TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE :

Le 16 janvier 2026

à M^e JERVOLINO Christophe

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 janvier 2026

à M^e Aymeric THAREAU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02081 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YAJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [B]

né le 20 Avril 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 6]

(AJ totale)

représenté par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous signature privée en date du 27 avril 2011, la société d’habitation à loyer modéré (Hlm) Phocéenne d’habitations a donné à bail à M. [I] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le septième [Localité 4] pour un loyer mensuel de 186,05 euros, outre 66,24 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, la société anonyme SA Unicil, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner M. [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion immédiate ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation au paiement de la somme de 1.889,29 euros à titre provisionnel au titre des loyers et des charges suivant décompte arrêté au 15 février 2024, outre 67,44 euros au titre des frais de procédure,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation également au montant du dernier loyer dument indexé et charges entre le prononcé de la décision et la libération effective des lieux,

— condamnation aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, outre les frais d’exécution à venir.

A l’audience du 15 mai 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitaient le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions en réplique n° 2, la SA Unicil concluait au débouté des demandes de M. [I] [B] et réitérait ses demandes initiales, actualisant le montant de sa créance à la somme de 7.636,68 euros au 30 avril 2025.

Aux termes de ses conclusions en défense n° 2, M. [I] [B] :

— opposait l’irrecevabilité des demandes de la SA Unicil pour défaut de pouvoir et de qualité à agir,

— sollicite une mesure d’expertise judiciaire et la condamnation de la SA Unicil à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, avec compensation entre les deux dettes,

— demandait de juger que la SA Unicil ne peut pas demander son expulsion du fait de son grave manquement à son obligation de délivrer un logement décent,

— à titre infiniment subsidiaire, sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de paiement de 36 mois,

— en tout état de cause, demandait le débouté de la demande formulée au titre des frais irrépétibles et qu’il soit statué sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Une réouverture des débats était ordonnée selon décision rendue le 3 juillet 2025, à l’audience du 13 novembre 2025, afin d’inviter les parties à présenter leurs observations sur l’absence de dénonce de l’assignation à la Préfecture.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, la SA Unicil a fait assigner M. [I] [B] à l’audience de réouverture des débats du 13 novembre 2025. Elle réitérait ses demandes initiales, dans des termes identiques à ceux de l’assignation du 21 février 2024.

A l’audience du 13 novembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SA Unicil réitère ses précédentes écritures, s’agissant de ses conclusions n° 2.

Elle indique qu’elle justifie de son titre de propriété. Elle précise qu’elle délivre une nouvelle assignation à M. [I] [B] en l’absence de dénonce de l’assignation du 21 février 2024 à la Préfecture et aux fins de régularisation.

Elle se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer étant infructueux.

Sur les désordres invoqués en défense, elle oppose qu’ils relèvent de réparations locatives, s’agissant d’une peinture craquelée et d’un chauffage défaillant. Il avance la délivrance d’un logement refait à neuf. Il ajoute que M. [I] [B] est défaillant dans la charge de la preuve.

M. [I] [B] réitère ses conclusions n° 2.

Il oppose une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de la SA Unicil.

Il fait valoir des désordres persistants depuis plusieurs années (humidité). Il soutient que le logement est indécent, une compensation entre des dommages et intérêts et la dette locative pouvant intervenir.

Il avance sa bonne foi et ses problèmes de santé, outre la suspension de l’aide au logement au soutien de sa demande de délais de paiement.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 837 du même code prévoit qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé, peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir

La SA Unicil justifie de sa qualité pour agir par la production du traité de fusion du 5 mai 2017 entre la SA Phocéenne d’Habitations et la SA Domicil et du relevé cadastral indiquant qu’elle est propriétaire des lieux.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir sera par conséquent écartée.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 février 2024 n’est pas dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la délivrance d’une assignation en des termes identiques le 12 septembre 2025 suite à la décision de réouverture des débats du 3 juillet 2025 ne permettant pas de régulariser cette fin de non-recevoir.

L’action en résiliation du bail sera par conséquent déclarée irrecevable, ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [I] [B] reste devoir, après déduction des frais de procédure (67,44 + 170,82), la somme de 7.636,68 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés au 30 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

M. [I] [B] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7.636,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est de principe que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

L’article 146 du code de procédure civile ne s’applique pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du [5] de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, au soutien de sa demande, M. [I] [B] ne justifie d’aucune réclamation faite à la bailleresse. Il produit des impressions couleur de photographies ni datables ni authentifiables.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Défaillant dans la charge de la preuve, M. [I] [B] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes de délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’état du décompte actualisé au 31 octobre 2025 produit par la bailleresse, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de tout élément quant à la capacité financière de M. [I] [B] à apurer sa dette, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir ;

DÉCLARE irrecevable l’action en résiliation du bail ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [I] [B] à payer à la SA Unicil à titre provisionnel la somme sept mille six cent trente-six euros et soixante-huit centimes (7.636,68 euros), au titre des loyers et des charges impayés au 30 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE les demandes de d’expertise, de dommages et intérêts et de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [I] [B] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,