TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :

Le 26 septembre 2025

à M. [M] [O]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/02623 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MSN

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [Z] [C] [O]

né le 06 Juin 1962 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [U] [W] [H] [E] épouse [O]

née le 30 Novembre 1963 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DEFENDEUR

Monsieur [S] [J]

né le 27 Septembre 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 18 août 2019, M. [M] [O] a donné à bail à M. [S] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initialement fixé à 630 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [M] [O] et Mme [U] [E] a fait signifier à M. [S] [J] par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.520 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, M. [M] [O] et Mme [U] [E] a fait assigner M. [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [S] [J] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner M. [S] [J] à leur payer les loyers et charges impayés au 23 avril 2025, soit la somme de 5.670 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au loyer et charges actuels outre sa revalorisation légale,

— condamner M. [S] [J] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, M. [M] [O] et Mme [U] [E] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 novembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, M. [M] [O] et Mme [U] [E] comparaissent en personne et actualisent la dette locative à la somme de 7.560 euros au 1er juillet 2025, sans justifier de la communication de ce nouveau montant au défendeur.

M. [S] [J] ne comparait pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude. Le document de diagnostic social et financier mentionne qu’il ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous qui lui ont été fixés.

La présidente autorise les demandeurs à communiquer leur titre de propriété dans le cadre du délibéré afin de justifier de leur qualité pour agir.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [M] [O] et Mme [U] [E] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 122 du code de procédure civile énonce que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité et le défaut d’intérêt.

L’article 31 du même code prévoit que l’action est ouverte à tous eux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 125 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir.

En l’espèce, si M. [M] [O] justifie par la production de la taxe foncière pour l’année 2024, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir, Mme [U] [E] ne justifie pas de sa qualité à agir.

Les demandes de Mme [U] [E] seront donc déclarées irrecevables.

La demande de M. [M] [O] aux fins de constatation de résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est rappelé que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement constater la résiliation.

En l’espèce, le bail objet du présent litige contient une clause résolutoire (article VIII) rédigée dans les termes suivants : « Le présent contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge (…). ». Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins six semaines pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

M. [S] [J] est redevable des loyers impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [S] [J] reste devoir la somme de 7.560 euros, à la date du 10 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois d’août 2025 inclus.

M. [S] [J] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 7.560 euros au 10 juillet 2025, M. [S] [J] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 7.560 à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 10 juillet 2025, avec intérêts légaux à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [M] [O] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l’urgence :

DÉCLARONS irrecevables les demandes de Mme [U] [E] ;

DECLARONS M. [M] [O] recevable en ses demandes ;

DISONS que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse, et en conséquence, DISONS n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

CONDAMNONS M. [S] [J] à verser à M. [M] [O] la somme provisionnelle de 7.560 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 10 juillet 2025, avec intérêts légaux à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [S] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

CONDAMNONS M. [S] [J] à verser la somme de 100 euros à M. [M] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE