TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 15 Septembre 2025

Président : Madame YTHIER, Juge

Greffier lors de l’audience : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame, LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Juin 2025

N° RG 25/02427 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6O3V

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. INITIAL PRADO SIS [Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [L] [R]

né le 16 Avril 1971 au SENEGAL, demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [Y] [K]

née le 19 Décembre 1987 au SENEGAL, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [S] [L] [R] et Madame [Y] [K] sont copropriétaires indivis du lot 196 de l’ensemble immobilier INITIAL PRADO situé [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier INITIAL PRADO situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE, a fait citer Monsieur [S] [L] [R] et Madame [Y] [K] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 23 juin 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner solidairement Monsieur [S] [H] [R] et Madame [Y] [K] au paiement :

De la somme de 5579,44 euros au titre des charges impayées arrêtées au 07 mai 2025 et des charges à échoir ; De la somme de 2257,56 euros au titre des frais nécessaires ; De la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1915 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens ; Des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir ;

Assignés à l’étude, Monsieur [S] [H] [R] et Madame [Y] [K] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE produit un courrier en date du 16 septembre 2024, aux termes duquel, après avoir rappelé le montant total des impayés, il met en demeure Monsieur et Madame [S] [R] de payer, dans un délai d’un mois, de régler la somme de 2123,47 € au titre des provisions pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2024.

Il ressort du décompte joint à la mise en demeure que cette somme ne comprend pas uniquement les provisions dues au titre de l’exercice en cours mais également des sommes qui relève d’un solde antérieur.

En effet, à la date de la mise en demeure, soit le 16 septembre 2024, l’exercice en cours est celui de la période du 1er janvier au 31 décembre 2024. Ainsi sont dues au titre de l’exercice en cours les provisions pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2024, soit la somme de 1236,78 €, en ceux compris les provisions pour des travaux exceptionnels appelées au 1er septembre 2024 et non 2123,47 €.

Ce courrier ne met pas en demeure de payer les provisions de l’exercice en cours, mais un arriéré comprenant des charges de l’exercice en cours ainsi que des exercices antérieurs.

Surabondamment, le tribunal relève que le courrier de mise en demeure a été adressé uniquement à Monsieur [S] [R]. Le nom de la seconde propriétaire, Madame [Y] [K], ne figure pas sur la lettre.

Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarée irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier INITIAL PRADO situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier INITIAL PRADO situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE,

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier INITIAL PRADO situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE aux dépens.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 15 septembre 2025

À M^e Stéphane AUTARD