Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 18 décembre 2025, n° 22/05460

TJ Marseille 18 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-réalisation de la condition suspensive
La cour a estimé que la non-réalisation de la condition suspensive était imputable à Monsieur [T], qui n'a pas diligenté la demande de transfert du permis.
Rejeté
Vice du consentement
La cour a jugé que les éléments présentés par Monsieur [T] ne démontraient pas un vice du consentement au moment de la signature de la promesse.
Accepté
Acquisition de l'indemnité d'immobilisation
La cour a jugé que la non-réalisation de la condition suspensive était imputable à Monsieur [T], rendant légitime la demande de la société SODICO pour le versement de l'indemnité.
Rejeté
Dépenses engagées pour la défense
La cour a rejeté cette demande, considérant que les prétentions de Monsieur [T] n'étaient pas fondées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 18 déc. 2025, n° 22/05460
Numéro(s) :	22/05460
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Armelle BOUTYThomas D'JOURNOMichel LAO
Cabinet(s) :	SELARL D. CHALAND GIOVANNONIEKLAR AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ( la SELARL RACINE )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/05460 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z2D4

AFFAIRE :

M. [S] [T] (Maître [R] [N] de la SELARL SELARL D’AVOCATS [N] & ASSOCIES)

S.A.R.L. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (la SELARL RACINE)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Décembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [S] [T]

né le 10 Avril 1953 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]. – [Adresse 1] [Localité 9]

représenté par Maître Michel LAO de la SELARL SELARL D’AVOCATS LAO & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

S.A.R.L. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

immatriculé au RCS [Localité 12] 344 409 958

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. [O], BLANC, CHAU ET MARTINEZ PEREZ

immatriculé au RCS pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La société SODICO est devenue propriétaire aux termes de deux actes notariés en date du 23 août 2019, d’un bien immobilier sis [Adresse 4], divisé en trois lots de copropriété.

La parcelle originairement cadastrée section [Cadastre 8] A numéro [Cadastre 3], pour une contenance de 00ha 02a 79ca, a fait l’objet d’une division en plusieurs parcelles de moindre importance. Sont issues de cette division, deux parcelles devenues les lots n°57 et 58.

A la suite de son acquisition, la société SODICO a déposé le 8 novembre 2019, une demande de permis de construire auprès du service d’urbanisme de la Ville de [Localité 9], qui portait sur la rénovation, les modifications et l’extension de deux habitations avec création d’une piscine.

Ce permis de construire concerne les deux lots n°57 et 58.

Le permis de construire n° PC 013055 19 00959P0 a été accordé de manière tacite à la société SODICO, le 27 janvier 2020.

Une promesse de vente devait être régularisée au bénéfice de Monsieur [S] [T], le 22 mai 2020, portant sur le lot n°58, à savoir un terrain à détacher sur lequel est édifiée une maison, composée de :

— au rez-de-chaussée : deux pièces, une douche, un WC ;

— une pièce en souplex ;

— au première étage : deux chambres, une salle de bains ;

— au deuxième étage : chambre avec toit terrasse.

Parmi les conditions suspensives, une condition suspensive particulière était stipulée, relative au transfert dudit permis de construire n° PC 013055 19 00959P0 pour la partie intéressant le lot n°58 au profit du bénéficiaire de la promesse.

La société SODICO conservait la partie dudit permis intéressant le lot n°57 et une servitude de cour commune devait être créée entre les parties.

Par acte notarié reçu le 5 octobre 2020 en l’étude de Maître [V] [O], Notaire à [Localité 9], Monsieur [S] [T] a signé, en sa qualité de bénéficiaire, une nouvelle promesse unilatérale de vente avec la SARL SODICO portant sur :

— une maison individuelle à usage d’habitation située à [Adresse 10], Cadastrée [Cadastre 8] – Section A, n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 7] pour une surface totale de 00 ha 02 a 79 ca.

— des meubles meublants selon une liste précise.

Le prix total de vente était de 1.235.000,00 €, décomposé comme suit :

-20.000 € au titre des meubles

-1.215.000 € au titre de l’immeuble.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 15 janvier 2021.

La promesse unilatérale de vente était assortie de plusieurs conditions suspensives dont la condition suspensive particulière relative au transfert au profit du requérant, du permis de construire n° PC 013055 19 00959P0 en date du 27 janvier 2020 obtenu par la SARL SODICO.

Monsieur [T] a adressé le 22 décembre 2020, à la société SODICO, un courrier recommandé relatant son souhait de ne pas réitérer la vente aux motifs que le permis de construire ne serait pas réalisable en l’état.

Par l’intermédiaire de son Conseil, Monsieur [T] mettait en demeure, le 2 février 2021 la société SODICO de lui rembourser l’indemnité d’immobilisation

Par acte d’huissier en date du 16 mai 2022, [S] [T] a assigné la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (SODICO) et la SARL [O], BLANC, CHAU et MARTINEZ devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de voir prononcer la caducité de la promesse de vente.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 18 février 2025, au visa des articles 1304-6 1124, 1128 et 1130 du Code civil,du Code civil, [S] [T] sollicite de voir :

A titre principal,

Dire et Juger l’action de Monsieur [T] recevable et bien fondée.

Constater que la condition suspensive de droit commun et la condition suspensive particulière liée au transfert du permis de construire n° PC 013055 19 00959P0 du 27 janvier 2021 au bénéfice de Monsieur [T] n’ont pas été levées dans le délai imparti de la promesse unilatérale de vente.

Dire et juger que ces défaillances ne sont pas du fait de Monsieur [T].

En conséquence,

Dire et juger que la promesse unilatérale de vente du 5 octobre 2020 est devenue caduque.

Dire et juger que les parties à la promesse unilatérale de vente sont libérées de leurs obligations.

A titre subsidiaire,

Dire et juger que l’action en nullité relative de Monsieur [T] est recevable et bien fondée.

Dire et juger que le consentement de Monsieur [T] a été vicié par l’erreur commise sur l’efficacité et la réalisation du permis de construire n° PC 013055 19 00959P0 du 27 janvier 2021 obtenu par le promettant.

Dire et juger que l’erreur porte sur un élément déterminant le consentement de Monsieur [T].

En conséquence,

Dire et juger que la promesse unilatérale de vente du 5 octobre 2020 est nulle et non avenue.

En toutes hypothèses,

Condamner la société SODICO à restituer l’indemnité d’immobilisation de 61.750,00 € et tout intérêt éventuel que la somme aura pu produire au jour de la restitution.

Ordonner à Maître [V] [O], Notaire et es qualité de séquestre, la restitution à Monsieur [T] du montant de l’indemnité d’immobilisation, soit 61.750,00 € ainsi que tout intérêt éventuel que cette dernière aurait pu produire.

Condamner la société SODICO paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ordonner l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, [S] [T] affirme que :

— Au 15 janvier 2021, le permis de construire n’était pas transféré au nom de Monsieur [T] et aucune démarche en ce sens n’a été diligentée par la société SODICO. Dès lors, la condition suspensive particulière n’a pas été levée dans le délai imparti, ne permettant pas à la promesse unilatérale de vente, de produire tous ses effets.

— le permis de construire présente des erreurs et les travaux ne sont pas réalisables au regard de leur incompatibilité avec le PLU et avec l’ouvrage existant,

— les obligations souscrites aux termes de la promesse unilatérale de vente signé le 5 octobre 2020, sont réputées ne jamais avoir existé conformément aux dispositions de l’article 1304-6 du Code civil,

— à titre subsidiaire, le caractère irréalisable ou incomplet d’un permis de construire introduit dans une promesse de vente vicie le consentement des acquéreurs et conduit à l’annulation de la promesse. Or en l’espèce, le permis est irréalisable en raison d’une erreur de mesure sur le garde-corps, balcon, acrotère qui oblige la démolition du plancher entraînant un coût financier pharaonique et l’impossibilité de réaliser la toiture végétalisée sur le garage qui serait trop lourde et trop large de sorte que le garage serait inutilisable,

— En l’état des éléments précités, le requérant n’aurait pas contracté la promesse de vente, objet du présent litige, s’il avait été informé de l’absence de conformité du permis de construire n° PC 013055 19 00959P0 et du caractère irréalisable des travaux ainsi autorisés.

Qui plus est, il n’aurait pas accepté le prix de vente d’un montant de 1.215.000 euros s’il avait eu connaissance du coût supplémentaire rendu nécessaire.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 21 juin 2024, au visa des articles 1304-3 du code civil, la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (SODICO) sollicite de voir :

CONSTATER que la condition suspensive relative au transfert du permis prévue dans la promesse de vente du 5 octobre 2020 est réputée acquise puisque sa non-réalisation est imputable à Monsieur [T],

CONSTATER que Monsieur [T] ne démontre pas l’existence d’un vice ayant affecté son consentement lors de la signature de la promesse du 5 octobre 2020,

En conséquence

REJETER la totalité des demandes, fins et prétentions de Monsieur [T],

DIRE ET JUGER que la condition suspensive relative au transfert du permis de construire est réputée acquise et que le refus de réitération de vente de Monsieur [T] est fautif et infondé,

CONDAMNER en conséquence Monsieur [T] au paiement de la somme de 61.750 € correspondant à l’indemnité forfaitaire d’immobilisation prévue par la promesse de vente et ORDONNER la libération de cette somme, séquestrée entre les mains de Maître [O], Notaire, au profit de la SODICO.,

CONDAMNER Monsieur [T] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SOCIETE DE DEVELOPPEMENT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (SODICO) fait valoir que :

l’absence de réalisation de cette condition suspensive est exclusivement imputable à Monsieur [T] puisqu’il incombait à ce dernier d’en demander le transfert or il n’a réalisé aucune démarche en ce sens,la condition suspensive prévue dans la promesse de vente est réputée réalisée et le refus de réitération de Monsieur [T] est totalement injustifié et fautif de sorte que l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant,il n’est pas établi que le permis de construire serait irréalisable, en effet ce dernier a été déposé par un architecte et n’a fait l’objet d’aucun retrait ni recours,le document d’architecte produit par Monsieur [T] a été établi postérieurement à la naissance du litige, n’a donc aucune valeur probante et son contenu est plus que douteux puisqu’aucune mesure ni observation n’ont pu être effectuées sur le terrain.Monsieur [T] ne démontre donc en rien que les plans du permis étaient affectés d’une erreur de métré dans le dossier de permis de construire déposé par la SODICO, ni que la réalisation d’une toiture végétalisée ne serait pas possible.le permis modificatif et l’arrêté de refus de permis dont se prévaut Monsieur [T] datent d’avril et de septembre 2023, soit deux ans après le refus injustifié de Monsieur [T] de réitérer la vente. En outre, les raisons ayant conduit au refus de la modification du permis initial n’ont aucun lien avec les allégations de Monsieur [T] : il ne s’agit ni d’une erreur sur le niveau altimétrique, ni d’un problème sur les côtes de hauteur ni d’une difficulté sur la toiture végétalisée.

Aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 18 mars 2022, Maître [V] [O] s’en rapporte à justice sur les mérites des prétentions du demandeur et confirme qu’il détient en sa comptabilité la somme de 26 713,76 euros au titre du dépôt de garantie versé.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur la caducité de la promesse :

Aux termes de l’article 1304-6 du code civil, « l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

En vertu de l’article 1304-3, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

En l’espèce, la seule condition suspensive particulière prévue à la promesse de vente consiste dans le transfert de permis de construire au profit de [S] [T]. Il n’est pas contesté que c’est au bénéficiaire du transfert de permis de construire d’en formuler la demande auprès de l’administration. Or [S] [T] ne justifie d’aucune diligence en ce sens.

[S] [T] soutient en effet que le permis de construire initialement accordé à la SODICO n’était pas réalisable en l’état, toutefois tel que le relève la société SODICO, la condition suspensive prévue dans la promesse était celle du transfert du permis et non les éventuelles difficultés techniques d’exécution des travaux prévus.

En conséquence, la non-réalisation de la condition suspensive est imputable à [S] [T].

Sur la nullité de la promesse :

L’article 1130 du code civil dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’existence de vices du consentement tels que l’erreur, le dol ou la violence s’apprécie à la date de formation du contrat, or en l’espèce, [S] [T] n’évoque que des éléments largement postérieurs à la formation du contrat.

Ce dernier soutient en effet que la validité et l’efficacité du permis de construire obtenu par la société SODICO sont des conditions essentielles du contrat sans lesquelles il n’aurait pas accepté de s’engager, or il fait valoir que le permis de construire serait erroné et irréalisable.

Au soutien de ses prétentions, il produit une pièce intitulée « brève analyse de problèmes technico-urbanistico-financiers apparus suite aux diverses visites et investigations » établie par [Z] [X], architecte en date du 17 août 2021 et un devis de la société ICV Bâtiment établi sur la base de cette analyse dont il résulte que :

— les cotes de hauteur sont fausses et leur respect nécessiterait la démolition de l’ensemble du plancher et du cabanon, ce qui occasionnerait outre la violation du permis, un coût exorbitant,

— la création d’une toiture végétalisée sur le garage n’est pas compatible avec une hauteur sous plafond et le respect des niveaux altimétriques indiqués sur le permis.

Cette seule pièce, établie plusieurs mois après que [S] [T] ait renoncé au projet immobilier, dont le contenu apparaît au demeurant particulièrement imprécis (absence de mesures, de développements précis, pas de date des visites supposément réalisées, en présence d’ingénieur ou géomètre donc l’identité n’est pas mentionnée…) ne saurait, en l’absence d’expertise contradictoire ou a minima d’une autre analyse technique allant dans le même sens, justifier le caractère irréalisable ou erroné du permis de construire accordé à SODICO.

Il n’est pas contesté que postérieurement au dépôt du permis de construire litigieux, un PLUi est entré en vigueur ce qui a notamment conduit à une demande modificative de la part de SODICO, laquelle a été refusée par l’administration en septembre 2023, au motif que le projet prévoit une extension de construction en lieu et place d’un escalier préexistant, venant notamment accroître l’emprise au sol du premier étage de la construction.

Il apparaît ainsi que le refus de modification de permis de construire, au demeurant contesté par la SODICO et postérieur de plus de deux ans à la conclusion de la promesse litigieuse, n’est pas lié aux éléments soulevés par [S] [T]. Le fait que la SODICO ait choisi de modifier son projet initial deux ans plus tard, ne démontre pas davantage le caractère irréalisable du permis de construire initial.

Le demandeur ne rapporte pas la preuve du caractère erroné ou irréalisable du permis de construire de sorte qu’aucune erreur sur les caractéristiques essentielles de la chose vendue n’est caractérisée.

Il sera débouté de sa demande de nullité.

Tel que développé précédemment, la non-réalisation de la condition suspensive lui étant imputable, celle-ci est réputée accomplie de sorte que la non réitération de la vente est injustifiée et il sera en conséquence condamné à verser à la société SODICO le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner [S] [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [S] [T] à verser à la SODICO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DEBOUTE [S] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE [S] [T] à verser à la Société de Développement Industriel et Commercial la somme de 61 750 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DIT que la somme séquestrée entre les mains du notaire Maître [O] sera libérée au profit de la SODICO ;

CONDAMNE [S] [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [S] [T] à verser à la SODICO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE