TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02676

N° Portalis DBX4-W-B7J-UMIW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[D] [Z]

C/

[G] [O]

[U] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à Mme [D] [Z]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [D] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

ET

DÉFENDEURS

Madame [G] [O]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [J]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 avril 2022, à effet du même jour, Madame [D] [Z] a donné à bail à Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer de 1.085 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [Z] a fait signifier le 12 juin 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 12 août 2025, Madame [D] [Z] a fait assigner Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2025 en lui demandant de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner, en conséquence, son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, et faute de ce faire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— les condamner solidairement :

au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.882,00 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompter qui sera fourni lors des débats,au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Madame [D] [Z], qui comparaît en personne, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7.852 euros, selon un décompte communiqué à l’audience, en date du 17 octobre 2025, mensualité d’octobre 2025 incluse.

Elle indique que le paiement du loyer courant n’a pas repris et que la situation s’est dégradée depuis le mois d’octobre 2024, avec des échanges de mails, le contact téléphonique n’étant pas possible.

Elle ajoute que Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J] n’ont pas payé les loyers depuis le mois de mars 2025 et qu’il y a une suspension des prestations de la Caisse des Allocations Familiales toujours en cours.

Elle précise que cette situation d’impayés la place en difficulté financière car si elle perçoit des revenus mensuels à hauteur de 3.000 euros, elle expose devoir supporter deux crédits à hauteur de 800 pour l’un et 900 euros pour l’autre.

Sur question du juge, elle s’oppose à la demande de renvoi formulée dans le courrier envoyé à la juridiction par Madame [O] et lue par le président d’audience, indiquant que le loyer n’est toujours pas payé.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [D] [Z].

Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que Madame [O] a communiqué un mail à la juridiction en date du 15 octobre 2025, sollicitant notamment le renvoi à une audience ultérieure.

Après avoir demandé à Madame [D] [Z] ses observations sur cette demande de renvoi formulée par écrit par Madame [O] et lue par le Président lors de l’audience, à laquelle elle s’est opposée, et rappelé d’une part, que selon l’article 446-1 du code de procédure civile, la procédure étant orale, le juge des référés n’est pas saisi valablement des demandes non formulées à la barre, alors que d’autre part, selon l’article 762 du code de procédure civile, les parties peuvent se faire assister ou représenter par un avocat, leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité, leurs parents ou alliés en ligne directe, leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus, muni à l’exception de l’avocat, d’un pouvoir spécial, et enfin, que le mail adressé par Madame [O] à la juridiction n’a pas été adressé en copie à Madame [Z] qui n’était pas informée de l’absence des défendeurs, le Président d’audience a considéré ne pas être valablement saisi de la demande de renvoi formulée par écrit et a instruit l’affaire.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J] assignés à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Madame [D] [Z], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [D] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 11 juillet 2025, mais pas dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, celle-ci ayant été signifié le 12 août 2025.

Néanmoins, Madame [D] [Z] est une personne physique, ce qui signifie que cette démarche, qui n’était pas obligatoire selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, a été effectuée de façon volontaire, sans que le non-respect des délais précités entraîne l’irrecevabilité de la demande en justice.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 19 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 12 juin 2025, pour la somme en principal de 2.882 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 12 août 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [D] [Z] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J] restent devoir la somme de 7.852 euros à la date du 17 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 7.852 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 1.100 euros à compter de cette date.

La solidarité étant stipulée à l’article XII du contrat de bail, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, effectuée de façon volontaire et non obligatoire et au surplus, en deça des délais requis, ainsi que du coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 12 août 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2022 et liant Madame [D] [Z] à Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (1.100 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS solidairement Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J] à payer à Madame [D] [Z] à titre provisionnel la somme de 7.852 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 17 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [G] [O] et Monsieur [U] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE