TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 17 Décembre 2024

GROSSE :

Le 18 Mars 2025

à M^e Julie SAVI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06770 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UW6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CYRNOS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Julie SAVI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [O]

née le 16 Mai 1989 à [Localité 4] (HAITI), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée du 2 juillet 2019, la SCI CYRNOS a donné à bail à Madame [Y] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire.

Un état des lieux de sortie a été signé le 1er février 2022.

Par assignation du 16 octobre 2024, la SCI CYRNOS a attrait Madame [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Marseille, pour l’entendre condamnée à lui payer les sommes suivantes :

1.954 euros au titre du solde de la location, correspondant à l’arriéré locatif et aux réparations locatives 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et l’assignation, et des actes signifiés dans le cadre des mesures prises sur les biens et valeurs mobilières.

La SCI CYRNOS expose que les lieux ont été repris dans un mauvais état, et une dette de charges de 987 euros est restée impayée. Madame [O] n’a pas contesté ces dettes qu’elle n’a jamais réglées en dépit des relances.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024 et plaidée.

La SCI CYRNOS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement citée suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [Y] [O] n’a pas comparu et personne pour elle. Le courrier recommandé avec avis de réception qui lui a été adressé par le commissaire de justice instrumentaire est revenu signé par sa destinataire le 7 novembre 2024.

Le délibéré a été fixé au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [O] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le

preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil exige que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI CYRNOS réclame le paiement d’une somme de 987 euros au titre du solde de tout compte des charges locatives après la sortie de Madame [O]. Elle verse aux débats :

le contrat de bail signé le 2 juillet 2019 avec Madame [Y] [O], portant sur un appartement sis 2ème étage du [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 800 euros charges comprisesle courrier de résiliation de bail adressé le 5 janvier 2022 par Madame [O] l’état des lieux de sortie établi et signé contradictoirement le 1er février 2022les justificatifs afférents à ces charges (taxes d’ordures ménagères, état des dépenses du syndic pour 2019, 2020 et 2021)un courrier adressé le 1er février 2022 à Madame [O] pour établir le solde de tout compte. Madame [O] qui ne comparaît pas, n’apporte par definition aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de l’arriéré de charges. Elle devra donc payer cette somme à la SCI CYRNOS pour solde de la dette.

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

L’article 1730 du même code prévoit que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail ».

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été signé contradictoirement entre les parties le 11 juillet 2019, qui décrit les lieux en bon état global avec des appareils en état de marche, hormis quelques traces et trous signalés au mur du salon et de la chambre.

L’état des lieux de sortie, également signé contradictoirement entre les parties le 1er février 2022 précise que les murs sont sales, avec nombreux trous, meuble évier cassé, paroi de douche cassée et flexible à changer, meuble lavabo à refixer, étagère à enlever dans la salle de bain, joints silicone noirs à refaire, abattant WC à changer, porte serviette WC à déposer + trous à reboucher, vitre porte chambre cassée, radiateurs à changer ou réparer, murs à repeindre, caches prises à remettre, prises et interrupteurs à nettoyer car noirs. Madame [O] a signé cet état des lieux sans observations ni contestations. Elle n’a pas davantage démenti ces points dans les échanges de mails ultérieurs.

Ces détériorations incombent au locataire s’agissant de menues réparations et relevant de son obligation d’entretien courant des lieux.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présente un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

La SCI CYRNOS fournit trois factures de matériaux réglées en février 2022, correspondant aux travaux nécessités pour la remise en état de son bien, d’un montant global de 967,53 euros.

Le montant d’indemnisation réclamé apparaît conforme à l’indemnisation qui doit être justement allouée au bailleur au titre des frais exigés pour les réparations locatives.

Il s’ensuit que Madame [O] sera condamnée à payer à la SCI CYRNOS une somme de 967 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante Madame [O] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procedure, en ce compris le coût de l’assignation.

L’équité exige qu’elle soit également condamnée à payer à la SCI [O] une somme de 400 euros pour les frais irrépétibles que cette dernière a dû exposer pour l’instance.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement par défaut, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Y] [O] à payer à la SCI CYRNOS une somme de 987 euros au titre des charges impayées ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] à payer à la SCI CYRNOS une somme de 967 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] à payer à la SCI CYRNOS une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge Le Greffier