TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Références :

N° RG 25/00074 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SOA

MINUTE N°2025/ 365

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Juillet 2025

S.A. CITE JARDINS

c/

[Z] [H]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Isabelle BAYSSET

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. CITE JARDINS,

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 600 800 825

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Représentée par M^e Isabelle BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 20 mai 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats en date du 17 octobre 2023, avec prise d’effet au même jour, la SA CITE JARDINS, a donné à bail à M. [H] [Z] et Mme [N] [B], un local à usage d’habitation meublé au sein d’une « résidence jeune » sis [Adresse 3], consenti pour une durée de douze mois courant jusqu’au 16 octobre 2024, non tacitement renouvelable, moyennant un loyer mensuel initial de 501.60 €, en ce compris les forfaits mobilier, étudiant et une provision entretien multi-services ainsi qu’un garage n°52 moyennant un loyer mensuel initial de 30.00 € tacitement renouvelable mensuellement.

A la suite d’un dégât des eaux survenu dans l’appartement, suivant contrat en date du 7 novembre 2023 avec prise d’effet au même jour, la SA CITE JARDINS, a donné à bail à M. [H] [Z] et Mme [N] [B], toujours consenti pour une durée de douze mois courant jusqu’au 6 novembre 2024 et non renouvelable tacitement, un nouveau logement n°205 sis à la même adresse, moyennant un loyer initial de 504.40 €, en ce compris les forfaits mobilier et étudiant et une provision entretien multi-services.

Par courrier en date du 9 juillet 2024 Mme [N] [B] a informé le bailleur de son départ le 1er juillet 2024, M. [H] [Z] demeurant seul locataire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 août 2024, la SA CITE JARDINS a informé M. [H] [Z] de la fin du contrat de location au terme prévu le 6 novembre 2024, et de son refus de lui consentir un renouvellement de bail en raison du non paiement des loyers échus.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 décembre 2024, la SA CITE JARDINS a appelé l’attention de M. [H] [Z] sur les conséquences du non-renouvellement du contrat de bail et rappelé que le contrat de location du garage, accessoire à la location, prendrait fin un mois à compter de la réception du-dit courrier.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, notifié par voie électronique avec accusé de réception à la préfecture de l’Hérault le 30 janvier 2025, la SA CITE JARDINS a assigné M. [H] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que M. [H] [Z] ne dispose d’aucun titre d’occupation en raison de l’arrivée à terme du contrat ;

— Constater que M. [H] [Z] ne dispose pas d’un droit au maintien dans les lieux ;

— Constater que le contrat de location du garage, accessoire du contrat de bail du logement, est résilié ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de M. [H] [Z] et celle de tous occupants de son chef du logement meublé n°205 Bâtiment A sis [Adresse 5] et du parking n°52 sis à la même adresse ;

— Dire que la SCI CITE JARDIN pourra si nécessaire, se faire assister du concours de la Force Publique et d’un serrurier ;

— Condamner par provision M. [H] [Z] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à la libération effective du logement, outre le paiement de 3740.80 € au titre de la dette locative arrêtée au 10 décembre 2024, quittancement de décembre non compris, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— Condamner M. [H] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 500.00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

A l’appui de ses demandes la SA CITE JARDINS indique que la location consentie à M. [H] [Z] entre dans le cadre des dispositions de l’article L353-22 du code la construction et de l’habitation qui stipule que les jeunes de moins de trente ans occupant un logement à ce titre ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux et que le contrat de location est d’une durée maximale d’un an renouvelable dès lors que l’occupant continue de remplir les conditions d’accès à ce logement.

La SA CITE JARDINS produit à l’instance le contrat de bail en date du 7 novembre 2023 stipulant la fin de la location le 6 novembre 2024 et les courriers informant le locataire de son refus de renouveler le contrat de bail en raison de la dette locative et du terme de celui concernant le garage à l’issue d’un mois à compter de la réception du-dit courrier.

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que M. [H] [Z], agé de 23 ans, est dans une situation précaire, a contracté plusieurs dettes, qu’il souhaite trouver un logement rapidement vivant dans le logement objet du litige de manière illégale. Il perçoit depuis le mois de février 2025 le RSA s’élevant à 610.28 € et une allocation logement de 283.00 €.

À l’audience du 20 mai 2025 le conseil de la SA CITE JARDINS actualise la dette à la somme de 6595.09 € maintient l’ensemble de ses prétentions et dépose.

M. [H] [Z] ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable

Sur la demande de constat de l’occupation sans droit ni titre du logement

L’article 1103 du code civil stipule que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »

L’article L353-22 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Les bailleurs peuvent louer, meublés ou non, des logements faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 et d’une autorisation spécifique permettant de réserver tout ou partie des logements d’un programme à des jeunes de moins de trente ans, mentionnés aux cinquième et septième alinéas du III de l’article L. 441-2. Les jeunes de moins de trente ans, occupant les logements à ce titre, ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location est d’une durée maximale d’un an, renouvelable dès lors que l’occupant continue de remplir les conditions d’accès à ce logement ».

En l’espèce le contrat de location en date du 7 novembre 2023 avec prise d’effet au même jour, pour un logement meublé stipule expressément que « la présente location est consentie pour une période allant du 7 novembre 2023 au 6 novembre 2024.

Il est précisé que ce contrat de location ne peut être conclu pour une durée inférieure à un mois et ne pourra avoir une durée supérieure à 12 mois à compter de la date de prise d’effet du bail et qu’il ne pourra être renouvelé que sous réserve que le locataire continue de remplir les conditions d’accès au logement conformément à l’article L353-22 précédemment cité. La SA CITE JARDINS a informé le 22 août 2024 M. [H] [Z], resté seul locataire après le préavis de départ donné le 9 juillet 2024 par la co locataire Mme [N] [B], de son refus de renouveler ce contrat en raison de l’absence de paiement des loyers. Elle lui a confirmé le voir libérer les lieux le 6 novembre 2024 au terme prévu contractuellement pour l’appartement et le 26 décembre 2024 s’agissant de la fin du contrat de location du garage n°52, accessoire à la location meublée, un mois après la réception du courrier et ce conformément aux clauses du contrat consenti en date du 7 novembre 2023.

Il y a lieu en conséquence de constater l’occupation sans droit ni titre à compter du 7 novembre 2024 de l’appartement sis [Adresse 4] par M. [H] [Z] ainsi que du garage n°52 sis à la même adresse, accessoire de ce contrat de location et ce un mois après la date de réception du courrier du 26 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution stipule que « sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 412-1 quant à lui dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

L’article L 412-6 précise que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Il ressort des éléments versés à l’instance que M. [H] [Z] a été informé par courrier en date du 22 août 2024 (pièce n°6 demandeur) que le contrat de bail consenti arrivait à terme le 6 novembre 2024 et que la SA CITE JARDINS, bailleresse, ne consentirait pas de renouvellement de celui-ci au regard de l’absence de paiement des loyers, l’invitant à prendre toutes dispositions pour libérer les lieux au terme fixé contractuellement ainsi que par courrier en date du 26 décembre 2024 (pièce n°8 demandeur) de sa volonté de mettre un terme au contrat de location du garage n°52 accessoire au local d’habitation dans les délais prévus là aussi contractuellement.

Dès lors il y a lieu d’ordonner l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de M. [H] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4] et du garage n°52 afin de faire cesser un trouble manifestement illicite que constitue cette occupation en ne permettant pas au bailleur d’attribuer ce bien à usage d’habitation à des bénéficiaires remplissant les conditions.

En revanche il n’y a pas lieu d’écarter les délais prévus aux articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur le paiement des arriérés locatifs

Le paiement des loyers et charges expressément prévu aux termes convenus dans les contrats de location est une obligation essentielle du locataire.

La SA CITE JARDINS produit à l’instance un décompte actualisé démontrant que M. [H] [Z] reste lui devoir la somme de 6595.09 € selon décompte du 14 mai 2025 au titre des arriérés locatifs.

M. [H] [Z], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, M. [H] [Z] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6595.09 €.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [H] [Z] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des accessoires à compter du 7 novembre 2024, en ce compris le montant du loyer pour le garage, jusqu’au départ effectif des lieux soit la somme mensuelle de 534.40 €. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SA CITE JARDINS de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [Z], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance hormis le commandement de payer non versé au litige.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité en l’espèce, ne commande pas en l’absence de comparution ou de représentation de M. [H] [Z], que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence M. [H] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

En conséquence l’exécution provisoire sera ordonnées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable l’action en référé,

Déclarons M. [H] [Z] occupant sans droit ni titre du Logement N°205 – Bâtiment A sis [Adresse 2] et du garage n°52 sis à la même adresse;

Ordonnons l’expulsion de M. [H] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

Disons qu’à défaut pour M. [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux lui appartenant, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

Condamnons M. [H] [Z] à payer à titre provisionnel à la SA CITE JARDINS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 534.40 € (cinq cent trente quatre euros et quarante centimes) en ce compris les accessoires selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

Condamnons M. [H] [Z] à verser à la SA CITE JARDINS la somme de 6595.09 € (six mille cinq cent quatre-vingt-quinze euros et neuf centimes) au titre des arriérés locatifs ;

Condamnons M. [H] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons la SA CITE JARDIN de sa demande au titre du commandement de payer ;

Disons que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [H] [Z] ;

Condamnons M. [H] [Z] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière Le Juge des référés