TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

Loyers commerciaux

N° RG 19/07526

N° Portalis 352J-W-B7D-CQE53

N° MINUTE : 2

Assignation du :

07 Juin 2019

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDERESSE

Société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE anciennement dénommée CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] NORD 1

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DÉFENDERESSE

S.A.S SPF2 PARK

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I FACTORIMM

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Violette WAXIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0550

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce

assisté de Camille BERGER, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 12 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 2 février 2006, la S.C. SCI VOLTAIRE 257, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. SPF2 PARK, a donné à bail commercial à la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE PARIS NORD 1, devenue depuis la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE PARIS RÉPUBLIQUE, des locaux à usage exclusif de bureaux situés au rez-de-chaussée, au premier étage et au sous-sol constituant respectivement les lots n°1, n°4 et n°27 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 9] cadastré section AN numéro [Cadastre 2] pour une durée de douze années à effet rétroactif au 1er janvier 2006 afin qu’y soit exercée une activité de banque, d’assurance, ainsi que toute activité annexe, connexe ou complémentaire telle qu’immobilière et informatique s’y rapportant directement ou indirectement, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 130.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte d’huissier en date du 11 août 2017, la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE a fait signifier à la S.A.S. SPF2 PARK une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de douze années à compter du 1er janvier 2018, en proposant que le montant du loyer de renouvellement soit fixé à la somme annuelle de 59.000 euros hors taxes et hors charges.

En l’absence de réponse, la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE PARIS RÉPUBLIQUE a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 15 avril 2019, notifié à la S.A.S. SPF2 PARK un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.801 euros hors taxes et hors charges, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 7 juin 2019, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 17 octobre 2019, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er janvier 2018 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [U] [L] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges locatives.

L’experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 21 janvier 2020, a organisé une réunion contradictoire en son cabinet le 19 novembre 2020, a adressé un pré-rapport aux parties le 24 février 2022, et a déposé son rapport définitif le 15 décembre 2022, estimant la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 84.600 euros hors taxes et hors charges en cas d’intégration des bureaux du premier étage dans la pondération globale et à la somme annuelle de 103.700 euros hors taxes et hors charges en cas d’appréciation des bureaux du premier étage de manière indépendante.

Par acte notarié en date du 29 octobre 2024, la S.A.S. SPF2 PARK a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C.I. FACTORIMM, laquelle est intervenue volontairement à la présente instance par mémoire notifié par lettre recommandée en date du 30 octobre 2024 réceptionnée le 5 novembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 30 octobre 2024.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 11 juin 2024 réceptionnée le 13 juin 2024 et remis au greffe par RPVA le 11 juin 2024, la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-31, L. 145-33, L. 145-36, R. 145-2, R. 145-3, R. 145-7, R. 145-8 et R. 145-11 du code de commerce, et des articles 1343-2 et 1352-6 du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 38.820 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis celles qui seraient interdites ou rendues obligatoires par les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et de son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ;à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 42.588 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis celles qui seraient interdites ou rendues obligatoires par les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et de son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ;en tout état de cause, ordonner le remboursement des trop-perçus de loyers ainsi que le paiement des intérêts au taux légal sur ces derniers depuis la date de notification de son mémoire préalable, soit le 15 avril 2019, à compter de chaque date de paiement, avec capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an ;juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce et à défaut d’appel, le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;dire n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;juger que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE fait valoir que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le même secteur pour des locaux équivalents, la valeur locative statutaire unitaire s’élève à la somme de 455 euros par mètre carré pondéré, et non de 600 euros comme retenu à tort par l’experte judiciaire, de sorte qu’eu égard à la surface pondérée des locaux de 129 m2 sur laquelle un accord des parties était intervenu ou de 141 m2 après affectation des coefficients de pondération pertinents, et après déduction de la taxe foncière mise à sa charge d’un montant de 1.679 euros et application d’un abattement de 10% prenant en considération les travaux d’amélioration qu’elle a fait réaliser dans les lieux, de 1% au titre de la taxe annuelle sur les bureaux mise à sa charge, de 15% au titre des clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail commercial relatives aux travaux de mise en conformité, aux travaux liés à la vétusté et aux travaux de ravalement mis à sa charge ainsi qu’au transfert de l’ensemble des charges de copropriété, et de 5% au titre des désordres qu’elle subit, mais sans qu’il y ait lieu de pratiquer une quelconque majoration au titre d’une prétendue autorisation de sous-location ou de cession du fonds de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 38.820 euros hors taxes et hors charges à titre principal, ou à la somme annuelle de 42.588 euros hors taxes et hors charges à titre subsidiaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 12 mars 2024 réceptionnée le 15 mars 2024 et remis au greffe par RPVA le 12 mars 2024, la S.A.S. SPF2 PARK sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-36, R. 145-7 et R. 145-11 du code de commerce, de :

débouter la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE de l’ensemble de ses demandes ;fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 125.402,20 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018 ;juger que le loyer du contrat de bail renouvelé sera indexé dans les conditions de l’article 5 du bail, chaque année à la date anniversaire du bail renouvelé, soit au 1er janvier, et pour la première fois le 1er janvier 2019, l’indice de base s’agissant de la première indexation étant celui du troisième trimestre de l’année 2017, soit 1.670 ;juger qu’à défaut d’exercice par la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE de son droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce et à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire conformément aux dispositions des articles L. 111-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE aux dépens ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

De même, aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 30 octobre 2024 réceptionnée le 5 novembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 30 octobre 2024, la S.C.I. FACTORIMM réclame au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-36, R. 145-7 et R. 145-11 du code de commerce, et des articles 328 et suivants du code de procédure civile, de :

la déclarer recevable en son intervention volontaire en sa qualité de nouvelle propriétaire des locaux donnés à bail depuis le 29 octobre 2024 ;lui donner acte de ce qu’elle est subrogée dans l’ensemble des droits et obligations de la S.A.S. SPF2 PARK ;en conséquence, débouter la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE de l’ensemble de ses demandes ;fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 125.402,20 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018 ;juger que le loyer du contrat de bail renouvelé sera indexé dans les conditions de l’article 5 du bail, chaque année à la date anniversaire du bail renouvelé, soit au 1er janvier, et pour la première fois le 1er janvier 2019, l’indice de base s’agissant de la première indexation étant celui du troisième trimestre de l’année 2017, soit 1.670 ;juger qu’à défaut d’exercice par la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE de son droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce et à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire conformément aux dispositions des articles L. 111-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE aux dépens ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. FACTORIMM fait remarquer qu’elle a désormais la qualité de bailleresse à la suite de la cession à son profit de la propriété des locaux donnés à bail, ce qui justifie son intervention volontaire.

Sur le fond, la S.A.S. SPF2 PARK et la S.C.I. FACTORIMM avancent qu’eu égard aux prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 105,32 m2 s’agissant du rez-de-chaussée et du sous-sol et de la surface utile de 104,94 m2 s’agissant des bureaux du premier étage, la valeur locative unitaire s’élève à la somme de 650 euros par mètre carré pondéré s’agissant du rez-de-chaussée et du sous-sol et à la somme de 450 euros par mètre carré utile s’agissant des bureaux du premier étage comme retenu par l’experte judiciaire, si bien qu’après déduction de la taxe foncière d’un montant de 1.679 euros mise à la charge de la preneuse, et après application d’un coefficient de majoration de 10% prenant en considération la liberté de sous-location et de cession de droit au bail dont jouit la locataire, le montant du loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 125.402,20 euros hors taxes et hors charges, tout autre abattement exigé par la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE devant être exclu.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 février 2025, et la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2025, puis prorogée successivement au 18 avril et au 30 avril 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire

Aux termes des dispositions de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En outre, en application des dispositions de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 327 dudit code, l’intervention en première instance ou en cause d’appel est volontaire ou forcée.

Selon les dispositions de l’article 328 de ce code, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

D’après les dispositions de l’article 329 du code susvisé, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Les deux premiers alinéas de l’article 330 du code susmentionné disposent quant à eux que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En l’espèce, il est établi que par acte notarié en date du 29 octobre 2024, la S.A.S. SPF2 PARK a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C.I. FACTORIMM, l’attestation notariée de vente produite aux débats mentionnant expressément qu’ « aux termes dudit acte de vente : – le vendeur a subrogé l’acquéreur purement et simplement, tant activement que passivement, dans tous les droits et obligations du vendeur au titre de la Procédure concernant la fixation du loyer de renouvellement, actuellement pendante ; – l’acquéreur a déclaré vouloir faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de la reprise et de la gestion de ladite procédure, de manière à ce que le vendeur en soit totalement déchargé et tenu indemne à raison de toute créance du locataire à son égard au titre de cette procédure au jour de la vente. […] Ainsi, conformément aux stipulations de l’acte de vente susvisé, la société dénommée SCI FACTORIMM reprendra à son profit ladite procédure et sera subrogée en sa qualité de bailleur dans tous les droits et obligations de la société dénommée SPF2 PARK au titre de la Procédure concernant la fixation du loyer de renouvellement » (pièce n°1 de la S.C.I.).

Dès lors, force est de constater que la S.C.I. FACTORIMM, en sa qualité de nouvelle propriétaire des locaux, et donc de nouvelle bailleresse, dispose d’un intérêt à intervenir à la présente instance, cette intervention volontaire se rattachant aux prétentions originaires des parties par un lien suffisant, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de déclarer la S.C.I. FACTORIMM recevable en son intervention volontaire.

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 dudit code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que le loyer des baux renouvelés d’une durée contractuelle initiale supérieure à neuf années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 7 juin 1989 : pourvoi n°88-10858 ; Civ. 3, 20 mars 1991 : pourvoi n°89-19493) ; et qu’il en va de même des locaux à usage exclusif de bureaux, étant observé que le caractère de local à usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d’y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Civ. 3, 6 avril 1976 : pourvoi n°74-14615 ; Civ. 3, 9 novembre 1976 : pourvoi n°75-11379 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-18781 ; Civ. 3, 7 avril 1994 : pourvoi n°92-16280), ce qui est le cas d’un local servant à l’exercice d’une activité de nature intellectuelle ou administrative (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-20380 ; Civ. 3, 1er avril 2009 : pourvoi n°08-13130), et notamment d’une agence bancaire dès lors que l’activité essentielle d’une banque est d’ordre comptable, administratif ou juridique, et n’est pas affectée par la réception des clients (Civ. 3, 17 novembre 1981 : pourvoi n°79-16713 ; Civ. 3, 13 novembre 1986 : pourvoi n°84-11778 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-13751 ; Civ. 3, 31 octobre 1989 : 88-11276 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21384).

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail commercial liant la S.C.I. FACTORIMM à la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE a été conclu par acte sous signature privée en date du 2 février 2006 à effet rétroactif au 1er janvier 2006 pour une durée de douze années (pièce n°1 en demande, page 3), de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative.

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 2 – DESTINATION » insérée audit contrat de bail stipule que « les LOCAUX devront être utilisés par le PRENEUR à l’usage exclusif de bureaux pour l’activité de banque, assurance, et toutes activités annexes, connexes ou complémentaires telles qu’immobilières et informatiques s’y rapportant directement ou indirectement » (pièce n°1 en demande, page 3), ce qui, là encore, justifie que le montant du loyer du bail renouvelé corresponde à celui de la valeur locative.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 15 décembre 2022 que les locaux donnés à bail : dépendent d’un immeuble ancien de six étages édifié en 1870 à façade en pierre de taille et toiture en zinc ; jouissent d’une bonne visibilité avec un linéaire de façade d’environ 25,57 mètres ; et bénéficient d’une bonne luminosité (pièce n°22 en demande, pages 10, 11, 12 et 15).

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, si la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE se prévaut, à titre principal, d’un accord des parties sur une surface totale pondérée des locaux de 129 m2 (pages 12 et 13 de son dernier mémoire), en versant aux débats un dire adressé à l’experte judiciaire par le conseil de la S.A.S. SPF2 PARK en date du 17 novembre 2020 mentionnant que « la société bailleresse est d’accord avec le calcul de la pondération des lieux loués effectuée par la société locataire soit 129 m2p » (pièce n°23 en demande, page 10), force est toutefois de constater que d’une part, l’experte judiciaire indique que « les parties soulignent qu’elles se sont mises d’accord antérieurement à l’expertise sur la surface pondérée de 129 m2p qui ressort de la pondération du mémoire de Maître [N] reproduite ci-dessous. Maître [N] retient une accession en fin de jouissance et a ainsi produit des plans anciens. L’application à ces locaux de bureaux de la règle d’accession est contestée par Maîtres [F] et [M] qui relèvent que les locaux à usage exclusif de bureaux doivent être valorisés en l’état de janvier 2018 par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents. Le principe de l’accession au bailleur en fin de jouissance joue sur la surface réelle à retenir pour la pondération, conduisant à effectuer la pondération sur les plans anciens sans intégrer le nouveau concept de banque. On ne peut donc dire que les parties s’accordent sur la surface pondérée » (pièce n°22 en demande, page 52), et que d’autre part, les défenderesses mentionnent expressément que « l’expert en page 27 de son rapport retient une surface pondérée de 158 m2p, la société bailleresse s’en remet à l’expert sur ce point » (page 11 du dernier mémoire de la S.A.S. SPF2 PARK et page 13 du dernier mémoire de la S.C.I.), si bien que dans la mesure où l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties en application des dispositions du premier alinéa de l’article 4 du code de procédure civile, il y a lieu de relever qu’aucun accord sur la surface pondérée n’est caractérisée à la date de la présente décision.

À titre subsidiaire, la locataire admet que « si par impossible le tribunal ne retient pas l’accord des parties sur une surface pondérée des locaux de 129 mètres carrés, celle-ci devra être évaluée sur la base des plans anciens établissant une surface utile totale de 250,33 mètres carrés » (page 15 de son dernier mémoire), ce à quoi consentent les bailleresses successives.

L’experte judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 250,33 m2, et retient : que le rez-de-chaussée est divisé en trois zones, à savoir une zone d’angle d’une surface utile de 20,04 m2 et d’une surface pondérée de 24,05 m2 après application d’un coefficient de pondération de 1,20, une première zone de vente d’une surface utile et d’une surface pondérée de 50,28 m2, et une deuxième zone de vente d’une surface utile de 26,59 m2 et d’une surface pondérée de 21,27 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,80 ; que les bureaux situés au premier étage présentent une surface utile de 104,84 m2 ; et que le sous-sol présente une surface utile de 48,58 m2 et une surface pondérée de 9,72 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,20 ; soit une surface pondérée totale de 105,32 m2 s’agissant du rez-de-chaussée et du sous-sol, et une surface utile de 104,84 m2 s’agissant des bureaux du premier étage (pièce n°22 en demande, pages 54 et 58).

Si la preneuse conteste le coefficient de pondération appliqué au sous-sol de 0,20, lui préférant un coefficient moindre de 0,10 arguant que ledit sous-sol n’était initialement pas relié au rez-de-chaussée (page 15 de son dernier mémoire), force est toutefois de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément, la consistance des travaux effectués n’étant justifiée par aucun document, de sorte que dans la mesure où l’experte judiciaire souligne que le sous-sol est « accessible par un escalier intérieur étroit et dangereux » (pièce n°22 en demande, page 12), le coefficient de 0,20 proposé par cette dernière, s’agissant d’annexes en sous-sol reliées au rez-de-chaussée, apparaît particulièrement pertinent et sera retenu.

De même, s’agissant des bureaux et de la salle de réunion situés au premier étage, l’experte note que « le niveau comporte un accès direct aux parties communes par l’issue de secours située face à l’escalier et menant sur le palier du bâtiment principal », raison pour laquelle elle estime que « les bureaux en étage sont également accessibles par les parties communes de l’immeuble et seront estimés en surface utile » (pièce n°22 en demande, pages 12 et 21), ce qui est conforme à la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017 selon laquelle ce n’est qu’en l’absence d’accès par les parties communes que les bureaux situés en étage doivent faire l’objet d’une pondération à l’instar des boutiques, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que contrairement à ce que soutient à tort la locataire, ces bureaux en étage, accessibles par les parties communes indépendamment de l’escalier privatif intérieur les reliant au rez-de-chaussée, n’ont pas à faire l’objet d’une quelconque pondération et peuvent être estimés en surface utile.

Les conclusions de l’experte judiciaire emportent donc la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 105,32 m2 s’agissant du rez-de-chaussée et du sous-sol, et une surface utile de 104,84 m2 s’agissant des bureaux situés au premier étage.

Sur les prix couramment pratiqués pour des locaux équivalents

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables.

En outre, en application des dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 du même code, à défaut d’équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, compte tenu des vingt et une références invoquées par la locataire, et des vingt-huit références issues de son observation du marché constituées de neuf locations nouvelles au prix du marché, de trois renouvellements amiables, de neuf fixations judiciaires et de sept locations de bureaux, l’experte judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 600 euros par mètre carré pondéré s’agissant des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol, et de 450 euros par mètre carré utile s’agissant des bureaux situés au premier étage (pièce n°22 en demande, pages 39 à 45, 47 et 56).

Ces valeurs locatives apparaissent particulièrement pertinentes dès lors que les références analysées concernent notamment : la banque CRÉDIT AGRICOLE pour un montant de 500 euros par mètre carré pondéré au mois de juillet 2015 ; la BANQUE BRED pour un montant de 594 euros par mètre carré pondéré en 2016 ; et la banque BNP pour un montant de 1.200 euros par mètre carré pondéré au 1er juillet 2013 (pièce n°22 en demande, pages 40 et 56) ; c’est-à-dire des agences bancaires similaires aux locaux litigieux.

De plus, contrairement à ce que soutiennent à tort les bailleresses successives qui mentionnent que « Madame l’expert a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à un prix de 650 euros/ m2p en page 47 de son rapport mais a effectué son calcul sur la base de 600 euros/ m2p », et qui invoquent donc « une erreur de frappe » (page 7 du dernier mémoire de la S.A.S. SPF2 PARK et page 9 du dernier mémoire de la S.C.I.), force est de constater que l’experte judiciaire note expressément que l’ « on peut retenir pour la boutique une valeur locative statutaire, issue des nouvelles locations, des fixations amiables et des références fixées judiciairement, de 600 €/ m2p pour la boutique et de 450 €/ m2p pour les bureaux indépendants et anciens », et souligne explicitement que « la valeur de 650 €/ m2p indiquée est une coquille, les calculs ayant été faits sur une valeur de 600 €/ m2p qui est à retenir. […] Le prix de 600 €/ m2p sera ainsi maintenu » (pièce n°22 en demande, pages 47 et 56).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire statutaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 600 euros par mètre carré pondéré s’agissant des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol, et à la somme de 450 euros par mètre carré utile s’agissant des bureaux situés au premier étage.

Sur les facteurs de diminution ou de majoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21943) ; que d’autre part, la clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité des locaux constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative (Civ. 3, 6 février 2020 : pourvoi n°18-24980 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570), ce qui justifie l’application d’un abattement ; et qu’enfin, il en va de même de la clause prévoyant le remboursement par le preneur de la prime d’assurance payée au titre de la police souscrite par le bailleur en vertu des garanties prévues à cet effet par le bail (Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-21583).

En l’espèce, le contrat de bail commercial litigieux stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE 7 – ÉTAT DES LOCAUX », que « 7.2. Le PRENEUR s’engage à faire son affaire personnelle à ses frais de la mise en conformité des LOCAUX et des installations qui s’y trouvent, avec la réglementation actuelle et future applicable à ses activités » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 8 – CHARGES ET CONDITIONS LOCATIVES », que « D.1. Le PRENEUR devra tenir les LOCAUX pendant toute la durée du bail en bon état et effectuer toutes les réparations nécessaires aux locaux, fût-ce par vétusté ou force majeure, à la seule exception des grosses réparations telles que limitativement définies par l’article 606 du Code civil qui resteront à la charge du BAILLEUR, à condition qu’elles ne soient pas la conséquence d’un défaut d’entretien ou d’un manquement quelconque du PRENEUR. Le PRENEUR supportera à ses frais […] le coût de tous travaux de ravalement, quelle que soit leur origine ou leur coût même s’ils sont prescrits par l’administration » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 16 – CHARGES », que « 16.1. Le PRENEUR devra rembourser au BAILLEUR en sus du loyer sa quote-part des charges, prestations et taxes de toutes natures afférentes à l’IMMEUBLE ou aux locaux, de telle sorte que le loyer perçu par le BAILLEUR soit net de toutes charges. 16.2. Il remboursera notamment au BAILLEUR l’intégralité des charges de copropriété facturées à celui-ci, au titre des LOCAUX et la quote-part des parties communes les concernant […]. Les charges supportées par le PRENEUR comprendront notamment, et sans que l’énumération qui suit soit limitative, les primes des polices d’assurance, les frais du syndic chargé de la gestion de l’IMMEUBLE, l’impôt foncier et généralement tous impôts, taxes et redevances afférents aux LOCAUX et à l’IMMEUBLE, ainsi que les frais de l’administrateur de biens du BAILLEUR » (pièce n°1 en demande, pages 5, 7, 15).

Force est de constater que ces clauses sont empreintes d’un caractère exorbitant de droit commun dès lors qu’elles constituent un transfert de charge sur la preneuse des travaux de mise en conformité des locaux à leur nouvelle destination contractuelle, des travaux occasionnés par la vétusté et des travaux de ravalement, lesquels travaux sont en principe imputables au bailleur, ainsi que de la taxe foncière, de la taxe annuelle sur les bureaux et de l’intégralité des charges de copropriété, de sorte que ces clauses doivent être prises en compte dans la détermination de la valeur locative de renouvellement du bail.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que les clauses mettant à la charge de la locataire les travaux de mise en conformité des locaux, les travaux occasionnés par la vétusté, les travaux de ravalement et l’ensemble des charges de copropriété justifient l’application d’un abattement de 10%.

De même, il est démontré que la taxe foncière de l’année 2018 s’élevait à la somme de 1.155 euros (pièce n°4 en demande) ; cependant, dès lors que les bailleresses successives consentent à déduire de la valeur locative la somme de 1.679 euros, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer infra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à cette demande, ce qui justifie par ailleurs qu’aucun abattement supplémentaire de 1% ne soit appliqué au titre de la taxe annuelle sur les bureaux, lequel devant être considéré comme inclus dans le différentiel existant entre les deux montants susvisés.

S’agissant des travaux effectués par la preneuse postérieurement à la conclusion du bail, il y a lieu de relever que l’experte judiciaire souligne expressément qu’ « il n’est pas pratiqué d’abattement pour accession en fin de jouissance, les prix moyens retenus tenant compte de l’ancienneté des aménagements d’origine » (pièce n°22 en demande, page 47), si bien qu’il est établi que ces travaux ont déjà été pris en compte dans la détermination de la valeur locative unitaire statutaire, de sorte que la demande d’abattement de 10% formée par la locataire sera rejetée.

Si l’experte judiciaire mentionne l’existence de « dégradations suite aux dégâts des eaux répétitifs, situées au plafond des sanitaires du rez-de-chaussée, en-dessous de la courette inaccessible. On peut voir l’apparition de champignons et de moisissures sur la structure du plafond conduisant à un effritement du plâtre et du carrelage », et souligne que « la vétusté du revêtement (Paxalu) conduit à une mauvaise étanchéité entraînant de nombreux dégâts des eaux à répétition, notamment dans la pièce sanitaire située au rez-de-chaussée » (pièce n°22 en demande, pages 16 et 17), il n’y a toutefois pas lieu d’appliquer un abattement supplémentaire à celui d’ores et déjà retenu au titre de la clause relative aux travaux occasionnés par la vétusté, sauf à ce que la vétusté soit prise en considération deux fois, ce qui ne saurait être admis, si bien que la demande d’abattement de 5% formée par la locataire sera rejetée.

Enfin, si la clause intitulée « ARTICLE 9 – CESSION ET SOUS-LOCATION » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit une faculté de sous-location, de mise en location-gérance du fonds, et de cession ou d’apport du droit au bail « au profit d’une société dépendant du groupe CRÉDIT MUTUEL » (pièce n°1 en demande, page 11), c’est à juste titre que l’experte judiciaire a relevé que « la liberté de cession est limitée par la destination du bail – la liberté de sous-location ne concerne que les sociétés du Groupe, ce qui permet de retenir un coefficient de majoration de 2% » (pièce n°22 en demande, page 57), de sorte que la majoration de 2% proposée par cette dernière sera retenue.

En conséquence, il convient d’appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail un abattement de 10% tenant compte des clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail commercial relatives aux travaux de mise en conformité des locaux, aux travaux occasionnés par la vétusté, aux travaux de ravalement et à l’ensemble des charges de copropriété, une majoration de 2% tenant compte de la clause de libre sous-location, de libre location-gérance du fonds et de libre cession ou d’apport du droit au bail au caractère limité, et de déduire la somme de 1.679 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe annuelle sur les bureaux.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée totale de 105,32 m2 s’agissant du rez-de-chaussée et du sous-sol et à la surface utile de 104,84 m2 s’agissant des bureaux situés au premier étage, et compte tenu de la valeur locative unitaire statutaire de 600 euros par mètre carré pondéré s’agissant du rez-de-chaussée et du sous-sol et de 450 euros par mètre carré utile s’agissant des bureaux situés au premier étage, de l’abattement de 10% prenant en considération les clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail commercial relatives aux travaux de mise en conformité des locaux, aux travaux occasionnés par la vétusté, aux travaux de ravalement et à l’ensemble des charges de copropriété transférés à la preneuse, de la majoration de 2% tenant compte de la clause de libre sous-location, de libre location-gérance du fonds et de libre cession ou d’apport du droit au bail au caractère limité, et de la déduction de la somme de 1.679 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe annuelle sur les bureaux mises à la charge de la locataire, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : [(600 x 105,32) + (450 x 104,84)] – [[(600 x 105,32) + (450 x 104,84)] x 10%] + [[(600 x 105,32) + (450 x 104,84)] x 2%] – 1.679 = 99.861,40 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 99.861,40 euros.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en application des dispositions de l’article 1352-6 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1352-7 du même code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Il y a lieu de rappeler que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 1er janvier 2018 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé, le rapport d’expertise judiciaire faisant état d’un loyer annuel de 165.248 euros hors taxes et hors charges (pièce n°22 en demande, page 18), ce qui n’est pas contesté, et en l’absence de mauvaise foi des bailleresses successives, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer provisionnel effectivement acquitté, au 7 juin 2019, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.C.I. FACTORIMM sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE depuis le 1er janvier 2018 d’une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’autre part, à compter du 7 juin 2019 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 7 juin 2019, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2019.

Sur l’indexation

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non- recevoir (Civ. 2, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-20281 ; Civ. 2, 2 mars 2023 : pourvoi n°21-13545).

En l’espèce, force est de constater qu’il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de pouvoir statuer sur l’indexation stipulée au contrat de bail commercial, ni sur l’indice de base applicable à la première indexation.

Il en résulte que le juge des loyers commerciaux ne dispose pas du pouvoir juridictionnel de statuer sur une telle demande.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. SPF2 PARK et la S.C.I. FACTORIMM irrecevables en leur demande de fixation de l’indice de base applicable à la première indexation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande d’indemnité présentée par la S.A.S. SPF2 PARK et par la S.C.I. FACTORIMM au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

En raison de l’ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et sollicitée par l’ensemble des parties, apparaît nécessaire et sera ordonnée, en vertu des dispositions de l’article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition

au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.C.I. FACTORIMM recevable en son intervention volontaire,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 99.861,40 euros (QUATRE-VINGT-DIX-NEUF MILLE HUIT CENT SOIXANTE ET UN euros et QUARANTE centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.C.I. FACTORIMM à la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE, et portant sur les locaux constituant les lots n°1, n°4 et n°27 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] [Localité 11] [Adresse 1] cadastré section AN numéro [Cadastre 2], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

RAPPELLE que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE de recouvrer les trop-perçus de loyers versés à la S.A.S. SPF2 PARK et à la S.C.I. FACTORIMM depuis le 1er janvier 2018,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.C.I. FACTORIMM sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE depuis le 1er janvier 2018 d’une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’autre part, à compter du 7 juin 2019 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 7 juin 2019, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2019,

DÉCLARE la S.A.S. SPF2 PARK et la S.C.I. FACTORIMM irrecevables en leur demande de fixation de l’indice de base applicable à la première indexation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé,

DÉBOUTE la S.A.S. SPF2 PARK et la S.C.I. FACTORIMM de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le partage des dépens de l’instance par moitié entre la société coopérative de crédit CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 11] RÉPUBLIQUE d’une part, et la S.C.I. FACTORIMM d’autre part, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 11], le 30 avril 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM