5AC Minute N°

N° RG 25/00213 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GVKE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 12 SEPTEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [V] [U]

DEMANDERESSE

Madame [J] [A] NEE [I]

née le 13 Janvier 1956 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Hervé-Sébastien BUTRUILLE, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [S], [P] [B],

demeurant [Adresse 7]

Représenté par Maître Thierry ZORO, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 JUILLET 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 01 AOUT 2025, DATE PROROGEE AU 12 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé en date du 1er avril 2016, [D] [I] a consenti à [S] [B] un bail portant sur le logement sis [Adresse 8] et sur un garage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 euros.

Selon attestation notariée établie par Maître [Y] [N], notaire à [Localité 9], [D] [I] est décédé le 14 septembre 2021. Selon attestation notariée de Maître [H] [O], notaire à [Localité 9], il a notamment été fait donation, en application d’un acte reçu le 19 mai 2000, à [J] [I], d’une maison d’habitation sise lieudit « [Adresse 6] », composée d’une cuisine, séjour, trois chambres, salle de bains et WC, cadastrée lieudit « [Localité 10] » section A, numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Par acte du 29 juillet 2024, [J] [A] a délivré à [S] [B] un congé pour vendre, avec offre de vente au locataire.

Par acte du 8 avril 2025, [J] [A] née [I] a assigné en référé [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS.

Elle demande de :

Constater que [S] [B] n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois du préavis, soit au plus tard le 29 septembre 2024 ; En conséquence,

Dire que [S] [B] est déchu de tout titre d’occupation sur le logement loué ; Ordonner son expulsion ainsi que de toute personne et tout bien de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier ; Condamner [S] [B] à lui payer une indemnité d’occupation de 480 euros par mois à compter du 1er avril 2025, jusqu’à son départ effectif du logement occupé ; Condamner [S] [B] aux dépens ; Condamner [S] [B] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Rappeler que l’ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

Appelée à l’audience du 13 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 4 juillet 2025, [J] [A] née [I], représentée par son Conseil, reprend les demandes exposées dans son assignation.

Elle expose que le bail litigieux a été conclu par son père, sur un bien composé de deux logements, dont elle est héritière. Elle précise que cette maison se compose de deux logements, le numéro [Adresse 5] étant vide, et le numéro 9 étant occupé par le défendeur. Elle explique que le locataire se maintient dans les lieux en dépit du congé délivré, et sur la validité duquel le juge des référés n’est pas compétent pour statuer. Elle ajoute qu’au demeurant, l’imprécision dont fait état le locataire, à la supposer démontrée, ne lui cause pas grief, [S] [B] étant parfaitement au fait de la configuration des lieux, et de l’impossibilité de vendre l’immeuble autrement que dans son ensemble. Elle observe qu’aucun grief n’est d’ailleurs élevé de ce chef, et ce d’autant que le caractère malicieux du congé délivré est exclu, dès lors qu’elle justifie d’un mandat de vente. Elle s’oppose à l’octroi de délais, motifs pris que l’occupant en a bénéficié de fait, et que, par ailleurs, son fils n’est pas partie au bail.

Elle dépose son dossier, dont conclusions.

[S] [B], qui est représenté par son Conseil, demande de :

Déclarer nul le congé pour vendre en date du 24 juillet 2024 ; Déclarer [J] [A] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes ; l’en débouter ;

A titre subsidiaire,

Lui accorder un délai de 6 mois pour se reloger ;

Condamner [J] [A] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il rappelle que les modalités de délivrance d’un congé pour vendre sont strictement encadrées, et soutient qu’en l’espèce, le congé est perclus d’irrégularités. Il observe que le prix n’est pas indiqué dans le congé délivré, et que la désignation du bien est imprécise. Il indique que le congé renvoie de manière laconique au bail, et vise le numéro 9 de la [Adresse 12] ; or, le mandat pour vendre produit aux débats porte sur le numéro 7. Il en conclut que dès lors que le bien est indivisible, le congé aurait dû porter sur les deux numéros de l’immeuble, sauf à induire une confusion pour le locataire, incapable de se convaincre du bien concerné par le projet de vente. Il soutient que cette confusion est nourrie par le prix évoqué dans le congé, annoncé à hauteur de 100 000 euros pour le numéro 9, alors que le mandat de vente annoncé la somme de 105 000 euros pour les numéros 7 et 9, ce qui pose une difficulté sérieuse.

A titre subsidiaire, il souligne qu’aucun retard de loyer n’est déploré, et prétend à l’octroi d’un délai de 6 mois pour quitter les lieux, rappelant qu’il y exerce en qualité d’auto entrepreneur, de sorte qu’il doit déplacer son matériel. Il explique avoir entrepris des démarches aux fins de relogement, y compris de son activité professionnelle.

Il dépose ses écritures, dont conclusions n°2.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus amples exposés des moyens des parties, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 1er août 2025, date prorogée au 12 septembre 2025 en raison de la charge de travail du greffe.

SUR QUOI,

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

La recevabilité de la demande est contestée, en ce qu’elle s’opposerait à une difficulté sérieuse. Il convient donc de s’intéresser aux développements suivants.

Sur la validité et la portée du congé délivré

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

(…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…)

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

(…)

L’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement précise que le congé délivré par le bailleur est la notification de sa décision de mettre fin au contrat de location. Il prend effet à l’échéance du contrat de location.

En application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la notice d’information rappelle les obligations du bailleur ainsi que les voies de recours et d’indemnisation du locataire lors d’un congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre pour y habiter ou y loger un proche ou de vendre le logement. Elle est obligatoirement jointe au congé délivré par le bailleur pour ces motifs.

Elle s’applique aux locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation loués non meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989 précitée et qui constituent la résidence principale du locataire (logement occupé au moins huit mois par an) (art. 2).

(…)

1-Dispositions communes au congé pour vendre et au congé pour reprise

1-1-Forme de la notification

Le congé délivré par le bailleur doit être porté à la connaissance du locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

1-2-Auteur du congé

Le congé est délivré au locataire par le bailleur. Lorsque le bailleur est une personne morale, le signataire du congé doit être dûment habilité. S’il est délivré par l’intermédiaire d’un mandataire (par exemple une agence immobilière, un administrateur de biens ou un notaire) et non directement par le bailleur, le congé doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur.

1-3-Destinataire du congé

Le congé doit être adressé à tous les signataires du bail.

(…)

1-4-Délai de préavis

Pour que le congé soit régulier, un délai de six mois au moins doit s’être écoulé entre la date de notification du congé au locataire et le terme du contrat de location. A défaut, le contrat de location sera reconduit tacitement. Le terme du bail s’apprécie en fonction de la date d’effet du contrat de location.

Le point de départ du délai de préavis est la notification du congé :

— lorsque le congé est délivré par acte d’huissier, le délai court à compter du jour de la signification de l’acte d’huissier au locataire ;

— lorsque le congé est délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, c’est-à-dire à partir de la remise effective de la lettre à son destinataire;

— lorsque le congé est remis en main propre, le délai court à compter de la date de cette remise contre récépissé ou émargement.

Lorsqu’un délai est exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte. A défaut, le délai expire le dernier jour du mois.

(…)

1-7-Effet sur le locataire

Le locataire qui a reçu un congé pour vendre ou pour reprise doit quitter les lieux, au plus tard, le dernier jour du préavis.

Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n’est alors redevable du loyer et des charges que jusqu’à la date de remise des clés.

Il est alors conseillé d’informer le bailleur de son départ dans un délai raisonnable afin de fixer une date pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.

2-Dispositions propres à chaque catégorie de congé

(…)

2-2-Congé pour vendre le logement

2-2-1-Auteur du congé

Le congé pour vendre peut être délivré par un bailleur personne physique ou par un bailleur personne morale.

(…)

2-2-3-Mentions obligatoires

La notification du congé pour vendre doit comporter plusieurs mentions spécifiques :

— la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour le vendre ;

— le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. A cet effet, le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ;

— le congé doit décrire avec exactitude les locaux loués et quelles sont leurs dépendances éventuelles. En revanche, il n’est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé ;-la notification du congé doit reproduire les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, lesquels indiquent quelles sont les conditions de l’offre de vente au profit du locataire.

2-2-4-Offre de vente au locataire

Dans le cas d’un congé pour vendre, la loi donne au locataire du logement mis en vente un droit de préemption : le locataire a priorité sur tout autre acquéreur potentiel du logement pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions.

(…)

Le congé en lui-même constitue une offre de vente au profit du locataire.

2-2-4-1-Durée de validité de l’offre de vente

Le congé, en tant qu’offre de vente, ouvre au locataire un délai de deux mois pour l’accepter. Elle doit être maintenue pendant toute la durée de ce délai. La contestation éventuelle du congé par le locataire n’a pas pour effet de prolonger ce délai d’acceptation de l’offre de vente.

2-2-4-2-Conséquence d’un refus par le locataire de l’offre de vente

Si le locataire n’accepte pas l’offre de vente du logement, garde le silence ou émet une contre-proposition non acceptée par le bailleur, il doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

(…)

2-2-4-4-Modification du prix ou des conditions de vente

Le prix indiqué dans le congé est laissé à la discrétion du propriétaire. Le prix doit être ferme. En l’absence d’intermédiaire, le prix ne comporte aucun honoraire de négociation.

Si le propriétaire décide de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux prévus dans l’offre de vente initiale, ce prix ou ces conditions doivent être notifiés au locataire par le bailleur ou par le notaire si le bailleur ne s’en est pas chargé. Si cette notification n’est pas faite, la vente consentie est nulle. Cette notification doit reproduire les termes des cinq alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Si le locataire a communiqué au bailleur sa nouvelle adresse, la notification sera faite à cette adresse. S’il ne la fournit pas, la notification est faite à l’adresse du logement mis en vente.

Cette notification constitue une nouvelle offre de vente au profit du locataire. Pour accepter cette offre, le locataire dispose d’une période d’un mois à compter de sa réception.

S’il accepte cette nouvelle offre de vente, le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse pour signer l’acte de vente. S’il fait part de son intention de recourir à un prêt bancaire, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

(…)

3-Les litiges relatifs aux congés

Différents litiges peuvent naître de la décision du propriétaire de mettre un terme au contrat de location. Le règlement de ces conflits peut se faire de manière amiable ou judiciaire.

3-1-Les litiges relatifs au congé pour reprise et au congé pour vendre

Le congé peut être contesté pour les motifs suivants :

— défaut des mentions obligatoires du congé : comme l’absence d’indication du motif du congé ;

— l’auteur du congé n’est pas habilité pour délivrer le congé ;

— contestation du destinataire du congé ;

— contestation de la forme de la notification : par exemple, le congé adressé par lettre simple ne peut être considéré comme un congé ;

— contestation du délai de préavis du congé : lorsque le délai de préavis ne respecte pas le délai de six mois au moins avant la date d’expiration du bail ;

— le non-respect des règles sur les locataires protégés ;

— défaut de notification en cas de proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux.

En l’espèce, il est constant que [J] [A] née [I] a délivré congé pour vendre à [S] [B], selon acte du 29 juillet 2024.

Il est tout aussi constant que [S] [B], qui n’a pas contesté la validité du congé délivré, et qui ne justifie pas, notamment, d’une assignation, au fond, pour prétendre à sa nullité, est resté taisant après signification du congé, de sorte qu’il n’a aucunement prétendu à l’acquisition de l’immeuble.

Le congé a été délivré pour le 31 mars 2025, au premier terme du bail intervenu à compter du 29 juillet 2024 ; il renvoie au logement donné à bail le 1er avril 2016, et mentionne explicitement le prix demandé, savoir, 100 000 euros nets vendeur.

Le congé reproduit les dispositions des articles 15 I et 15 II de la loi du 6 juillet 1989, et en particulier des 6 premiers alinéas de l’article 15 II. Il reproduit également la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, en annexe de l’acte, ainsi que susmentionné.

Aucun élément ne permet d’alléguer d’un procédé malicieux, dès lors qu’au contraire, [J] [A] née [I] verse aux débats un mandat de vente consenti le 22 octobre 2024 à la SARL LES DEMEURES, portant sur l’ensemble de 2 habitations sis aux [Adresse 4], au prix minimum net vendeur de 105 000 euros.

Ce faisant, l’action engagée par [J] [A] née [I] ne se heurte à aucune difficulté sérieuse, et ce d’autant qu’aucune offre n’a été formée par [S] [B], qui n’a à aucun stade de la procédure fait état d’un projet d’acquisition du bien, qu’il connaît pour s’y tenir depuis presque 10 ans.

En conséquence, le débat portant sur la recevabilité de l’action est vain, et ce moyen sera écarté.

En fait de quoi, il est constant que [S] [B] n’a pas quitté les lieux postérieurement au 31 mars 2025, de sorte qu’il occupe les locaux donnés à bail sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025.

Son expulsion corps et bien sera ordonnée, selon les modalités précisées au dispositif, et il sera condamné à payer à [J] [A] née [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigés si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération des lieux.

S’agissant de l’octroi de délais pour quitter les lieux, le juge des contentieux de la protection observe que [S] [B] verse aux débats une correspondance manuscrite, datée du 27 juin 2025, à destination de son Conseil, sans portée dans le cadre du débat judiciaire ; un courrier du bailleur social HABITAT DE LA VIENNE, adressé le 26 juin 2025 à son fils [C] [B], attestant d’une demande de logement formée par ce dernier, ce qui ne concerne pas directement le locataire, défendeur à l’instance ; une autre preuve de dépôt de demande d’un logement social, toujours à l’initiative de [C] [B], en date du 6 août 2024, qui appelle les mêmes observations ; une attestation du 25 juin 2025, de l’AGENCE IMMOBILIERE MERCURE POITOU-CHARENTES indiquant n’avoir pu véritablement présenter de bien correspondant aux critères de recherche de [S] [B], sous cette observation que ceux-ci ne sont pas précisés.

En conséquence, il ne peut qu’être constaté que le locataire, informé dès le 29 juillet 2024 du projet de vente du bailleur, a d’ores et déjà bénéficié de fait de larges délais pour quitter les lieux, ce qui conduit à rejeter sa demande de délais.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît inéquitable que [J] [A] née [I] supporte la charge des frais qu’elle a engagés pour être rétablie dans ses droits. [S] [B] sera condamné à lui verser une indemnité qui sera fixée à 1 200 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, [S] [B] sera condamné aux dépens.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de [J] [A] née [I] ;

CONSTATONS à la date du 31 mars 2025 la résiliation du bail conclu entre [D] [I], d’une part, et aux droits duquel intervient désormais [J] [A] née [I], et [S] [B], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 8] et sur un garage ;

CONSTATONS que depuis cette date, [S] [B] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [S] [B] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [S] [B], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS à compter du 1er avril 2025, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [S] [B] à payer à [J] [A] née [I] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours outre la provision sur charges (480€);

DISONS que les sommes versées par l’occupant à la demanderesse, depuis le 1er avril 2025, et jusqu’à la présente décision, viendront en déduction des sommes exigibles au titre des indemnités d’occupation pour ladite période ;

CONDAMNONS [S] [B] à payer à [J] [A] née [I] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [S] [B] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût de l’assignation, et celui de la signification de la décision ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES