TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 11 SEPTEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 23/02393 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3BDH

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 4] (la SELARL C.L.G.)

C/ S.A.R.L. [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIÈRE ([E] IMMOBILIÈRE) (Me [P])

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 11 septembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5]

représenté par son administrateur provisoire en exercice Maître [M] [W] membre de la S.C.P. AJILINK [W]-BONETTO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

désigné à cette fonction par ordonnance sur requête du Tribunal judiciaire deMarseille du 15 juin 2020 et depuis renouvelée

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIÈRE ([E] IMMOBILIÈRE)

dont le siège social est sis [Adresse 8]

prise en la personne de son Gérant en exercice

représentée par Maître Béatrice PORTAL, avocate au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

L’ensemble immobilier sis [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété.

Cette copropriété est constituée de deux maisons d’habitations élevées de deux étages, l’une en fond de cour et l’autre donnant sur la [Adresse 10], et est composée de sept logements.

Lors de l’Assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6], le cabinet [E] IMMOBILIERE a été désigné en qualité de syndic de la copropriété pour un mandat courant du 22 décembre 2016 au 31 aout 2017.

Le mandat du cabinet [E] IMMOBILIERE a par la suite été renouvelé lors de l’Assemblée générale du 20 octobre 2017 pour la période courant du 1er septembre 2017 au 31 juillet 2019.

Lors de cette même Assemblée générale du 20 octobre 2017, une délégation a été donnée au Conseil syndical pour l’exécution de travaux d’entretien d’urgence, fixant à 1.000 € le montant maximum des dépenses effectuées en vertu de ladite délégation.

Plusieurs arrêtés de péril visant la copropriété ont été prononcés entre 2018 et 2020.

Maître [W] a succédé au cabinet [E] IMMOBILIERE. Il a été désigné sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par Ordonnance du Tribunal judiciaire de Marseille du 15 juin 2020 qui a depuis été renouvelée.

Par assignation en date du 23 février 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Me [W] membre de la SCP AJILINK [W] BONETTO, a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE la société MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIERE ([E] IMMOBILIERE) aux fins de :

Vu l’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Vu l’article 66 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Vu l’article 1302 du Code civil ;

Vu l’article 1992 du code civil,

Vu l’article 18 IV de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

Vu la jurisprudence citée ;

CONDAMNER, la société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne [E] IMMOBILIERE à payer au syndicat requérant la somme de 20.801,57 € au titre de la répétition de l’indu et des différents dommages et intérêts ;

CONDAMNER la société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE exerçant sou l’enseigne [E] IMMOBILIERE à verser au syndicat requérant la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/2393.

Par conclusions numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA le 4 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Me [W] membre de la SCP AJILINK [W] BONETTO demande au tribunal de :

Vu l’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Vu l’article 66 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Vu l’article 1302 du Code civil ;

Vu l’article 1992 du code civil,

Vu l’article 18 IV de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

Vu la jurisprudence citée ;

CONDAMNER, la société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne [E] IMMOBILIERE à payer au syndicat requérant la somme de 20.801,57 € au titre de la répétition de l’indu et des différents dommages et intérêts ;

REJETER les demandes de la société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne [E] IMMOBILIERE ;

CONDAMNER la société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE exerçant sou l’enseigne [E] IMMOBILIERE à verser au syndicat requérant la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Par conclusions numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA le 9 décembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le cabinet [E] demande au tribunal de :

Vu les explications qui précèdent,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence citée,

DEBOUTER purement et simplement le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SARL [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE ([E] IMMOBILIERE) comme injustes et non-fondées.

RECONVENTIONNELLEMENT :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à payer à la SARL [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE ([E] IMMOBILIERE), la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

*****

La procédure a été clôturée le 27 février 2025, plaidée à l’audience du 24 avril 2025, et fixée en délibéré au 11 septembre 2025, en raison de l’empêchement du magistrat.

MOTIFS :

Sur la demande financière présentée par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] réclame la condamnation du cabinet [E] au paiement de la somme de 20.801,57 euros au titre de la répétition de l’indu et des différents dommages et intérêts. Cette somme est ventilée en plusieurs demandes dans les motifs des conclusions.

— Sur la demande en restitution d’honoraires indus perçus par le cabinet [E] IMMOBILIERE :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la restitution de la somme de 3629 euros au titre des honoraires qu’aurait perçu le cabinet [E] en dehors de tout mandat.

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Il appartient à celui qui réclame la restitution de la prouver et de démontrer que le paiement réalisé étant sans cause et à celui qui a reçu le paiement de démontrer que ce dernier avait une cause légitime.

Il ressort de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, que le contrat de mandat des syndics professionnels doit préciser les conditions de détermination de leur rémunération.

Par ailleurs, par application de l’article 66 du décret du 20 juillet 1972, le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que de celles qui y sont désignées.

De sorte que le syndic professionnel ne peut prétendre à des honoraires une fois son mandat déterminé.

En revanche, il reste créancier de la copropriété pour des honoraires dus au titre de son mandat.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le mandat du cabinet [E] a pris fin le 31 juillet 2019. Quand bien même la désignation de l’administrateur provisoire ne serait intervenue qu’en 2020, aucun élément n’est produit en défense, pour démontrer que son mandat aurait été renouvelé par assemblée générale des copropriétaires pour la période du 1er août 2019 au 27 janvier 2020.

Il n’est ni contesté ni contestable que le cabinet [E] a continué d’accomplir des actes au titre de la copropriété après le 31 juillet 2019 alors même qu’il n’avait plus de mandat délivré par la copropriété. Ce dernier affirme, que cette gestion en dehors de tout mandat juridique s’est faite sous le contrôle et avec l’accord du conseil syndical y compris pour le règlement des frais et honoraires postérieurs au 31 juillet 2019 et s’oppose à la demande présentée à son encontre à ce titre, et à titre subsidiaire soutient qu’elle ne correspond pas à la somme réclamée, et se limiterait à la somme de 1442 euros.

Toutefois il ne peut qu’être constaté que le cabinet [E] ne produit aucune pièce susceptible de venir confirmer cet accord tacite, qui en tout état de cause ne pourrait permettre une régularisation, faute de mandat renouvelé en conformité avec les exigences légales.

Il ne peut être contesté à la lecture de l’état des dépenses du 1er février 2019 au 31 janvier 2020 que les sommes facturées le 31 janvier 2020 au titre de certaines prestations particulières correspondants à des frais relatifs aux expertises, rdv BATECO, rdv sécurité civile, rdv ville de [Localité 9], visite suite squat, et qui sont antérieures au 31 juillet 2019 sont corroborées par des factures produites par le cabinet [E] Immobilière, et correspondent à des prestations qui ont été effectuées avant le 1er août 2019 dans le cadre des arrêtés de péril. Ces factures valent commencement de preuve, et sont appuyées par les procès-verbaux des assemblées générales pour la période concernée et par des courriers produits par le cabinet [E]. Le syndicat des copropriétaires ne démontre aucunement que ces prestations n’ont pas été réalisées, le fait que certaines aient pu être répétées est sans conséquence, dès lors qu’elles sont exécutées en application du contrat, de sorte que ces sommes sont donc bien dues.

En revanche, quand bien même le syndic produirait une facture pour les sommes engagées après la fin de son mandat, ces dernières ne peuvent être réclamées.

L’état des dépenses produit pour la période du 1er février 2019 au 31 janvier 2020, met en évidence la facturation par le cabinet [E], après la fin de son mandat de syndic, des sommes suivantes qui ne sont pas dues :

— Honoraires du 1er août 2019 au 31 octobre 2019 : 540 euros

— Honoraires du 1er novembre au 31 janvier 2020 : 540 euros

— Frais postaux pour la période du 1er août 2019 au 31 janvier 2020 : 46,06 euros

— Au titre des prestations particulières :

o Dossier administrateur provisoire 31 janvier 2020 : 200 euros

o RDV Pompiers + ville de [Localité 9] du 15 octobre 2019 : 162 euros

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne liste aucunement les sommes réclamées dont le total serait de 3629 euros, et qu’il se contente de renvoyer à l’état des dépenses produit en pièce 3, ce qui ne permet pas de vérifier les sommes retenues dans ce calcul, et leur bien fondé.

Force est de constater, toutefois, au regard de ce qui précède, que le montant indu s’élève à la somme de 1488,06 euros. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande, faute pour ce dernier de le justifier.

La société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE qui exerce sous l’enseigne du cabinet [E] IMMOBILIERE sera par voie de conséquence condamnée au paiement de la somme de 1488,06 euros au titre des factures indues.

— Sur les demandes au titre des fautes de gestion :

o Au titre des travaux de sécurisation :

Le syndicat des copropriétaires reproche au cabinet [E] IMMOBILIERE des fautes de gestion dans l’exécution de son contrat. Il expose que dès le début de son mandat, ce dernier a été informé par les copropriétaires de l’immeuble de la nécessité de réaliser la mise en sécurité de la copropriété, notamment de la porte d’entrée côté rue ainsi que de l’accès à la terrasse côté maison du fond.

Il produit plusieurs courriers de copropriétaires aux termes desquels était sollicitée la mise en sécurité de la porte d’entrée au cours de l’année 2017 et 2018. Il soutient que de par son inertie à ce sujet, la copropriété a fait l’objet de nombreuses intrusions et dégradations, et que des appartements ont été squattés sans que ce dernier ne prenne les dispositions nécessaires. Il ajoute par ailleurs que l’incendie du mois d’octobre 2018 a été provoqué par des squatteurs dans les parties communes de la maison côté rue de la copropriété, ce qui a eu pour effet de fragiliser les équipements communs.

En réponse le cabinet [E] expose n’avoir été nommé en qualité de syndic que lors de l’assemblée générale du 22 décembre 2016, et que de ce fait il ne peut être tenu pour responsable des dégradations commises le 26 décembre, ni de celles commises avant son mandat et qui relèvent de la seule responsabilité des copropriétaires.

Il soutient par ailleurs que le défaut de sécurisation de l’immeuble a déjà été abordé lors des assemblées générales antérieures à sa prise de fonction (12 juillet 2013, 26 mai 2014, 9 juillet 2915 et 26 septembre 2016) qui avaient mis au vote des copropriétaires des travaux sur la serrure de la porte de l’immeuble mais aussi le renforcement de la porte donnant accès à la terrasse commune du fond. Or ces travaux ont été rejetés, ou n’ont pas été soumis au vote des copropriétaires. De sorte qu’il considère ne pas avoir commis de faute dans l’entretien de l’immeuble soulignant en outre avoir également mis au vote de l’assemblée générale du 20 octobre 2017 la question de travaux et notamment de la réalisation d’un diagnostic technique global qui a été rejetée.

Aux termes de l’article 18 de loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé notamment, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (…)

Par application de ces dispositions, le syndic a l’obligation durant son mandat de pourvoir à la conservation, à l’entretien et à la sécurité de l’immeuble. De sorte qu’il ne peut se soustraire à ses obligations en invoquant les éventuelles fautes ou décisions prises par les copropriétaires avant son mandat.

Toutefois, s’il a l’obligation d’assurer la conservation de l’immeuble et de faire exécuter les décisions d’assemblée générale, il est également tenu de prendre les mesures nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, quitte à engager des dépenses urgentes ; tout ce qui relève de l’amélioration ou d’une décision collective c’est l’assemblée générale qui doit le voter.

En l’espèce, il convient de lui rappeler que la question qui se pose concerne les éventuelles carences, inerties qui peuvent lui être reprochées au cours de son mandat.

En effet, plusieurs copropriétaires (pièce 9, pièces 10 et 11, pièce 12) à titre individuel l’ont saisi de demande de sécurisation de l’immeuble et notamment de la porte d’entrée et des serrures de la porte terrasse. Si le syndic ne peut pas entreprendre de travaux non urgents ou non votés, sauf danger immédiat, il peut en revanche faire inscrire à l’ordre du jour à nouveau les questions qui lui avaient été formellement adressées par plusieurs copropriétaires en vertu de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Les courriers produits ne demandent aucunement l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de ces travaux, ils demandent cependant à ce que les travaux de sécurisation soient réalisés dans les meilleurs délais.

De sorte qu’il convient de déterminer si ces demandes de sécurisation constituent des mesures conservatoires urgentes au sens de l’article 18 précité.

La jurisprudence constante en la matière, autorise ainsi le syndic à faire exécuter des travaux urgents, indispensables à la conservation de l’immeuble ou à la sécurité immédiate des occupants même sans accord préalable de l’assemblée générale, à condition qu’il en rende compte à la prochaine assemblée générale.

Il ressort des pièces produites (courriers des copropriétaires et plaintes) que les demandes formulées ne relèvent aucunement d’une volonté de confort des copropriétaires et de sécurisation simple. Il est mis en évidence des intrusions répétées, des occupations par des squatteurs tant dans les parties communes que dans les parties privatives, et un incendie dont l’origine est l’occupation par les squatteurs d’une partie privative. Ces pièces mettent en évidence que la sécurité des occupants était directement compromise, notamment par les occupations illégales des lieux, mais aussi par l’incendie, et qu’ils étaient bien exposés de part ces intrusions à un danger immédiat et actuel lors de la rédaction de leurs écrits.

Ces pièces démontrent la réalité d’un danger tant pour la sécurité des personnes que pour la sécurité des biens. Le cabinet [E] IMMOBILIERE ne pouvait ignorer cet état de fait.

De sorte, que ces éléments sont de nature à mettre en évidence que les demandes des copropriétaires visaient à solliciter des mesures de sauvegarde urgentes et qu’elles auraient dû conduire le syndic à agir même sans vote.

En n’ayant pris aucune mesure conservatoire, le cabinet [E] IMMOBILIERE a commis une faute de gestion et engage sa responsabilité à ce titre pour manquement à son obligation de conservation et de sauvegarde de l’immeuble. Il ne peut se retrancher derrière le ou les refus de travaux d’assemblées générales antérieures à sa prise de fonction.

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre le remboursement des frais, par lui exposés par l’incendie causé par des squatteurs pour un montant de 3327,50 euros.

Cette demande est justifiée, et parfaitement fondée au regard de ce qui précède, de sorte qu’il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires pour le montant sollicité.

o Au titre des travaux urgents à entreprendre en vue de sauvegarder l’immeuble et de la désignation d’un administrateur provisoire :

Le syndicat des copropriétaires expose que 3 arrêtés de péril ont été pris concernant l’immeuble en date des 17 décembre 2018 ; 8 juillet 2019 ; 4 novembre 2020, accompagné d’un arrêté d’astreinte administrative en date du 5 octobre 2021.

Il précise que dès le 1er décembre 2018, le cabinet [E] avait été informé de la situation dans laquelle l’immeuble se trouvait par le rapport d’expertise rendu par Monsieur [I], désigné par le tribunal administratif le 29 novembre 2018. Ce dernier concluait qu’il y avait un « péril grave et imminent » sur l’état d’une poutre en bois de la toiture de l’immeuble en fond de cour avec risque certain d’effondrement et de blessures sur les occupants.

L’arrêté de péril en date du 17 décembre 2018 préconisait ainsi :

— L’établissement d’un CCTP par un homme de l’art pour effectuer la vérification et diligenter les réparations suivantes :

o L’ensemble des poutres en bois de la toiture de l’immeuble en fond de cour,

o L’ensemble de la toiture de l’immeuble en fond de cour,

o L’ensemble du plancher du palier du dernier étage,

o L’ensemble du plafond du palier du dernier étage.

Le cabinet [E] soutient avoir accompli les diligences nécessaires en informant les copropriétaires dès le 28 décembre 2018 par courrier recommandé avec avis de réception de la situation, et en mandatant le bureau d’étude ACSM et la société BAT’ECO, avec l’installation d’une protection piétons, la vérification de la structure de l’escalier et plafond, la mise en place d’étais sur 4 zones, outre des travaux supplémentaires ayant donné lieu à une facture de 3327,50 euros en date du 18 février 2019 qu’il produit.

Dans un courrier en date du 4 janvier 2019, adressé aux copropriétaires, le cabinet [E] a émis un appel de fonds exceptionnels pour faire réaliser les travaux de sondage et de mise en sécurité. Le courrier précise " cette intervention permettra au BET d’établir le diagnostic et de faire une proposition de maîtrise d’œuvre et d’obtenir des devis pour faire réaliser les réparations.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 4 avril 2019, le cabinet [E] a sollicité que les copropriétaires lui remettent les clefs et les fonds nécessaires pour répondre à l’arrêté de péril.

Il produit en outre des pièces (12, 13, et 14) qui mettent en évidence que la SCI MAGEN, M [G], M. [U] sont débiteurs de charges de copropriété, sans pour autant qu’aucune procédure au titre du paiement des charges n’ait été engagée à l’encontre des deux derniers.

Même si le cabinet [E] IMMOBILIERE justifie de certaines diligences, le tribunal ne peut que constater que ces dernières sont incomplètes et ne respectent pas celles prescrites par l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Par application de cet article, « lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. »

De sorte qu’en l’espèce, le cabinet [E] a manqué à deux obligations importantes : informer le conseil syndical et convoquer une assemblée générale pour ratifier les travaux, et ce même si les appels de fonds n’avaient pas été versés. Il sera d’ailleurs sur ce point souligné que l’appel de fonds émis ne répondait pas plus aux exigences dudit article.

La jurisprudence de la cour de cassation considère que l’appel de fonds irrégulier constitue à lui seul un préjudice actuel et direct.

Le fait que les appels de fonds irréguliers émis n’aient pas été payés est inopérant.

Ce d’autant que le cabinet [E] IMMOBILIERE ne justifie aucunement des démarches entreprises auprès des copropriétaires défaillants dans le paiement de leurs charges alors même que ces défaillances étaient connues et préjudiciables à la copropriété. Il ressort que plusieurs copropriétaires étaient débiteurs de charges pendant le mandat du cabinet [E] IMMOBILIERE sans que ces derniers n’aient fait l’objet de mise en demeure et de poursuites. Il ne justifie au surplus aucunement sur ce point des diligences entreprises à leur encontre alors même que le syndic doit agir sans délai et mettre en place les mesures usuelles qui s’imposent.

Or la désignation de l’administrateur provisoire au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dont il résulte que « si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (…) » est une conséquence des négligences du cabinet [E] IMMOBILIERE durant son mandat.

L’inertie du cabinet [E] IMMOBILIERE, tant dans la réalisation des travaux préconisés, que dans le recouvrement des charges n’a fait qu’aggraver une situation financière déjà critique, que le défendeur n’ignorait pas.

Le défendeur a été le syndic de la copropriété durant près de deux ans et demi, ses carences répétées ont par voie de conséquence contribué de façon déterminante à compromettre l’équilibre financier de la copropriété et à empêcher la conservation de l’immeuble.

La société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne cabinet [E] IMMOBILIERE sera condamnée à rembourser les frais liés à la désignation de l’administrateur provisoire à hauteur de 600 euros concernant les frais d’avocat, et la somme de 5.044,26 euros correspondant aux frais et honoraires de l’administrateur pour la période du 15 juin 2020 au 14 juin 2021.

Le syndicat des copropriétaires ne peut venir réclamer les sommes postérieures en lien avec la mission de l’administrateur provisoire, en effet, le mandat de ce dernier ayant été systématiquement renouvelé depuis 2020 en raison de l’incurie des copropriétaires.

Si les fautes de gestion et les carences du cabinet [E] IMMOBILIERE durant ses deux mandats ont été établies et ont conduit à la désignation d’un administrateur provisoire, il ne peut lui être reproché, le renouvellement par ordonnance judiciaire du mandat de ce dernier, dont il ressort clairement que ce renouvellement est directement lié à l’incurie des copropriétaires.

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

— Sur les fautes de gestion commises après l’interdiction d’occuper l’immeuble :

Le syndicat des copropriétaires reproche au cabinet [E] IMMOBILIERE de ne pas avoir entrepris les diligences nécessaires suite à l’arrêté de péril du 8 juillet 2019 portant interdiction d’occupation de l’ensemble immobilier notamment quant aux conséquences des squatts après cette date et à la consommation d’eau.

Le cabinet [E] IMMOBILIERE expose que son mandat ayant pris fin le 31 juillet de la même année, il n’a commis aucune faute.

Or force est de constater que dès les premiers arrêtés de péril et notamment celui du 17 décembre 2018 concernant l’immeuble en fond de cour sis [Adresse 7], il était clairement précisé « les fluides de cet immeuble (eau, gaz) interdit d’occupation et d’utilisation doivent être neutralisés. »

L’arrêté de péril du 8 juillet 2019 ne fait que le compléter en étendant l’arrêté de péril à l’immeuble sis [Adresse 7], rappelant que « les fluides (eau, gaz, et électricité) de ces deux immeubles interdits d’occupation et d’utilisation doivent être neutralisés ».

Aucune mesure n’a été prise par le cabinet [E] durant son mandat concernant la neutralisation des fluides. Le fait que son mandat se soit achevé le 31 juillet 2019, ne le dispensait pas de prendre à partir du 8 juillet 2019 et de façon diligente les mesures qui s’imposaient à lui.

De sorte que ses arguments sont inopérants. Au surplus, il ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’il se serait conformé aux deux arrêtés de péril précités, et qu’il aurait ainsi neutralisé les fluides.

Toutefois, si la faute est établie il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer l’existence de son préjudice en lien direct avec cette carence.

Sur ce point le syndicat des copropriétaires indique avoir eu une consommation anormale d’eau facturée à la copropriété alors que l’immeuble était vide d’occupants et réclame le remboursement de la somme de 2853,60 euros à ce titre. Toutefois ce montant ne correspond pas aux sommes appelées ni dans l’état des dépenses ni dans les factures de la société des eaux de [Localité 9] qu’il produit. Or la charge de la preuve incombe au demandeur à qui il appartient de justifier de la somme réclamée.

Il sera constaté que la pièce 18 porte sur des factures émises par la SEM pour les périodes du 8 septembre 2020 au 31 décembre 2020 et du 1er septembre 2021 au 31 août 2021. Or ces périodes là ne concernent aucunement le cabinet [E] IMMOBILIERE, puisqu’elles tombent sous le coup de l’administrateur provisoire. Le fait que le cabinet [E] IMMOBILIERE est failli à sa mission pendant son mandat, ne dispense pas les autres intervenants qui ont pris l’administration provisoire de la copropriété d’accomplir les diligences que le défendeur aurait dû accomplir entre le 8 juillet et le 31 juillet 2019.

Seul l’état des dépenses produits en pièce 3 pour la période du 1er février 2019 au 31 janvier 2020 est susceptible d’établir l’existence d’un préjudice et donc de concerner le défendeur.

Il en ressort deux facturations au titre des charges en eaux en date du 24 mars 2019 et du 23 septembre 2019 inscrites au débit de l’état des dépenses, outre celle du contrat compteurs eau en date du 1er février 2019.

Il sera rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur, or ce dernier ne démontre pas que les facturations établies en février et mars 2019 concerneraient l’immeuble en fond de cour frappé depuis le 17 décembre 2018 par un arrêté de péril. De sorte qu’il ne peut donc venir réclamer le remboursement de ces sommes sans justifier qu’elles auraient été facturées concernant l’immeuble frappé par l’arrêté de péril du 17 décembre 2018.

En revanche, seule la facturation en date du 23 septembre 2019 est susceptible d’entrainer la responsabilité du défendeur. Or, aucune facture n’est produite pour la période mars-septembre 2019 et s’assurer de ce qui relevait de l’immeuble en fonds de cour et de l’immeuble sis [Adresse 7]. Cela n’est pas sans importance, puisque l’immeuble [Adresse 7] n’a été frappé par l’arrêté de péril qu’à la date du 8 juillet 2019, de sorte que ses occupants ont donc consommé jusqu’au 8 juillet 2019 l’eau. Ainsi à défaut de justifier de facturation et de l’affectation des charges, le syndicat des copropriétaires est défaillant pour démontrer la réalité de son préjudice.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

— Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le cabinet [E] IMMOBILIERE succombe, il sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le cabinet [E] IMMOBILIERE sera également condamné au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit. Les parties ne justifient pas de motifs qui seraient de nature à l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal ;

CONDAMNE la société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE (exerçant sous l’enseigne cabinet [E] IMMOBILIERE) à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire AJILINK la somme de 1488,06 euros au titre des honoraires indus,

CONDAMNE la société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE (exerçant sous l’enseigne cabinet [E] IMMOBILIERE) à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire AJILINK la somme de 3327,50 euros en indemnisation du préjudice du défaut de sécurisation de l’immeuble,

CONDAMNE la société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE (exerçant sous l’enseigne cabinet [E] IMMOBILIERE) à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire AJILINK la somme de 5644,26 euros au titre des frais exposés pour la désignation d’un administrateur provisoire,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire AJILINK du surplus de ses demandes indemnitaires,

CONDAMNE la société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE (exerçant sous l’enseigne cabinet [E] IMMOBILIERE) à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire AJILINK la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE (exerçant sous l’enseigne cabinet [E] IMMOBILIERE) aux entiers dépens de l’instance

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE