RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00409 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O56K

MINUTE N° : 160

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2018, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Madame [K] [W] un logement situé [Adresse 2] au [Localité 2] pour un loyer mensuel initial de 568,66 euros et 208,68 euros de provisions mensuelles sur charges récupérables.

Par acte sous seing privé du 10 août 2022, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Madame [K] [W] un emplacement de parking (numéro 8041) situé [Adresse 2] au [Localité 2] pour un loyer mensuel initial de 20,22 euros et 1,39 de provisions mensuelles sur charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Madame [K] [W] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, et un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7 703,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 21 mai 2025. Le commandement couvrait les sommes dues au titre des deux baux.

Par notification électronique du 2 décembre 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement et défaut de production d’attestation d’assurance habitation ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des 2 baux ;

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 8 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de la citée, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [K] [W] au paiement des sommes suivantes :

* 9 470,95 euros au titre de la dette locative ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives et majorée de 50 %, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 330 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 2 octobre 2025.

À l’audience, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 10 147,39 euros arrêtée au 11 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 3 juin 2025 et sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [W] n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

Madame [K] [W], comparante en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 à 300 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de sa prétention, Madame [K] [W] indique avoir rencontré des difficultés financières qui l’ont empêchée de s’acquitter de ses loyers, notamment suite à la perte de son emploi. Elle précise qu’elle percevait auparavant un salaire mensuel de 1 700 euros pour un loyer de 1 100 euros. Elle indique avoir repris une activité salariée en mai 2025 et bénéficier d’une situation professionnelle stable depuis septembre 2025. Elle ajoute être actuellement en formation d’aide-soignante et ne percevoir aucune aide de son employeur, ni d’APL.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés les 18 octobre 2018 et 10 août 2022, du commandement de payer délivré le 3 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 11 décembre 2025, que la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, qui n’est au demeurant pas contesté par Madame [K] [W].

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 393,15 euros, imputée pour des frais, qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [W] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 9 754,24 euros, au titre des sommes dues au 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire aux baux pour défaut d’assurance :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 18 octobre 2018 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut d’assurance contre les risques locatifs, et après délivrance d’un commandement d’en justifier resté sans effet pendant un mois, le bail sera résilié de plein droit. Il en va de même pour le bail de garage du 10 août 2022.

Un commandement d’avoir à justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 juin 2025. Il ressort des pièces communiquées qu’aucune attestation d’assurance n’a été fournie, ni dans le délai d’un mois, ni postérieurement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au bail d’habitation et au bail de garage sont donc par principe réunies à l’expiration du délai d’un mois, soit le 4 juillet 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant prononcée sur le fondement du défaut d’assurance et non de l’impayé de loyers, les demandes de résolution pour impayés et de délais de paiement suspensifs de la résolution deviennent sans objet. Par conséquent, il sera ordonné l’expulsion de Madame [K] [W] et de tout occupant de son chef.

Par ailleurs, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [K] [W] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 juillet 2025, de sorte que Madame [K] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Au vu des différents éléments versés aux débats, la pénalité de 50% sollicitée apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 4 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 9 754,24 euros, arrêtée au 11 décembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 4 juillet 2025 au 11 décembre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [W] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 3 juin 2025 et de l’assignation.

Il convient également de condamner Madame [K] [W] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 330 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, contenue dans les baux conclus le 18 octobre 2018 et le 10 août 2022 entre la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT d’une part, et Madame [K] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] au [Localité 2], sont réunies à la date du4 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 9 754,24 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 11 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de DEUX mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 4 juillet 2025, ceci jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONSTATE que sont devenues sans objet les demandes d’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et réciproquement de délais de paiement suspensifs de la résolution ;

CONDAMNE Madame [K] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer 3 juin 2025 et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [K] [W] à payer la somme de 330 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de Montmorency, le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION