TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 16 Décembre 2025

GROSSE :

Le 17 mars 2026

à M^e Philippe CORNET

EXPEDITION :

N° RG 25/02869 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6N4H

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. LE MONTLERIC GPE 7 sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. GRAND SUD EST, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Grand Est est propriétaire des lots n°529 et 553 de la copropriété Le Montleric GPE 7 situé [Adresse 4].

Invoquant des charges de copropriété demeurant impayées, le syndicat des copropriétaires a saisi le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Marseille, lequel a rendu un constat de carence le 19 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Citya Paradis, a fait assigner la SCI Grand Est devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de la condamner à payer :

La somme en principal de 1.968,28 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025, La somme de 789 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024,La somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,La somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé sa créance à la somme de 4.550,89 euros, terme du dernier trimestre 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, la défenderesse n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera rendue par défaut.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation,

l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Un relevé de propriété prouvant que la défenderesse est propriétaire des lots n°529 et 553 de la copropriété,Un décompte arrêté au 1er avril 2025 dont il résulte que la dette de la défenderesse s’élève à la somme de 1.968,28 euros, terme du deuxième trimestre 2025 inclus, hors frais,Un courrier du conseil du demandeur datée du 20 septembre 2024 mettant la défenderesse en demeure de payer la somme de 766,03 euros, dont 433,15 euros au titre des provisions de l’exercice en cours,Les appels de fonds,Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2024 approuvant le budget de l’année 2023 et votant les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la défenderesse n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1.968,28 euros, étant précisé que le dernier décompte produit à l’audience n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure préalablement envoyée à la défenderesse et qu’il n’est ainsi pas établi qu’il a été communiqué à la défenderesse pour respecter le principe du contradictoire.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui permettent, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, de solliciter les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En effet, la mise en demeure produite est datée du 20 septembre 2024 et ne pouvait donc concerner que les provisions de l’exercice en cours, soit celui de 2024, alors que les sommes réclamées dans le dernier décompte produit correspondent aux troisième et quatrième trimestres de l’année 2025.

Les dispositions de l’article 19-2 précitées ne peuvent en outre s’appliquer que dans le cadre d’une demande en paiement formée devant le président du tribunal judiciaire saisie dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.

La défenderesse sera donc condamnée à payer la somme de 1.968,28 euros, terme du deuxième trimestre 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 sur la somme de 766,03 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse à payer la somme de 789,83 euros au titre des frais, lesquels comprennent des frais de mise en demeure, de remise du dossier à l’auxiliaire de justice, le coût du commandement de payer et la prise d’hypothèque.

Or, ces sommes ne sont pas comprises dans les frais tels que définis ci-avant, étant souligné que certains d’entres eux correspondent en réalité à des frais irrépétibles ou des dépens et qu’aucune copie des mises en demeure ou de l’inscription d’hypothèque n’est produite.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement rendu par défaut en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Grand Est sud à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Citya [Localité 2] Paradis, la somme de 1.968,28 euros, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2025, provision de charges du deuxième trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 766,03 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Citya [Localité 2] [Adresse 6], de sa demande en paiement frais et de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI Grand Est sud à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Citya [Localité 2] Paradis, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Grand Est sud aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge