TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX07]

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REFERENCES : N° RG 24/11800 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MNV

Minute : 25/00058

Syndic. de copro. SDC DE L’IMMEUBLE ‘'QUETIGNY III” [Adresse 5] [Adresse 2] A [Localité 10]

Représentant : Maître Gilles DE BIASI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

Monsieur [R] [O]

Copie exécutoire :

Maître Gilles DE BIASI

Copie certifiée conforme :

Monsieur [R] [O]

Le 18/03/2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. QUETIGNY III SIS [Adresse 5] – [Adresse 2] [Localité 10], pris en la personne de Cabinet NEXITY LAMY, [Adresse 3]- [Localité 6]

représenté par Maître Gilles-Eric DE BIASI de la SELARL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 5] – [Localité 10]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [O] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 5] [Localité 10].

Le 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUETIGNY III sis [Adresse 5], [Adresse 2] [Localité 10], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, a fait assigner Monsieur [R] [O] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :

o condamner Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 3 097,36 €, au titre des charges impayées au 4 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 ;

o condamner Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

o condamner Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 795,60 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

o ordonner la capitalisation des intérêts ;

o condamner Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

o le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUETIGNY III sis [Adresse 5], [Adresse 2] [Localité 10], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 3 871,70 €, arrêtée au 10 janvier 2025 et ajoute s’opposer à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [R] [O] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété et souligne que Monsieur [R] [O] a déjà été condamné, à deux reprises, à payer un arriéré de charges de copropriété par jugements des 16 novembre 2022 et 12 février 2024 et qu’aucune somme n’a encore été payée pour apurer les causes du jugement rendu le 12février 2024.

Cité par acte remis à sa personne, Monsieur [R] [O] est présent. Il ne conteste pas devoir la somme réclamée au titre des charges de copropriété mais demande à pouvoir la payer en 24 mensualités. Il déclare percevoir des allocations chômage mensuelles de 1.350 € et avoir deux personnes à charge.

L’affaire est mise en délibéré au 18 mars 2025.

Autorisé à le faire à l’audience, le syndicat des copropriétaires a, par note en délibéré du 16 janvier 2025, communiqué un décompte actualisé de sa créance au 10 janvier 2025, ainsi que l’appel de fonds relatif au premier trimestre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

o Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUETIGNY III sis [Adresse 5], [Adresse 2] [Localité 10] verse aux débats :

— un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [R] [O] est propriétaire des lots 197 et 268 situés [Adresse 5] [Localité 10] ;

— un décompte daté du 10 janvier 2025 ;

— les appels de fonds ;

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 22 novembre 2023 et 27 novembre 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [R] [O] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 871,70 € (hors frais).

Monsieur [R] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la créance sollicitée, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [R] [O] au paiement de la somme de 3 871,70 €, au titre des charges dues à la date du 10 janvier 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 décembre 2024.

o Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUETIGNY III sis [Adresse 5], [Adresse 2] [Localité 10] n’est pas fondé à solliciter la somme qu’il réclame et qui correspond exclusivement à des frais de syndic intitulés « suivi dossier contentieux », lesquels ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, alors, au surplus, qu’ils sont tous antérieurs aux appels de fonds dont le paiement est sollicité dans le cadre de la présente procédure.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUETIGNY III sis [Adresse 5], [Adresse 2] [Localité 10] sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1.

o Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [R] [O] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que Monsieur [R] [O] a déjà fait l’objet de deux condamnations en paiement d’un arriéré de charges de copropriété prononcées par jugements des 16 novembre 2022 et 12 février 2024.

Cette situation cause au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

En conséquence, Monsieur [R] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 € à titre de dommages-intérêts.

o Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si Monsieur [R] [O] affirme être en mesure d’apurer sa dette sur une période de 24 mois, il est constant qu’il n’a pas commencé à apurer les condamnations prononcées par jugement du 12 février 2024, lesquelles s’élèvent à plus de 7 000 €.

Dans ces conditions, Monsieur [R] [O] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

III. Sur les demandes accessoires :

o Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [O] succombe à l’instance, de sorte qu’il sera condamné aux dépens.

o Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUETIGNY III sis [Adresse 5], [Adresse 2] [Localité 10] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

o Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUETIGNY III sis [Adresse 5], [Adresse 2] [Localité 10], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 3 871,70 €, au titre des charges dues à la date du 10 janvier 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUETIGNY III sis [Adresse 5], [Adresse 2] [Localité 10], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 700 € à titre de dommages-intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUETIGNY III sis [Adresse 5], [Adresse 2] [Localité 10], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUETIGNY III sis [Adresse 5], [Adresse 2] [Localité 10], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/11800 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MNV

DÉCISION EN DATE DU : 18 Mars 2025

AFFAIRE :

Syndic. de copro. SDC DE L’IMMEUBLE ‘'QUETIGNY III” [Adresse 5] [Adresse 2] A [Localité 10]

Représentant : Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

Monsieur [R] [O]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires