Expéditions à : – Mme [D] [K]

Grosses et expéditions à : – M^e DALMET

— M^e KOTZARIKIAN

Délivrées le : 24/07/25

Minute N° : 25/00005

DOSSIER N° : N° RG 25/00001 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DN76

AFFAIRE : S.C.I. NOUGIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège / [S], [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT RENDU LE 24 JUILLET 2025

DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDERESSE

S.C.I. NOUGIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Christophe DALMET, avocat au barreau de TARASCON, M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEURS

M. [W] [S]

né le 01 Août 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Michèle KOTZARIKIAN, avocat au barreau de TARASCON, M^e Henri BERGER, avocat au barreau d’AVIGNON

Mme [K] [D]

née le 20 Juin 1979 à , demeurant [Adresse 7]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Le Tribunal était composé de Madame CHERON, Présidente assistée de Madame MAYALI, Greffier lors des débats et de Madame DUCHON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 15 Mai 2025.

A l’issue, les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

En vertu de quoi, le juge de l’exécution a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 2 novembre 2005, la SCI NOUGIER a donné à bail commercial à Monsieur [W] [S] et Madame [K] [D] un immeuble situé à [Adresse 8], à l’angle de [Adresse 4] comprenant un local à usage d’atelier d’une superficie de 548 m2 environ et des locaux annexes d’une surface de 152 m2 environ ainsi que l’usage d’une cour d’une surface de 100m2 pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2006, pour se terminer le 31 décembre 2014, à destination exclusive de l’exploitation d’un commerce de garage mécanique, moyennant un loyer annuel 6600 € hors charges payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction au terme des neuf années.

Par exploit du 12 mai 2023, la SCI NOUGIER a donné congé à Monsieur [W] [S] et Madame [K] [D] avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2024 moyennant un loyer de 23560 €.

Par exploit du 20 novembre 2024, la SCI NOUGIER a fait signifier à Monsieur [W] [S] et Madame [K] [D] un mémoire préalable aux fins de demander au juge des loyers commerciaux de fixer à compter du 1er janvier 2024 le montant annuel du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme annuelle de 23560 € hors taxe et hors charges, d’ordonner l’exécution provision et dans l’hypothèse où une mesure d’instruction par expertise serait ordonnée par le juge des loyers, de fixer un loyer provisionnel égal au montant de cette valeur locative.

La SCI NOUGIER a fait citer par exploit du 31 janvier 2025 Monsieur [W] [S] et Madame [K] [D] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Tarascon aux fins de dire et juger que le loyer de renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2024 doit être fixé à la valeur locative, d’entendre ordonner à titre principal la fixation du loyer commercial à la somme annuelle de 23560 € hors taxe et hors charges, de condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de les condamner solidairement aux entiers dépens, à titre subsidiaire de désigner un expert ayant pour mission de donner son avis sur le montant de la valeur locative des locaux loués, de fixer le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la fin de la procédure à la somme annuel de 23560 € et de réserver les dépens.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 mai 2025.

Aux termes de conclusions intitulées « conclusions n°1 », la SCI NOUGIER a poursuivi le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Aux termes de conclusions intitulées « conclusions en défense », Monsieur [W] [S] a demandé de débouter la SCI NOUGIER de ses demandes et de la condamner aux dépens ainsi qu’au versement d’une somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire de rejeter sa demande au titre des articles 1154 et 1155 du code civil ainsi qu’à titre infiniment subsidiaire de désigner un expert et de réserver les dépens.

Les parties ont été invitées à s’expliquer sur l’échange de conclusions et non de mémoires ainsi que sur la régularité de la procédure. Elles ont néanmoins maintenu leurs demandes en l’état.

Madame [K] [D], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité des demandes formulées aux termes des conclusions

En application des dispositions de l’article R145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

L’article R145-27 du même code précise que « le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie.

Les mémoires et les pièces peuvent être remis en original ou en copie. »

Aux termes de l’article R145-28 du code de commerce, « il est procédé pour le surplus comme il est dit, en matière de procédure à jour fixe, aux articles 840 à 844 du code de procédure civile. L’assignation n’a toutefois pas à reproduire ou à contenir les éléments déjà portés à la connaissance du défendeur. »

Il convient de rappeler que les formes de procéder prévues par R145-23 et suivants du code de commerce, notamment en ce qu’elles sont relatives au dépôt des mémoires et à leur notification, bien qu’elles n’aient pas été déclarées d’ordre public, s’imposent au justiciable comme ayant été édictées dans le cadre de l’organisation judiciaire et dans l’intérêt d’une meilleure administration de la justice et non dans l’intérêt de l’une ou l’autre des parties. Il en résulte que les parties ne peuvent déroger à la procédure sur mémoire et que des conclusions déposées devant le juge des loyers ne peuvent suppléer l’absence de mémoire.

En l’espèce, si le juge des loyers commerciaux a bien été saisi après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par leur destinataire du premier mémoire établi par le bailleur, force est de constater que les échanges postérieurs entre les parties ont eu lieu par voie de conclusions et non de mémoires.

Les parties ont été invitées à s’exprimer sur ce point au regard des incidences procédurales mais ont maintenu leur demande en l’état.

Force est de constater que les demandes formulées aux termes des conclusions échangées entre les parties sont irrecevables de sorte qu’il ne sera statué qu’au vu du mémoire adressé aux défendeurs préalablement à la saisine du juge des loyers commerciaux et de l’assignation subséquente.

Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 du code de commerce, “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage”.

L’article L145-34 ajoute que “ A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ”

En l’espèce, le bail, conclu le 2 novembre 2005 avec prise d’effet à compter du 1er janvier 2006 s’est poursuivi par tacite reconduction au terme des neuf années et par l’effet de la tacite reconduction sa durée a excédé douze ans jusqu’à l’offre de renouvellement.

En effet, par exploit du 12 mai 2023, la SCI NOUGIER a donné congé à Monsieur [W] [S] et Madame [K] [D] moyennant un loyer de 23560 € à compter du 1er janvier 2024.

Il convient dès lors de constater que peu important l’évolution des facteurs locaux de commercialité, le loyer de renouvellement, en application des dispositions sus-citées, devra être fixé à la valeur locative des locaux.

En application de l’article R145-30 du code de commerce, « lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. »

Le demandeur présente un rapport d’expertise amiable établi le 31 mars 2023 par [H] [O], expert évaluateur immobilier qui conclut que la valeur locative annuelle est de 23560 €.

Toutefois, il y a lieu d’observer que ce rapport n’a pas été conduit au contradictoire de Monsieur [W] [S] et Madame [K] [D].

Ce rapport d’expertise, non judiciaire et non contradictoire, peut être pris en compte comme élément de preuve. S’il ne saurait à lui seul, au regard des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile et de l’article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l’homme, fonder une décision de condamnation, il peut être pris en compte par le juge s’il est étayé par d’autres éléments de preuve.

Or, force est de constater que la demanderesse n’étaie sa demande de fixation du loyer que sur ce rapport amiable.

Dès lors, une mesure d’expertise sera ordonnée avant dire-droit sur le montant du loyer renouvelé, et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision, et ce conformément aux articles R145-30 du code de commerce.

Le bailleur étant à l’origine de la demande en augmentation du loyer, la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à sa charge.

Sur le loyer provisionnel

Il convient durant l’instance de fixer le montant d’un loyer provisionnel annuel équivalent à celui actuellement en vigueur hors taxe et charges, ce à compter de la date d’effet du loyer renouvelé lequel sera payable selon les modalités prévues par le bail initial.

Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de réserver les dépens et de sursoir à statuer sur les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant en premier ressort, par décision contradictoire susceptible d’appel, par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevables les demandes résultant des conclusions échangées entre les parties soit les conclusions intitulées « conclusions n°1 » de la SCI NOUGIER et les conclusions intitulées « conclusions en défense » de Monsieur [W] [S];

Avant dire droit sur le loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2024

Ordonne avant dire droit une mesure d’expertise et commet pour y procéder,

Madame [J] [G]

[Adresse 2]

[Localité 1]

expert près la Cour d’appel d'[Localité 3],

avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, notamment le bail initial et tous actes subséquents, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, et s’être rendu sur les lieux, dont une description sera effectuée de :

— donner son avis sur l’ensemble des éléments définis à l’article L145-33 du code de commerce,

— apprécier les éléments déterminant la valeur locative des lieux loués et notamment :

* les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

* l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

* la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

* les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

* les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue ;

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ;

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

° l’évolution du secteur ;

— préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

— donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail en cause selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce ;

— fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige ;

DIT que l’expert désigné pourra s’adjoindre tous sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne en avisant au préalable les parties et le juge du contrôle de l’expertise à seule fin de fixer, si nécessaire, le montant d’un complément de provision sur honoraires de l’expert,

DIT que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge du contrôle des expertises qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance

DIT que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

INVITE l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation ;

DIT que l’expert adressera aux parties copie de ses pré-conclusions en leur impartissant un délai pour présenter leurs observations et qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties formulées dans le délai imparti en les joignant à son avis si celles-ci sont écrites et si les parties le demandent, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile

DIT que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal de grande instance de TARASCON dans les six mois de l’avis de consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie ;

DIT que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande ;

DIT que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure ;

FIXE à 3000 € la somme que la SCI NOUGIER devra verser entre les mains du régisseur du tribunal de judiciaire de Tarascon avant le 24 septembre 2025 terme de rigueur, à titre de consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, et dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque ;

INVITE les parties à conduire les opérations d’expertise par voie dématérialisée via la plate-forme OPALEXE ;

REJETTE la demande tendant à la fixation d’un loyer provisionnel de 23560 € annuel hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2024 et ce pendant la durée de la mesure d’expertise ;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du loyer du bail renouvelé, Monsieur [W] [S] et Madame [K] [D] continueront à payer les loyers échus au prix actuellement en vigueur selon les modalités prévues par le contrat de bail initial;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes présentées ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

DIT qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le Greffe avisera les avocats des parties, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX