K]

[Adresse 9]

[Localité 14]

représentés par Maître Sophie ETCHEGOYEN de la SELEURL SOLAW – Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1227

Décision du 11 avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11912 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU7TR

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société FONCIA JMR

[Adresse 1]

[Localité 13]

représenté par Maître Louis GABIZON de l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0008

Monsieur [J] [O], es qualité d’ancien syndic bénévole du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représenté par Maître Sophie BELLON de la SELARL GALDOS & BELLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0056

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 14 février 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [D], M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], Mme [SH] [H], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] et M. [J] [O] sont copropriétaires au sein de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 17], placé sous le régime de la copropriété.

Les fonctions de syndic bénévole ont été assurées par M. [O], président du conseil syndical, jusqu’au 01 juin 2021, date à laquelle la société Foncia JMR lui a succédé.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est en effet tenue par correspondance à cette date.

Par acte délivré le 10 août 2021, M. [R] [D], M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], Mme [SH] [H], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] (ci-après les demandeurs) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et M. [O], en sa qualité d’ancien syndic bénévole de l’immeuble, afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale tenue le 01 juin 2021, l’annulation des résolutions n°11 bis, n°35 et n°36, la condamnation de M. [O] à régler la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, qu’il lui soit enjoint sous astreinte de procéder au rétablissement du garage dans son affectation d’origine et enfin qu’il soit enjoint au syndic en exercice de solliciter l’architecte, ou son successeur, désigné lors de l’assemblée du 07 juillet 2017 pour étudier les travaux des bâtiment B et C et solliciter les entreprises utiles.

Aux termes de leurs dernières conclusions, transmises par voie électronique le 07 mars 2023, M. [R] [D], M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], Mme [SH] [H], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] sollicitent du tribunal, au visa des articles 21,24, 25 et suivants, 10 de la loi du 10 juillet 1965, 11 et suivants du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, de :

« Dire et juger recevables et bien fondés les demandeurs en leurs demandes

En conséquence

Annuler l’assemblée générale du 01 juin 2021

Annuler les résolutions n°11 bis et n°35 et n°36 de l’assemblée générale du 1er juin 2021,

Dispenser les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, à payer aux demandeurs la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Enjoindre le syndic en exercice de solliciter l’architecte désigné ou son successeur lors de l’assemblée du 07 juillet 2017 pour étudier les travaux de bâtiment B et C et solliciter les entreprises utiles, ladite assemblée n’ayant pas été contestée et étant devenue définitive

Condamner Monsieur [J] [O] es qualité d’ancien syndic bénévole à payer aux demandeurs la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Condamner solidairement le syndic et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic aux dépens

Débouter Monsieur [O] de sa demande de dommages et intérêts

Débouter Monsieur [O] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de leur dermande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Dans ses conclusions récapitulatives n°1, notifiées par voie électronique le 09 mai 2023, M. [O] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 9 du code de procédure civile, de l’article 1240 du code civil, et de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, de :

« JUGER que les demandes formées par les Consorts [A], [DY], [DD], [D], [C], [W], [X] et [K] ne sont fondées ni en fait, ni en droit,

LES DEBOUTER de l’ensemble de leurs réclamations tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 1 er juin 2021 et des résolutions 11bis, 35 et 36 de cette même assemblée,

JUGER que la responsabilité de Monsieur [O], en qualité de Syndic bénévole, ne saurait être engagée dans cette affaire,

DEBOUTER en conséquence les Consorts [A], [DY], [DD], [D], [C], [W], [X] et [K] des demandes formées à l’encontre de Monsieur [O],

Reconventionnellement,

CONDAMNER in solidum les Consorts [A], [DY], [DD], [D], [C], [W], [X] et [K] à verser à Monsieur [O] la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts à raison des préjudices subis dans le cadre de la présente procédure,

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum les Consorts [A], [DY], [DD], [D], [C], [W], [X] et [K] à régler à Monsieur [O] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [SS] [N] par application de l’article 699 Code de Procédure Civile. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 03 octobre 2023, M. [D] s’est désisté de l’instance.

Dans ses conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

« Dire les requérants irrecevables et en tout cas mal fondés en ensemble de leurs demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires et les en débouter,

— Les condamner in solidum au paiement d’une somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC,

— Les condamner in solidum aux dépens de l’instance lesquels pourront être recouvrés par l’AARPI LGJF GABIZON FOIRIEN conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 06 novembre 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 14 février 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement d’instance de M. [D]

Décision du 11 avril 2025

8ème chambre 3ème section

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Aux termes des articles 394, 395, 396 et 397 du code de procédure civile, « le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance » (article 394), « le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste » (article 395), « le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime » (article 396) et « le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation. » (article 397).

En l’espèce, M. [R] [D], M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], Mme [SH] [H], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et M. [O] et ils sollicitent, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 07 mars 2023, notamment l’annulation de l’assemblée générale tenue le 01 juin 2021 et la condamnation de M. [O] à leur régler la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [O] a conclu le 09 mai 2023 en sollicitant notamment à titre reconventionnel la condamnation de tous les demandeurs à lui régler la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 03 octobre 2023, M. [D] s’est désisté de l’instance.

Dans la mesure où M. [O] n’a pas accepté ce désistement, qu’il n’a pas reconclu après la communication de ces conclusions et qu’il sollicite à titre reconventionnel la condamnation in solidum de tous les demandeurs à lui régler des dommages et intérêts, il n’a donc aucun intérêt à accepter le désistement de l’un d’entre eux.

Il convient donc de considérer que M. [O] s’est opposé au désistement de M. [D].

S’agissant du syndicat des copropriétaires, il a notifié des conclusions après communication de ces conclusions de désistement, soit le 15 décembre 2023, mais il ne se prononce pas sur ce point.

Cependant, dans la mesure où ces conclusions ont été transmises à peine deux mois après que M. [D] se soit désisté, que le syndicat des copropriétaires formule une demande de condamnation à l’encontre de « tous les demandeurs » sans exclure M. [D], et qu’il vise toujours tous les demandeurs en première page de ses conclusions, il convient de considérer qu’il a entendu maintenir ses demandes à l’encontre de tous les demandeurs, y compris M. [D]

Il convient par conséquent de constater le désistement d’instance de M. [D] sans qu’il ne soit cependant possible de le déclarer parfait, au vu de la non-acceptation des défendeurs, ayant conclu au fond.

Sur la recevabilité des demandes d’annulation

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. »

Décision du 11 avril 2025

8ème chambre 3ème section

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Les demandeurs, qui sollicitent, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale tenue le 01 juin 2021, expliquent tout d’abord à titre liminaire avoir la qualité d’opposants puisqu’ils ont voté contre les résolutions n°11 bis, n°35 et n°36, qui ont été adoptées, et qu’ils ont introduit l’instance dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

M. [O] soutient, pour sa part, que seule Mme [DY] a voté contre la résolution n°11 bis, de telle sorte que les autres demandeurs n’ont pas qualité à agir.

Il ne reprend toutefois pas l’énoncé de cette irrecevabilité dans le dispositif de ses conclusions, dont seul le tribunal est tenu en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le tribunal n’est par conséquent saisi d’aucune demande portant sur cette absence de qualité à agir.

Enfin, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, aux termes du dispositif de ses écritures, de « dire les requérants irrecevables et en tout cas mal fondés » mais ne développe toutefois aucun moyen à l’appui de l’irrecevabilité soulevée.

Cependant, la qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit, le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté « contre » une décision adoptée à laquelle il s’oppose, ou « pour » une décision rejetée, sans être tenue d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

— sur la demande de nullité de l’assemblée générale

En l’espèce, il ressort du procès-verbal que M. [C] n’est jamais mentionné comme ayant voté contre une résolution adoptée.

De plus, les résolutions n°33 portant sur l’adoption du contrat de syndic du cabinet Optimmo, n°34 portant sur l’adoption du contrat de gestion des garages du cabinet Optimmo, n°37 portant sur l’adoption du contrat de syndic du cabinet Crédit Agricole immobilier, n°38 portant sur l’adoption du contrat de gestion des garages du cabinet Crédit Agricole immobilier, n°39 portant sur l’adoption du contrat de syndic du cabinet Junege, n°40 portant sur l’adoption du contrat de gestion des garages du cabinet Junege, n°41 portant sur l’adoption du contrat de syndic du cabinet CTL et n°42 portant sur l’adoption du contrat de gestion des garages du cabinet CTL, ont été rejetées et la liste des copropriétaires ayant voté « pour » ces résolutions, et devant donc être considérés comme opposants au vu du résultat du vote, ne mentionne pas le nom de M. [C].

M. [E] [C], qui n’a donc pas la qualité d’opposant, doit par conséquent être déclaré irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale tenue le 01 juin 2021.

— sur la demande de nullité de la résolution n°11 bis

Seuls quatre copropriétaires (M. [F], la SCI Sey Immo, Mme [K] et Mme [DY]) ont voté contre cette résolution, qui porte sur la nomination de Mme [YZ] pour vérifier les comptes 2019 et 2020, et qui a été adoptée.

Décision du 11 avril 2025

8ème chambre 3ème section

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M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [SH] [H], M. [G] [DD], Mme [Z] [A] et Mme [U] [X], qui est indiquée comme s’étant abstenue, ne sont pas opposants et leur demande doit par conséquent être déclarée irrecevable.

— sur la demande de nullité de la résolution n°35

Seuls, parmi tous les demandeurs, Mme [SH] [H], Mme [V] [K], Mme [Z] [A], M. [T] [L] et Mme [P] [DY] se sont opposés à cette résolution qui a été adoptée.

M. [E] [C], Mme [U] [X] et M. [G] [DD], qui n’ont donc pas la qualité d’opposants, sont par conséquent irrecevables à solliciter la nullité de cette résolution

— sur la demande de nullité de la résolution n°36

Seuls, parmi tous les demandeurs, Mme [P] [DY], Mme [SH] [H], Mme [V] [K], Mme [Z] [A] et M. [T] [L] se sont opposés à cette résolution qui a été adoptée.

M. [E] [C], Mme [U] [X] et M. [G] [DD], qui n’ont pas la qualité d’opposants, sont par conséquent irrecevables à solliciter la nullité de cette résolution.

Sur la recevabilité de la demande formulée à l’encontre du « syndic en exercice »

Les demandeurs sollicitent de « enjoindre le syndic en exercice de solliciter l’architecte désigné ou son successeur lors de l’assemblée du 07 juillet 2017 pour étudier les travaux de bâtiment B et C et solliciter les entreprises utiles, ladite assemblée n’ayant pas été contestée et étant devenue définitive ».

M. [O] fait valoir que cette réclamation, outre qu’elle est dépourvue de tout fondement et de toute justification, est particulièrement mal dirigée puisqu’il a été remplacé dans ses fonctions par un syndic professionnel, qui n’a pas été mis en cause.

En effet, dans la mesure où le syndic en exercice n’a pas été attrait à la procédure, cette demande est irrecevable.

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale

— du fait de l’absence de recours à la visio-conférence

Les demandeurs expliquent que l’alinéa 3 de l’article 22-2 permet, par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, de permettre la tenue de l’assemblée générale par voie de correspondance, à la condition toutefois que le syndic fasse la preuve de l’impossibilité de recourir à la visio-conférence ou à tout autre moyen de communication électronique.

Or, ils soutiennent qu’en l’espèce cette impossibilité n’est pas démontrée et qu’aucune des raisons avancées par le syndic pour justifier de la tenue de l’assemblée selon cette modalité n’est valable puisque tous les copropriétaires disposent d’une adresse e-mail, le syndic leur ayant ainsi adressé un courriel quelques jours avant la tenue de l’assemblée et les ayant conviés le 29 mars et le 30 avril 2021 à une réunion par visio-conférence.

Décision du 11 avril 2025

8ème chambre 3ème section

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Ils considèrent donc qu’il leur était possible de participer à l’assemblée, comme ils ont participé aux réunions organisées en visio-conférence les 29 mars et 30 avril 2021, et donc que la tenue de l’assemblée générale par correspondance a ainsi empêché les copropriétaires d’amender ou de débattre les résolutions soumises au vote.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que le syndic, qui exerçait ces fonctions à titre bénévole, ne disposait pas des outils mis à la disposition des professionnels et qu’il a ainsi pris soin d’indiquer, dans le procès-verbal, les raisons pour lesquelles le recours à ce mode de communication n’était pas possible.

Il relève qu’une réunion du conseil syndical en visio-conférence n’est nullement comparable à la tenue d’une assemblée générale selon les mêmes modalités, en ce qu’elle réunit un nombre limité d’intervenants et n’obéit pas aux mêmes exigences règlementaires.

M. [O] rappelle tout d’abord les dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020, ayant assoupli la possibilité pour le syndic de tenir une assemblée générale par visio-conférence ou par correspondance, précisant que l’article 22-2 de ladite ordonnance, dans sa rédaction en vigueur lors de la tenue de l’assemblée, prévoyait ainsi, jusqu’au 31 juillet 2022, la possibilité pour le syndic, lorsque le recours à la visio-conférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’était pas possible, la tenue d’une assemblée générale uniquement par voie de correspondance.

Il relève ensuite que les conditions de l’impossibilité du recours à la visio-conférence ne sont pas précisées pas plus que les éventuelles sanctions attachées au recours à un vote par correspondance.

Il justifie enfin le recours à cette modalité de vote en expliquant que l’équipement informatique dont il disposait n’était pas suffisant pour permettre l’identification des participants et que tous ne disposaient pas nécessairement de l’outil informatique adéquat pour participer, outre le fait que des problèmes techniques étaient déjà survenus lors de précédentes visio-conférences, ayant affecté leur bon déroulement.

Le vote par correspondance est prévu par l’article 17 1-A de l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui dispose, dans sa version en vigueur depuis le 01 juin 2020, que « les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »

Cependant, en raison de la crise sanitaire, plusieurs mesures ont été prises afin de permettre le fonctionnement des immeubles placés sous le régime de la copropriété, en cette période d’urgence sanitaire.

Ainsi, l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, modifiée par celle du 20 mai 2020, a notamment autorisé la tenue d’assemblées générales totalement dématérialisées et le syndic pouvait donc prévoir que les copropriétaires ne participeraient pas physiquement à l’assemblée générale.

Les articles 22-2, dans sa version en vigueur du 12 février 2021 au 02 juin 2021, et 22-3, dans sa version en vigueur depuis le 01 juin 2020, de l’ordonnance du 20 mai 2020 prévoient à cet égard que :

« Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l’article L. 3131-13 du code de la santé publique, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. » (article 22-2)

et

« Lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :

1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;

2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;

3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale ;

4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé. » (article 22-3)

Décision du 11 avril 2025

8ème chambre 3ème section

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Il ressort ainsi de ces dispositions que, durant une période déterminée, le syndic a été autorisé à faire le choix d’une assemblée générale tenue uniquement au moyen d’un vote par correspondance à la condition toutefois que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’ait pas été possible, le but d’une assemblée générale étant en effet de pouvoir permettre le libre débat entre tous les copropriétaires sur le fonctionnement et la vie de la copropriété.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 01 juin 2021 mentionne à titre liminaire que :

« il est aussi rappelé que, conformément à l’article 22-3 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, le syndic, avec l’accord du conseil syndical, a décidé d’organiser une assemblée générale uniquement par correspondance pour les raisons suivantes :

— le syndic n’est pas équipé informatiquement pour authentifier les participants à l’assemblée générale

— un souci d’équité. Tous les copropriétaires n’étant pas équipés d’outils informatiques ni d’adresse mail.

— la volonté d’éviter de possibles soucis techniques contestables. Pour mémoire, les difficultés de connexion rencontrées par les participants durant les précédentes réunions en visio-conférence (conseil syndicaux et présentation des syndics professionnels) ont montré que la comptabilisation des votes aurait été sujet à controverse. »

A titre liminaire, il doit tout d’abord être précisé que les dispositions de l’article 22-3 précitées ne font aucune obligation au syndic d’expliquer dans la convocation le choix de ne pas tenir l’assemblée générale au moyen d’une visio-conférence.

En revanche, en cas de contestation de l’assemblée pour cette raison, il appartient au syndicat des copropriétaires et au syndic de justifier que le recours à la visio-conférence n’était pas possible.

En l’espèce, les raisons ayant motivé le recours à cette modalité de tenue sont expliquées et détaillées dans le procès-verbal, le syndic ayant de plus précisé que ce choix avait été fait avec l’accord du conseil syndical, ce point n’étant nullement remis en cause dans les conclusions des demandeurs.

Ces derniers, pour démontrer la possibilité de recourir à la visio-conférence, indiquent que le syndic avait, dès le 24 mars 2021 adressé un courriel à l’ensemble des copropriétaires pour les informer de l’envoi dans les prochains jours d’un lien pour suivre une réunion à distance, afin de présenter les différents syndics professionnels, laquelle s’est tenue par visio-conférence le 30 avril 2021.

Ils produisent en effet les courriels adressés à Mme [A] les 24 et 29 mars 2021 ainsi que le 30 avril 2021, lui indiquant que le conseil syndical souhaitait organiser une présentation de chaque syndic proposé pour reprendre la gestion de la copropriété et l’invitant à suivre cette réunion, via l’invitation « WebEx (équivalent Zoom) » envoyée et à télécharger l’application dédiée.

Toutefois, comme soutenu à juste titre par M. [O] et le syndicat des copropriétaires, l’organisation d’une simple réunion d’information des copropriétaires n’est nullement comparable à la tenue d’une assemblée générale, en ce qu’elle n’est soumise à aucun contrôle particulier.

Décision du 11 avril 2025

8ème chambre 3ème section

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L’assemblée générale obéit en revanche à des exigences règlementaires particulières tenant notamment à la nécessité de pouvoir authentifier les participants, ce qu’une simple installation informatique sommaire et le recours à un logiciel « WebEx (équivalent Zoom) » ne permettent pas d’assurer, dans la mesure où il n’apporte pas de garanties suffisantes en matière d’identification, sécurité et continuité dans la retransmission, outre le fait que le nombre important de copropriétaires, 63, rend compliquée la tenue d’une assemblée selon cette modalité.

Dès lors, c’est à juste titre que M. [O] indique que l’organisation de l’assemblée par viso-conférence faisait peser un risque sur la validité des votes.

Au surplus, le simple fait que les copropriétaires disposent d’une adresse mail n’induit pas nécessairement, comme le relève M. [O], qu’ils disposaient pour autant de l’outil informatique adéquat pour leur permettre de participer à une assemblée générale tenue par visio-conférence, cette participation nécessitant en effet un minimum de connaissances en technique informatique, de telle sorte que le recours à la visio-conférence ne permettait pas de s’assurer que tous les copropriétaires étaient en capacité d’y participer, à la différence d’un vote par correspondance.

Il est donc bien rapporté la preuve de l’impossibilité du syndic, lors de la convocation à l’assemblée critiquée, d’avoir recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique pour tenir l’assemblée générale du 01 juin 2021, le nombre important de copropriétaires et l’absence de dispositifs fiables et sécurisés faisant obstacle au recours à la visioconférence.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler l’assemblée générale de ce chef.

— du fait de l’irrégularité de la feuille de présence

Aux termes de l’article 17-1 du décret du 19 mars 1967, « l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté. »

L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 mentionne, pour sa part, que : « pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi. »

Les demandeurs expliquent que la feuille de présence ne fait pas mention de la date de réception des formulaires de vote par correspondance, ce qui fait obstacle à toute vérification et certification, le résultat du vote en étant ainsi affecté puisqu’il n’est pas possible d’en reconstituer le sens.

Ils soutiennent de plus qu’il est établi que des formulaires ont été comptabilisés hors délai, à la demande du syndic, et que Mme [DY], scrutatrice, était absente lors du dépouillement des votes, car immobilisée.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir qu’il n’est pas expliqué en quoi l’absence de mention ferait obstacle à la reconstitution du sens du vote émis puisque dès lors que les bulletins ont été régulièrement collectés, le sens du vote n’est pas contestable.

Il indique également que le délai de trois jours prévu par la loi a pour objet de permettre au syndic d’organiser la tenue de l’assemblée.

Dès lors, la mention de ce délai a juste pour effet de ne pas l’obliger à prendre en compte des votes tardifs, mais non de priver certains copropriétaires du bénéfice de leur vote.

Enfin, il fait valoir que l’irrégularité formelle de la feuille de présence, lorsqu’elle porte sur les conditions de vote ou la computation des délais, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que son résultat n’en est pas affecté.

A cet égard, M. [O] soutient que la feuille de présence mentionne le nom des votants, les voix mais surtout la date de réception du formulaire, systématiquement reçue au moins trois jours avant la date de tenue de l’assemblée.

Il indique de plus s’agissant de l’absence de Mme [DY] dont se prévalent les demandeurs, que cette dernière a bien signé le procès-verbal, avalisant de fait son déroulement et son résultat, et qu’elle est en tout état de cause sans conséquence sur la validité de l’assemblée générale.

Il est exact, comme le relève M. [O], que la feuille de présence annexé au procès-verbal, mentionne bien pour chaque copropriétaire la date à laquelle le formulaire de vote a été réceptionné et que tous ont été reçus dans les délais requis par l’article 9 bis précité.

Au demeurant, ce délai n’est fixé que pour faciliter l’organisation des assemblées générales par le syndic, qui n’est ainsi pas obligé de tenir compte d’un formulaire transmis tardivement mais rien ne lui interdit de tenir compte quand même de consignes de vote transmises hors délai.

Enfin, s’agissant de l’absence de Mme [DY], le rôle du scrutateur est principalement d’assister le président de séance et de s’assurer de l’exactitude des résultats du scrutin rapporté par le procès-verbal.

Il ressort du courriel que M. [O] a adressé le 01 juin 2021 notamment aux deux autres scrutateurs, que Mme [DY] était effectivement absente, ayant demandé à être excusée pour raisons de santé.

Toutefois, outre le fait que Mme [DY] a bien signé le procès-verbal, attestant ainsi de sa régularité et de son résultat, les demandeurs se contentent de mentionner cette absence sans expliquer en quoi elle justifierait l’annulation de l’assemblée générale alors que les pièces produites attestent que deux autres scrutateurs étaient bien présents lors de l’assemblée générale et qu’aux termes du règlement de copropriété, le bureau n’est composé que de deux scrutateurs et d’un secrétaire.

Aucun des moyens soulevés n’étant de nature à justifier l’annulation de l’assemblée générale tenue le 01 juin 2021, il convient par conséquent de débouter M. [R] [D], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], Mme [SH] [H], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] de leur demande.

Décision du 11 avril 2025

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Sur la demande d’annulation de la résolution n°11 bis

Les demandeurs font valoir qu’il résulte, de façon erronée, de la résolution n°11 bis que des contrôleurs des comptes auraient été désignés pour l’année 2020 de telle sorte que l’information donnée aux copropriétaires a été tronquée et que, s’ils avaient été correctement informés, ils auraient vraisemblablement voté différemment.

Ils soutiennent donc que la résolution a été adoptée de manière illicite, et ce d’autant que Mme [YZ] avait pris soin d’adresser au syndic et à tous les membres du conseil syndical un courrier expliquant que ni elle ni Mme [DY] ni personne d’autre n’avaient été mandatées pour la vérification des comptes pour l’exercice annuel de 2020.

Le syndicat des copropriétaires fait, pour sa part, valoir que si Mme [DY] et Mme [YZ] ont été désignées pour les deux exercices, elles l’ont été a fortiori pour un seul des deux et que l’exercice 2020 a fait l’objet d’un contrôle par un commissaire aux comptes.

M. [O] explique qu’il exerçait son mandat de syndic à titre bénévole et non pas dans le cadre d’une gestion dite coopérative de telle sorte que c’est à tort que les demandeurs soutiennent que le contrôle aurait dû être effectué par plusieurs copropriétaires désignés à cet effet.

Il relève de plus que la résolution contestée ne consiste qu’en une simple déclaration à vocation d’information dont l’annulation n’emporterait aucune conséquence concrète et indique, qu’en tout état de cause, cette demande est sans objet puisque les comptes de l’année 2020 ont bien été vérifiés par un organisme dédié, tel que cela ressort du document 30 annexé à l’ordre du jour.

Il fait donc valoir que si l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne mission au syndic d’assurer un suivi comptable, notamment au travers de la vérification des comptes, les modalités de ce contrôle ne sont aucunement imposées et il est d’usage, comme il l’a fait, d’avoir recours à des organismes spécialisés en la matière.

La résolution n°11 bis est ainsi rédigée dans l’ordre du jour :

«11 bis Election des deux personnes en charge du contrôle des comptes de l’année 2019 et 2020 (art.24 de la loi du 10 juillet 1965)

Mme [YZ] représentant la SCI Sey Immo se présente.

Mme [M] [I] représentant madame [DY] se présente. »

Les résolutions figurant dans le procès-verbal sont précédées des explications suivantes :

« résolutions relatives aux personnes chargées du contrôle des comptes

Note du syndic ([J] [O] ) :

Lors de la rédaction de l’ordre du jour, une erreur s’est glissée en résolution 11 bis.

L’assemblée générale 2020 n’ayant pas été tenue, il n’a pas été désigné de contrôleur des comptes pour l’exercice 2020. La résolution 11 bis et 11 bis 2 (sic) propose de nommer madame [YZ] et madame [DY] pour la vérification des comptes de l’année 2019 et 2020. Il est donc rappelé qu’aucun copropriétaire n’a vérifié les comptes pour 2020. Le cabinet VLB a été mandaté pour cela et a rendu son attestation. CF résolution 8.

L’AG 2021 ayant lieu par correspondance, aucun amendement de la résolution n’est possible. Nous laissons donc dans le procès-verbal mentionné les deux années.

Décision du 11 avril 2025

8ème chambre 3ème section

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Note rédigée par madame [YZ]

Il est rappelé à l’attention de l’assemblée générale que ni Madame [DY] ni Madame [YZ], ni aucun autre des copropriétaires de notre immeuble n’a candidaté ou n’a été mandaté par l’assemblée générale pour la vérification des comptes de l’exercice comptable de 2020. Aussi cette résolution ne vaut que pour l’exercice comptable de 2019, les comptes n’ayant pas été vérifiés pour l’exercice comptable 2020 ».

Figure aux pièces annexées à l’ordre du jour une « attestation d’examen des comptes annuels » pour l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, établie par Mme [B], expert-comptable et commissaire aux comptes.

Il s’ensuit que, comme expliqué dans le procès-verbal, c’est en raison d’une erreur matérielle que l’année 2020 a été mentionnée dans la résolution n°11 bis, les comptes annuels pour cette année ayant déjà été vérifiés.

Les demandeurs se contentent d’indiquer que « l’erreur prétendument matérielle n’est pas sans incidence sur le sens des décisions prises », sans toutefois en justifier, pas plus qu’il n’est justifié que les copropriétaires « auraient vraisemblablement voté différemment en connaissance de cause ».

Mme [DY], seule copropriétaire recevable à agir en nullité, est donc déboutée de sa demande d’annulation.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°35 et 36

Les demandeurs expliquent qu’il existe une contradiction entre le projet de contrat annexé à la convocation et la résolution mise au vote et soutiennent ainsi qu’ « en l’état des pièces fournies et annexées à la convocation et compte tenu de la contradiction entre les éléments portés à leur connaissance, les propriétaires n’ont pas été mis en mesure de voter en pleine connaissance de cause et n’ont pas été utilement éclairés sur la nature des engagements souscrits avec le nouveau syndic ou le cabinet Acces Immo pour la gestion des garages. »

M. [O] indique, dans le corps de ses conclusions, que les demandeurs sollicitent la nullité des résolutions n°35 et n°36 adoptées lors de l’assemblée générale du 01 juillet 2019 et qu’ils sont donc irrecevables à formuler cette demande plus de deux ans après l’adoption des résolutions contestées.

Il ne reprend toutefois pas cette prétention dans son dispositif au terme duquel il sollicite simplement le débouté des demandeurs « de l’ensemble de leurs réclamations tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 1er juin 2021 et des résolutions 11 bis, 36 et 36 de cette même assemblée. »

A cet égard, il convient de relever que bien que les demandeurs intitulent, dans le corps de leurs conclusions, le paragraphe dédié à cette demande d’annulation « C. L’annulation des résolutions n°35 & 36 de l’assemblée du 1er juillet 2019 », ils demandent toutefois au tribunal, aux termes du dispositif de leurs écritures, d'« annuler les résolutions n°11 bis et n°35 et n°36 de l’assemblée générale du 1er juin 2021 »

Décision du 11 avril 2025

8ème chambre 3ème section

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Au vu des explications fournies à l’appui de cette demande d’annulation, faisant état du cabinet Accès Immo et de la gestion des garages, objet des résolutions n°35 et n°36, il s’ensuit que c’est simplement par suite d’une erreur matérielle que les demandeurs ont fait état de l’assemblée générale du 01 juillet 2019, les résolutions n°35 et n°36 dont l’annulation est sollicitée ayant bien été adoptées lors de l’assemblée générale du 01 juin 2021.

Le syndicat des copropriétaires indique, pour sa part, que, bien que cela ne soit pas clairement exprimé aux termes de l’assignation, il devine que le grief formulé tiendrait au fait que les offres de contrat soumises à l’assemblée prévoient des mandats d’une durée d’une année, alors que les projets de résolutions et les résolutions votées prévoient une durée de trois ans.

Or, il relève que l’offre d’un mandat d’une année est en réalité favorable aux intérêts du syndicat des copropriétaires puisqu’à l’issue de chaque exercice, il dispose ainsi de la possibilité de reconduire, ou non, le mandat en cours, en fonction de la qualité des prestations fournies.

Il considère donc que si l’assemblée a décidé de voter un mandat de trois ans, cela traduit la volonté de s’engager pour cette durée et donc implicitement de renoncer à un mandat plus court.

Il considère ainsi que le projet de contrat joint à la convocation permettait à l’évidence à chaque copropriétaire d’émettre un vote éclairé dont le sens n’a pu être influencé par la discordance invoquée par les demandeurs.

Les résolutions contestées sont rédigées de la façon suivante, tant dans l’ordre du jour que sur le procès-verbal :

« Le cabinet JMR n’ayant pas la carte Gestion locative nous proposons le cabinet « Accès Immo » en complément pour assurer la gestion locative des garages.

Si vous votez pour le cabinet JMR en résolution 35, vous devez aussi voter pour le cabinet Accès Immo en résolution 36.

35. Adoption du contrat de syndic du cabinet JMR tel que présenté dans le document 38 pour un montant de 13 800€ TTC pour une durée de 3 ans. L’assemblée générale donne pouvoir au président de séance pour signer le mandat de gestion (art.25 de la loi du 10 juillet 1965)

36. Adoption du contrat de gestion des garages du cabinet Accès Immo tel que présenté dans le document 39 pour un montant de 4%HT des loyers perçus pour une durée de 3 ans. L’assemblée générale donne pouvoir au président de séance pour signer le mandat de gestion (art.25 de la loi du 10 juillet 1965). »

Il est exact que le contrat de syndic, objet du document 38, et le contrat de gestion des garages, objet du document 39, annexés à l’ordre du jour, mentionnent une durée d’une année mais que les résolutions soumises au vote prévoient une durée de trois ans alors même qu’elles indiquent que l’adoption se fait selon la présentation faite dans les documents joints.

Il est exact qu’il existe une contradiction entre le contenu des résolutions soumises au vote et les documents y afférents.

Toutefois, les résolutions contestées indiquent expressément qu’elles portent sur l’adoption des contrats présentés dans les documents joints, lesquels mentionnent le détail des missions du syndic et de la gestion locative ainsi que le coût de cette prestation.

Décision du 11 avril 2025

8ème chambre 3ème section

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L’information des copropriétaires sur ces points est essentielle, s’agissant des conditions essentielles des contrats.

Dès lors, il importe peu que les offres de contrat n’aient pas été établies pour une durée de trois ans mais pour une durée d’un an, dès lors que les conditions essentielles restent les mêmes, et que la durée effective du contrat a bien été indiquée dans la convocation et votée ainsi.

Il convient par conséquent de débouter M. [R] [D], M. [T] [L], Mme [V] [K], Mme [SH] [H], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] de leur demande d’annulation.

Sur les demandes de dommages et intérêts

— formulée par les demandeurs

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Les demandeurs expliquent que M. [O] a aménagé un bureau dans un local à usage de garage afin de pouvoir y exercer ses fonctions de syndic bénévole mais qu’il s’est abstenu de solliciter une autorisation pour modifier la destination du local et qu’il a fait voter et procéder à des travaux pour la somme de 9 735 euros.

Ils ajoutent qu’interrogé sur la conformité de ses travaux, M. [O] a prétendu, à plusieurs reprises, qu’ils ne nécessitaient pas un changement de destination alors qu’il s’agissait d’une affirmation parfaitement mensongère.

Ils indiquent en effet qu’aux termes d’un courrier en date du 06 août 2021, la Mairie de [Localité 16] a indiqué que ce local ne pouvait en l’état être accepté et que deux solutions étaient envisageables afin de régulariser la situation, faute de quoi un procès-verbal d’infraction serait établi.

Ils considèrent donc que M. [O] a ainsi commis une faute devant entraîner sa condamnation à titre personnel.

Ils font valoir que leur préjudice est d’autant plus important que le local n’a pu être loué depuis 48 mois, ce qui représente un manque à gagner de près de 8 000 euros auquel s’ajoute le coût des travaux, d’un montant de près de 10 000 euros, le local ne pouvant de plus être remis en location qu’une fois les travaux de remise en état effectués.

Ils précisent que la cloison aveugle qui avait été créée a, depuis l’introduction de la présente instance, été supprimée de telle sorte que le garage a été rétabli dans son affectation d’origine.

Ils réclament ainsi la condamnation de M. [O], syndic bénévole, à leur régler la somme de 25 000 euros majorée des travaux de remise en état.

Il convient toutefois de relever que le dispositif de leurs conclusions, dont seul le tribunal est tenu, en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, ne mentionne que la condamnation de M. [O] à leur régler la somme de 25 000 euros.

Le tribunal n’est donc pas saisi de la demande de majoration de cette somme du coût des travaux de remise en état.

M. [O] indique que l’appréciation d’une faute imputée au syndic doit être nuancée selon qu’il s’agit d’un syndic professionnel ou d’un syndic bénévole, les actes de ce dernier étant appréciés avec plus de mansuétude.

Décision du 11 avril 2025

8ème chambre 3ème section

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Il explique que lors de l’assemblée générale du 28 juin 2018 une résolution a été adoptée afin que le garage n°14, vacant et mis à la disposition des occupants comme garage à vélos, soit utilisé pour établir un espace dédié aux activités du syndic et une autre portant sur la validation du devis des travaux de transformation a également été adoptée.

Il admet qu’étant profane, il ne savait pas que ce changement de destination du local était soumis au dépôt d’un permis de construire prévoyant la création d’une façade pourvue de fenêtres mais qu’il en a été informé par la Mairie de [Localité 16] après le signalement effectué par Mme [A].

Il précise qu’au jour du courrier adressé par la Mairie de [Localité 16], il n’exerçait plus les fonctions de syndic mais que les travaux de remise en état ont été depuis réalisés.

Il considère donc que, compte tenu de l’appréciation de la faute au regard de sa qualité de syndic bénévole, sa responsabilité ne saurait être engagée pour ces faits.

Il relève au surplus l’inexistence du lien de causalité entre cette supposée faute et le préjudice qui en résulterait pour chaque copropriétaire pris individuellement.

Il relève en effet qu’il n’est produit aucun justificatif du manque à gagner invoqué, que les demandeurs ne démontrent pas que ce local était loué ni qu’il était destiné à l’être ni ne produisent de pièce justifiant du loyer présumé.

Il fait également valoir que la demande est manifestement excessive et imprécise dès lors que chaque copropriétaire détient exclusivement des tantièmes du garage, qualifié par le règlement de copropriété de partie commune spéciale.

Par conséquent, si sa responsabilité devait être retenue, il considère que le préjudice subi par chaque copropriétaire devrait être analysé au prorata des tantièmes affectés au lot qu’il leur appartient de déterminer puisqu’il ne peut se substituer à leur carence sur ce point.

Les demandeurs qui formulent leur demande sur le fondement de l’article 1240 du code civil doivent donc démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Il se déduit de leurs explications qu’ils se plaignent du fait que, en raison de son utilisation par le syndic, ce local n’a généré aucun revenu depuis 48 mois, soit un manque à gagner qu’ils chiffrent à « près de 8 000 euros ».

Toutefois, il n’est justifié ni que ce local était destiné à être loué, ni du montant de la location ni de la nature du préjudice subi par les demandeurs ni de son montant qu’ils chiffrent à hauteur de 25 000 euros alors même qu’ils ne font état d’un manque à gagner que de 8 000 euros, étant au surplus relevé que ce préjudice, quand bien même à le supposer établi, ne pourrait consister qu’en une perte de chance.

Ils convient par conséquent de les débouter de leur demande.

— formulée par M. [O]

M. [O] explique être l’objet, depuis plusieurs années, d’une forme de harcèlement de la part de certains copropriétaires, dont les consorts [A], [DY] et [DD], qui s’évertuent, sans autre raison apparente que des vélléités belliqueuses, à mettre en difficulté le syndic, qu’il s’agisse de l’ancien comme de l’actuel.

Il indique ainsi que deux assignations au fond ont été délivrées, qu’une dénonciation a été adressée à la Mairie de [Localité 16] ainsi que deux mises en demeure, l’une à son encontre alors même qu’il n’est plus syndic, et l’autre au syndic actuel, le cabinet JMR.

Décision du 11 avril 2025

8ème chambre 3ème section

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Il sollicite par conséquent la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral qu’il subit du fait de ce comportement.

Il ajoute que lors de l’assemblée générale contestée, il avait sollicité que soient ratifiés les travaux de percement d’une trémie réalisés par les anciens propriétaires de son logement, afin de pouvoir régulariser la situation en vue de vendre son bien.

Il indique que cette résolution a été adoptée, malgré l’opposition de M. [DD], Mme [A] et Mme [K], mais que dans la mesure où l’assemblée a été contestée, la vente a été retardée de ce fait et l’absence de caractère définitif de l’assemblée, en raison de la procédure en cours, l’a contraint à consentir à l’acquéreur avec une remise de 20 000 euros, tel que cela ressort de l’acte de vente.

Il explique qu’il a donc subi un manque à gagner de 20 000 euros lors de la vente de son bien en lien direct avec la procédure initiée par les demandeurs.

Il sollicite donc la condamnation in solidum des demandeurs à lui régler la somme de 30 000 euros au titre de l’indemnisation des préjudices subis.

Les demandeurs considèrent que rien ne justifie cette demande, considérant qu’il n’est démontré aucune faute de leur part et que M. [O] ne justifie pas d’un préjudice.

Il est exact que le harcèlement dont fait état M. [O] n’est pas établi, le simple fait d’avoir contesté deux assemblée générales n’étant pas en soi constitutif d’une faute, pas plus que l’envoi d’une mise en demeure ou d’un signalement à la Mairie de [Localité 16], étant relevé que ce dernier apparaissait fondé.

S’agissant par ailleurs du manque à gagner sur la vente du logement de M. [O], l’acte de vente en date du 31 août 2021 apporte la précision suivante :

« Le vendeur déclare avoir fait inscrire la ratification des travaux à l’ordre du jour d’une assemblée générale qui s’est tenue en date du 1er juin 2021 à laquelle les acquéreurs ont été convoqués.

Ladite assemblée générale a fait l’objet d’un recours en annulation en date du 10 août 2021.

A ce jour l’assemblée générale n’est donc pas définitive et la condition suspensive est réputée défaillie.

Sont ci-annexées, les copies du procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juin 2021 et l’assignation du 10 août 2021 à l’encontre de Monsieur [O], syndic non professionnel.

Les conditions de la promesse de vente n’étant pas remplies, le vendeur a consenti à l’acquéreur qui l’accepte à titre définitif et forfaitaire, une indemnité d’un montant de vingt mille euros ( 20 000 EUR) à titre de dédommagement lié au risque de remise en question de la trémie .

L’acquéreur a renoncé à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive et manifesté son souhait d’acquérir en l’état. »

Il n’est pas contestable que M. [O] a subi un manque à gagner en raison du caractère non définitif de l’assemblée générale ayant ratifié les travaux réalisés dans son logement, les conditions de la promesse de vente n’étant ainsi pas remplies.

Toutefois, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice.

Décision du 11 avril 2025

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Pour cette raison, et en l’absence de toute intention de nuire démontrée, le seul fait que les demandeurs aient attaqué l’assemblée générale ne peut leur être reproché, la loi offrant à tout copropriétaire le droit de contester les décisions prises en assemblée générale.

Il convient par conséquent de débouter M. [O] de sa demande.

Sur les autres demandes

Parties succombantes, M. [R] [D], M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], Mme [SH] [H], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Maître [SS] [N] et l’AARPI LGF Gabizon Foirier sont autorisées à recouvrer ceux des dépens dont elles auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Tenus aux dépens, M. [R] [D], M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] sont également condamnés in solidum à régler à M. [J] [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, M. [O] ne formulant pas de demande à l’encontre de Mme [SH] [S].

Tenus aux dépens, M. [R] [D], M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], Mme [SH] [H], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] sont condamnés à régler au syndicat des copropriétaires celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires formulant, pour sa part, sa demande, à l’encontre de tous les demandeurs.

Le sens de la décision conduit à les débouter de leur demande formulée à ce titre, au surplus formulée uniquement à l’encontre du syndicat des copropriétaires, partie non condamnée aux dépens.

Il convient également de les débouter de leur demande de dispense de toute participation aux frais de la procédure.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement d’instance de M. [R] [D] ;

DÉCLARE M. [E] [C] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 01 juin 2021 ;

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DÉCLARE M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [SH] [H], M. [G] [DD], Mme [Z] [A] et Mme [U] [X] irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution n°11 bis ;

DÉCLARE M. [E] [C], Mme [U] [X] et M. [G] [DD] irrecevables en leur demande d’annulation des résolutions n°35 et n°36 ;

DÉCLARE irrecevable la demande tendant à « enjoindre le syndic en exercice de solliciter l’architecte désigné ou son successeur lors de l’assemblée du 07 juillet 2017 pour étudier les travaux de bâtiment B et C et solliciter les entreprises utiles, ladite assemblée n’ayant pas été contestée et étant devenue définitive » ;

DÉBOUTE M. [R] [D], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], Mme [SH] [H], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale tenue le 01 juin 2021 ;

DÉBOUTE Mme [P] [DY] de sa demande d’annulation de la résolution n°11 bis ;

DÉBOUTE M. [R] [D], M. [T] [L], Mme [V] [K], Mme [SH] [H], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] de leur demande d’annulation des résolutions n°35 et n°36 ;

DÉBOUTE M. [R] [D], M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], Mme [SH] [H], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] de leur demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de M. [J] [O] ;

DÉBOUTE M. [J] [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [D], M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], Mme [SH] [H], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] aux entiers dépens ;

AUTORISE Maître [SS] [N] et l’AARPI LGF Gabizon Foirier à recouvrer ceux des dépens dont elles auraient fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [D], M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] à régler à M. [J] [Y], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [D], M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], Mme [SH] [S], M. [G] [DD], Mme [P] [DY] et Mme [Z] [A] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 17], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [R] [D], M. [E] [C], M. [T] [L], Mme [U] [X], Mme [V] [K], M. [G] [DD], Mme [P] [DY], Mme [SH] [S] et Mme [Z] [A] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dispense de participation aux frais de la procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 16] le 11 avril 2025

La greffière La présidente