TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2025

Président : Madame NadiaATIA, Vice-Présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 12 08 2025 à M^e CALLUT ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 08 2025 à M^e VOISIN ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02020 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4X3T

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [W]

né le 16 Mars 1994 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphane CALLUT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [S]

née le 07 Juillet 1995 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphane CALLUT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [I] représentant l’indivision [I], domicilié : chez Cabinet J & M PLAISANT, SAS, [Adresse 1]

représenté par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [G] [I] représentant l’indivision [I], domicilié : chez Cabinet J & M PLAISANT, SAS, [Adresse 1]

représenté par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [I] représentant l’indivision [I], domicilié : chez Cabinet J & M PLAISANT, SAS, [Adresse 1]

représenté par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 16 mars 2023, l’indivision [I] [D], [G] et [Z], représentée par sa mandataire, la société J & M Plaisant, a donné à bail à M. [E] [W] et Mme [K] [S] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], dans le septième [Localité 5] pour un loyer de 1.085 euros et une provision sur charges de 260 euros.

L’appartement se situait au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, M. [E] [W] et Mme [K] [S] ont fait assigner M. [D] [I], M. [G] [I] et M. [Z] [I], représentant l’indivision [I], devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de condamnation à :

— procéder à la réalisation des travaux de remise en état du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

— condamnation à leur payer les sommes de 6.600 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice dressé le 21 décembre 2023.

Les lieux ont été libérés le 4 juillet 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 juillet 2024.

Elle a été plaidée à l’audience du 6 mai 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à leurs conclusions, M. [E] [W] et Mme [K] [S], au visa de la loi du 6 juillet 1989, demandent la condamnation de M. [D] [I], M. [G] [I] et M. [Z] [I] à leur payer les sommes de :

-9.600 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, somme arrêtée au 4 juillet 2024,

-2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice dressé le 21 décembre 2023.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir une fuite au niveau de la colonne d’eau commune, signalée aux bailleurs le 2 avril 2023, et un dysfonctionnement du système de chauffage et de climatisation. Sur le premier désordre, ils indiquent sa résolution plusieurs mois plus tard. S’agissant du second désordre, elle avance sa persistance. Ils soutiennent que le logement est insalubre. Ils avancent que les réparations intervenues au mois de novembre 2023 au titre du dégât des eaux sont insuffisantes, les moisissures perdurant.

Ils contestent avoir refusé l’intervention de professionnels.

Sur leur préjudice, ils expliquent qu’ils vivent dans des conditions déplorables et dangereuses pour leur santé.

Conformément à leurs conclusions, M. [D] [I], M. [G] [I] et M. [Z] [I], propriétaires indivis :

— concluent au débouté des demandes de M. [E] [W] et Mme [K] [S],

— demandent leur condamnation à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils exposent que suite au signalement du dégât des eaux par M. [E] [W] et Mme [K] [S] le 2 avril 2023, ils déclarent le sinistre auprès de l’assureur du SDC. Ils expliquent que le désordre est consécutif à un défaut de calage de la baignoire de l’appartement du dessus. Ils indiquent qu’il cesse a minima au 10 octobre 2023.

Ils font valoir l’absence de preuve d’un dysfonctionnement du chauffage.

Ils reprochent à M. [E] [W] et Mme [K] [S] de refuser l’intervention de professionnels pour la réalisation de travaux de peinture.

Sur le préjudice invoqué en défense, ils opposent l’absence de preuve et le comportement fautif de M. [E] [W] et Mme [K] [S].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la qualité pour agir de M. [D] [I], M. [G] [I] et M. [Z] [I]

M. [D] [I], M. [G] [I] et M. [Z] [I] justifient de leur qualité pour agir par la production d’une attestation notariée établie le 20 juillet 2022.

Sur la responsabilité des bailleurs

L’article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l’espèce, les parties étaient liées par un contrat de bail en date du 16 mars 2023 portant sur un appartement de type trois d’une superficie de 64,66 m2 se composant d’une entrée, d’un séjour, d’une cuisine, d’une salle à manger, de deux chambres, d’une salle de bain, d’un wc et d’un jardinet. Le logement est équipé d’un chauffage collectif.

L’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 29 mars 2023 indique la délivrance d’un logement se trouvant dans un bon état général.

Le 2 avril 2023, M. [E] [W] signale par courriel à la mandataire des bailleurs l’entrée dans les lieux le week-end précédent et le constat d’une infiltration d’eau dans le coffre d’évacuation d’eau se trouvant derrière les wc, outre une fuite d’eau dans le garage le long d’une colonne d’eau. Dans un courriel du 3 avril 2023, la mandataire des bailleurs les informe d’une fuite sur une colonne commune.

Par courrier recommandé du 11 janvier 2024, M. [E] [W] et Mme [K] [S], par l’intermédiaire de leur conseil, mettent en demeure la mandataire des bailleurs de réaliser les travaux de remise en état du logement et de les indemniser de leur préjudice de jouissance. Elle leur répond dans un courrier du 19 janvier 2024 qu’elle se trouve contrainte par les délais de traitement des expertises. Elle leur oppose un refus d’indemnisation au motif de la responsabilité de la copropriété.

Ils font intervenir un commissaire de justice le 21 décembre 2023. Il relève des traces d’infiltrations et d’humidité en partie haute et basse du mur droit donnant sur la salle de bains ainsi qu’en partie basse de la séparation avec le coin cuisine. Il constate :

— l’absence de chauffage dans la pièce principale, le thermostat indiquant une température de 17,1 ° C,

— la présence de traces noirâtres et de moisissures à l’intérieur des placards fixés au mur donnant sur la salle de bains, la partie visible du mur donnant sur la salle de bains étant noire et couverte de moisissures,

— la présence de traces de moisissures en partie basse, le retour gauche étant couvert de moisissures,

— la présence de traces d’humidité au niveau du mur donnant sur la cuisine,

— la présence de traces d’écoulement et d’humidité sur le mur au niveau de la colonne centrale,

— la présence de traces d’humidité en plafond à l’angle du mur de la cuisine.

Le rapport préliminaire d’expertise amiable contradictoire établi le 3 novembre 2023 par l’assureur du SDC suite à une déclaration de sinistre du 15 septembre 2023 mentionne au titre du dommage déclaré par l’assuré, un défaut de calage de baignoire dans le logement du dessus.

L’expert indique ne pas être en mesure d’identifier la cause des désordres constatés chez M. [E] [W] et Mme [K] [S], s’agissant de la présence de larges auréoles dans l’ensemble des pièces, en l’absence d’accès à l’appartement du dessus. Il relève des taux d’humidité très faibles. Lors d’une seconde visite effectuée le 5 décembre 2023, il constate une absence d’évolution des désordres. Il conclut que le dommage trouve son origine dans des défauts d’étanchéité du logement sus-jacent, notamment suite au décollement du joint périphériques d’une baignoire. Il préconise la reprise des embellissements endommagés.

M. [D] [I], M. [G] [I] et M. [Z] [I] justifient de la réalisation de ces travaux par la production d’une facture en date du 15 février 2024 pour un montant de 1.616,88 euros.

Ils versent au débat un état des lieux de sortie signé par leur mandataire et l’un des locataires le 8 juillet 2024 dont il ressort un bon état général de l’appartement et l’absence de tout désordre.

Il en résulte que M. [E] [W] et Mme [K] [S] subissent des désordres consécutifs à des infiltrations d’eau, occasionnant des moisissures dans plusieurs pièces de l’appartement. Ils ne rapportent en revanche pas la preuve du dysfonctionnement du système de chauffage.

M. [D] [I], M. [G] [I] et M. [Z] [I] ne justifient ni d’une faute de M. [E] [W] et Mme [K] [S] caractérisée par une obstruction à l’accès aux lieux, auquel l’expert a accès sans difficulté, ni d’un cas de force majeure.

Leur responsabilité est par conséquent engagée au titre du manquement à leur obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux.

Sur les préjudices

L’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Les désordres consécutifs aux infiltrations d’eau perdurent du 29 mars 2023 au 15 février 2024. Ils impactent la moitié de l’appartement qui n’est cependant pas inhabitable.

Il convient d’évaluer le préjudice de jouissance subi à hauteur de 30 % du montant du loyer sur une période de quatorze mois soit une somme totale de 4.557 euros (1.085 X 0,[Immatriculation 2]).

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [D] [I], M. [G] [I] et M. [Z] [I] succombant, ils seront condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés à payer à M. [E] [W] et Mme [K] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [D] [I], M. [G] [I] et M. [Z] [I] à payer à M. [E] [W] et Mme [K] [S] la somme de quatre mille cinq cent cinquante-sept euros (4.557 euros) en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [D] [I], M. [G] [I] et M. [Z] [I] aux dépens ;

CONDAMNE M. [D] [I], M. [G] [I] et M. [Z] [I] à payer à M. [E] [W] et Mme [K] [S] la somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA JUGE DES CONTENTIEUX LE GREFFIER

DE LA PROTECTION