TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 13 juin 2025

à M^e REYMOND Aurélie

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07643 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZQV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. WOLLBRETT KTP, domiciliée : chez SAS AUXITIME – GUIS IMMOBILIER (Administrateur de biens), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [S] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 15 mars 2021, la SCI WOLLBRETT KTP, représentée par la SARL la société AUXITIME, a donné à bail à Monsieur [O] [S] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Par courrier simple du 12 février 2024, la SARL la société AUXITIME a invité Monsieur [O] [S] [W] à régler la somme de 772,60 euros au titre de l’arriéré locatif.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la SCI WOLLBRETT KTP a fait signifier à Monsieur [O] [S] [W] un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer la somme de 1.497,73 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Des loyers étant toujours demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la SCI WOLLBRETT KTP a fait signifier à Monsieur [O] [S] [W] un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer la somme de 2.042,93 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 4 décembre 2024, la SCI WOLLBRETT KTP a attrait Monsieur [O] [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater la résiliation du bail à usage d’habitation qui lui a été consenti par la SCI WOLLBRETT KTP dans son immeuble sis [Adresse 3], et en ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;condamner Monsieur [O] [S] [W] à lui payer :* une somme provisionnelle de 2.269,08 euros pour loyers arriérés au 30 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à son départ des lieux en vertu de l’ordonnance à intervenir, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 750 euros, outre les charges locatives ;

* la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens, en ce compris le coût des commandements de justifier de l’attestation locative et de payer.

L’affaire a été appelée le 6 février 2025, renvoyée en raison d’un arrêt maladie du magistrat, et plaidée le 3 avril 2025.

A cette audience, représentée par son conseil, la SCI WOLLBRETT KTP a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 1.800,69 euros au 1er avril 2025.

Monsieur [O] [S] [W] a comparu en personne à l’audience du 6 février 2025 et n’était pas présent à l’audience de renvoi.

Le rapport de diagnostic social et financier de la locataire indique que le requis est divorcé et a trois enfants. Il travaillait dans la restauration mais son contrat n’a pas été renouvelé. Il a suivi une formation d’agent de sécurité qui n’a pas abouti. Il rencontre des difficultés financières du fait qu’il ne perçoit pas le RSA celui-ci lui étant suspendu. Monsieur [O] [S] [W] souhaite rester dans son logement, s’est inscrit à France travail et précise que son fils peut l’aider à solder sa dette. Un accompagnement social et médical est en place.

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI WOLLBRETT KTP justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, la SCI WOLLBRETT KTP verse aux débats un bail conclu le 15 mars 2021 avec Monsieur [O] [S] [W], qui contient une clause résolutoire n°15 prévoyant qu’elle ne prendra effet qu’un mois après un commandement de justifier de l’assurance resté infructueux.

Un premier commandement a été signifié à Monsieur [W] le 16 avril 2024, et un second le 10 septembre 2024, pour lui demander de justifier d’une assurance visant cette clause résolutoire.

Monsieur [W] n’a pas justifié d’une assurance valide dans les délais impartis ni au cours de la période visée par ces commandements.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 octobre 2024.

Monsieur [O] [S] [W] est occupant sans droit ni titre du bien appartenant à la SCI WOLLBRETT KTP depuis le 10 octobre 2024, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La demande de séquestration, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [S] [W], par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de la condamner au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 1er avril 2025, que Monsieur [O] [S] [W] reste à devoir une somme de 1.800,69 euros au titre de l’arriéré locatif et déduction faite des frais de relance.

Il convient de déduire un montant global de 20 euros correspondant à des frais de relance qui ne relèvent pas de la dette locative.

Le locataire qui ne comparaît pas, n’apporte par définition, aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de sa libération.

Dès lors il sera condamné par provision, à verser à la SCI WOLLBRETT KTP une somme de 1.780,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.042,93 euros à compter du commandement de payer du 10 septembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [O] [S] [W] supportera les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI WOLLBRETT KTP, Monsieur [O] [S] [W] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire et rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2021, entre la SCI WOLLBRETT KTP et Monsieur [O] [S] [W], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [S] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI WOLLBRETT KTP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] [W] à payer à la SCI WOLLBRETT KTP, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, due depuis le 10 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] [W] à payer à la SCI WOLLBRETT KTP à titre provisionnel, la somme de 1.780,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal sur 2.042,93 euros à compter du commandement de payer du 10 septembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2025 ;

DEBOUTONS la SCI WOLLBRETT KTP du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] [W] à payer à la SCI WOLLBRETT KTP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président