TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier lors de l’audience : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2026

N° RG 25/01816 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KKK

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.D.C. [Adresse 1]

pris en la personne de la SCP d’administrateurs judiciaires [K] représentée par Maître [E] [F]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal

S.C.P. AJILINK – [F] – [Q]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [S]

domicilié au Cabinet [S], [Adresse 4]

représenté par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 15.05.26

À

— M^e Guillaume BORDET

— M^e Yves GROSO

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [S] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété située [Adresse 5] par ordonnance en date du 29 décembre 2017, renouvelée régulièrement jusqu’à une ordonnance du 26 janvier 2022.

Par ordonnance en date du 28 octobre 2022, il a été mis fin à la mission de Monsieur [D] [S] et la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] a été désigné pour le remplacer.

Par courrier recommandé en date du 19 avril 2023, la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] a sollicité auprès de Monsieur [D] [S] la remise du grand livre pour la période di 1er janvier 2018 au 31 décembre 2021 ainsi que l’état des dépenses et factures afférentes aux exercices comptables précédents.

Par courrier recommandé en date du 25 mai 2023, la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] a sollicité auprès de Monsieur [D] [S] la communication de factures pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022.

Par courrier recommandé en date du 19 avril 2023, la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] demandait à Monsieur [D] [S] de lui communiquer les ordonnances de taxe rendues correspondantes à un débit de 4847,10 euros sur le compte 40100 LAURENT FERGAN.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], pris en la personne de la SCP [K] représentée par Maître [E] [F] et la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] ont fait assigner Monsieur [D] [S] aux fins de condamnation sous astreinte de 2000 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir communiquer les pièces suivantes : les délibérations de l’administrateur pendant la durée de sa période de gestion (29/12/2017 au 28/10/2022), les procès verbaux des assemblées générales 2005/2006/2007/2015, toutes les convocations aux assemblées générales (à l’exception des années 2014/2016 et 2017), l’état des dépenses et annexes des exercices 2018/2019/2020/2021, les factures physiques des exercices 2017/2018/2019/2020/2021, les factures d’honoraires de L’AP [S] et les ordonnances de taxe, les relevés de banque entre l’année 2022 et l’année 2017 (étant rappelé sur le cabinet [S] a été en mission du 29 décembre 2017 au 28 octobre 2022) et les rédditions des comptes individuels 2019 et 2020, à payer, à titre provisionnel, à la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] la somme de 4847,10€ à titre provisionnel au titre des honoraires indûment perçues avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2023 et avec capitalisation par année entière écoulée, outre la condamnation au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.Il sollicite également que Monsieur [D] [S] soit débouté de l’intégralité de ses demandes.

Initialement fixée à l’audience du 27 juin 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 17 octobre 2025, puis à celle du 14 novembre 2025, puis à celle du 9 janvier 2026, puis à celle du 13 février 2026, puis enfin à celle du 20 mars 2026, toujours à la demande des parties.

A l’audience du 20 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], pris en la personne de la SCP [K] représentée par Maître [E] [F], et la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F], représentés par leur conseil, dans leurs dernières conclusions auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que l’ancien syndic, en vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, a une obligation de transmission des archives au nouveau syndic, cette obligation étant personnelle. Ils expliquent qu’un administrateur provisoire ne peut prélever des acomptes qu’avec l’autorisation du Président du Tribunal Judiciaire qui fixe chaque année le montant de ces acomptes et ne peut procéder au règlement de sa propre rémunération qu’après fixation de celle-ci par le juge qui rend une ordonnance de taxe. Il explique que Monsieur [D] [S] a prélevé une somme de 18048 euros sans être en mesure de justifier d’une ordonnance de taxe. Il indique que ce prélèvement illicite d’honoraires constitue un trouble à l’égard des copropriétaires, lesquels sont déjà confrontés à la nécessité d’engager des frais importants.

En défense, Monsieur [D] [S], représenté par son conseil, dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, demande au juge de :

– déclarer irrecevable l’action entreprise à l’encontre de Monsieur [D] [S] ;

– débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

subsidiairement,

– se déclarer incompétent en l’état d’une difficulté sérieuse ;

reconventionnellement,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], pris en la personne de la SCP [K] représentée par Maître [E] [F] au paiement de la somme de 10863 € à titre provisionnel ;

– condamner in solidum la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], pris en la personne de la SCP [K] représentée par Maître [E] [F] au paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner tout contestant aux dépens.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que certains des documents antérieurs à sa désignation ne lui ont pas été remis par son prédécesseur. Il indique avoir remis à son successeur toutes les pièces par le biais d’un bordereau de remise de pièces versé aux débats en pièce 2. Il souligne avoir remis les archives de la copropriété à une société de gestion des archives et qu’il appartient à la SCP [K] représentée par Maître [E] [F] d’interroger ledit prestataire. Il explique produire aux débats une facture de 15710,96 euros mais n’avoir perçu que 4847,10 euros. Il indique que cette facture a été émise conformément au tarif visé par l’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable à l’administrateur provisoire désigné en matière de copropriété en difficulté. Il indique qu’il n’est pas prévu que l’administrateur attende la reddition de l’ordonnance de taxe pour percevoir le droit fixe prévu par l’article 61-1-5 du décret du 17 mars 1967.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Monsieur [D] [S] demande que l’action engagée à son encontre soit déclarée irrecevable mais ne fait état d’aucun moyen au soutien de sa prétention dans ses écritures.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur le fond du référé

L’article 835 du même code dispose que " le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

L’article 18-2 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Aux termes de l’article R814-27 du code de commerce, la rémunération des administrateurs judiciaires au titre des mandats qui leur sont confiés en matière civile est fixée sur justification de l’ accomplissement de leur mission par le président de la juridiction les ayant désignés.

Cette décision est susceptible de recours selon les règles des articles 714 à 718 du code de procédure civile.

L’article 61-1-5 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

«  I.-L’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 reçoit pour l’ensemble de sa mission un droit fixe dont le montant est fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement.(…)

Il lui est en outre alloué :

1° Des droits fixes calculés en fonction notamment des éléments suivants(…)

2° Des droits proportionnels dégressifs par tranche, calculés en fonction notamment des éléments suivants(…)

II.- Sans préjudice du premier alinéa du I, le président du tribunal judiciaire fixe chaque année le montant des acomptes à valoir sur la rémunération de l’administrateur provisoire sur justification des diligences accomplies et au vu d’un compte provisoire détaillé des émoluments. Les acomptes dus au titre des droits précisés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement ne peuvent excéder le montant de la somme hors taxe mentionnée au deuxième alinéa du III.

III.-A l’issue de la mission, le président du tribunal judiciaire arrête la rémunération de l’administrateur provisoire. Le greffier notifie cette ordonnance arrêtant la rémunération à l’administrateur provisoire et au syndic.(…) ".

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Certaines pièces ont été remises à la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] par Monsieur [D] [S] en cours de procédure.

— Sur les documents antérieurs à 2018

Les demandeurs sollicitent la condamnation de Monsieur [D] [S] à leur communiquer les pièces suivantes qu’ils indiquent être toujours manquantes, en application de l’article 18-2 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [D] [S] fait valoir qu’il ne dispose pas des pièces antérieures à 2018, année de sa désignation, son prédécesseur ne lui ayant pas transmis ces pièces.

Ainsi, et même s’il ne démontre pas avoir réclamé à son prédécesseur ces pièces qui étaient pourtant nécessaires à sa gestion, il reconnaît ne pas les avoir. Cet aveu permettra aux demandeurs d’agir le cas échéant dans le cadre d’une action en responsabilité à l’égard de Monsieur [D] [S].

Pour les autres pièces, Monsieur [D] [S] explique avoir confié à la société PRO.ARCHIVES par contrat en date du 6 février 2018, la gestion de ses archives. Il indique qu’il appartient à la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] de se rapprocher de cette société pour obtenir communication des pièces réclamées.

Or, la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] n’a aucunement contracté avec la société PRO.ARCHIVES. Il appartenait à Monsieur [D] [S] de faire en sorte qu’un transfert des archives qu’il avait confié à cette société intervienne lors de la fin de sa mission et la désignation de la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F].

La SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] justifie par ailleurs avoir consulté en 2023 les boites d’archives confiées par Monsieur [D] [S] à la société PRO.ARCHIVES de sorte que les pièces manquantes réclamées ne s’y trouvaient pas.

Monsieur [D] [S] verse en pièce 10 un procès verbal d’assemblée générale en date du 7 novembre 2018 dans lequel sont approuvés les comptes pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020. Il verse également aux débats en pièce 11 un procès verbal d’assemblée générale en date du 15 juin 2022 dans lequel sont approuvés les comptes pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

Les délibérations sollicitées ont donc été fournies.

— sur les documents à compter de 2018

Sont donc toujours manquants les procès verbaux des assemblées générales de 2018, toutes les convocations aux assemblées générales à compter de 2018, l’état des dépenses et ses annexes pour l’année 2021, les factures physiques des exercices 2018, 2019, 2020 et 2021, les factures d’honoraires de l’AP [S] et les ordonnances de taxe et les relevés de banque entre l’année 2018 et 2022.

Il sera donc fait droit à la demande de la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], pris en la personne de la SCP [K] représentée par Maître [E] [F] en ce qui concerne :

— les procès verbaux des assemblées générales de 2018,

— toutes les convocations aux assemblées générales à compter de 2018,

— l’état des dépenses et ses annexes pour l’année 2021,

— les factures physiques des exercices 2018, 2019, 2020 et 2021,

— les factures d’honoraires de l’AP [S] et les ordonnances de taxe,

— les relevés de banque entre l’année 2018 et 2022.

Selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de

remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 61-1-5 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 reçoit pour l’ensemble de sa mission un droit fixe dont le montant est fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement. Il perçoit ce droit fixe dès que la décision le désignant est portée à sa connaissance.

Il lui est en outre alloué :

1° Des droits fixes calculés en fonction notamment des éléments suivants : -le nombre de lots ; -le nombre de créances ; -les actes de procédure prévus aux sous-sections 4 à 6 ; -les actes d’administration de la copropriété ; -le plan d’apurement du passif ;

2° Des droits proportionnels dégressifs par tranche, calculés en fonction notamment des éléments suivants : -les dépenses courantes ; -le montant des travaux exceptionnels ; -les actifs du syndicat cédés ; -le montant des sommes recouvrées pour le syndicat des copropriétaires.

Les montants de ces droits fixes et proportionnels sont fixés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement.

Cet arrêté fixe le montant de la réduction de la rémunération du mandataire ad hoc en cas de succession de missions. Il détermine en outre la liste des actes pouvant faire l’objet d’une rémunération non soumise aux droits fixes et proportionnels.

II.-Sans préjudice du premier alinéa du I, le président du tribunal judiciaire fixe chaque année le montant des acomptes à valoir sur la rémunération de l’administrateur provisoire sur justification des diligences accomplies et au vu d’un compte provisoire détaillé des émoluments. Les acomptes dus au titre des droits précisés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement ne peuvent excéder le montant de la somme hors taxe mentionnée au deuxième alinéa du III.

III.-A l’issue de la mission, le président du tribunal judiciaire arrête la rémunération de l’administrateur provisoire. Le greffier notifie cette ordonnance arrêtant la rémunération à l’administrateur provisoire et au syndic.

Lorsque la rémunération calculée en application des droits fixes ou proportionnels prévus au I excède, pour ceux qui seront précisés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement, un montant hors taxe fixé par cet arrêté, la rémunération due à l’administrateur provisoire est arrêtée par le président du tribunal judiciaire en considération des frais engagés, des prestations effectuées et de leur efficacité sans qu’il puisse être fait référence au tarif prévu par le présent article.

Dans ce cas, la rémunération de l’administrateur provisoire ne peut être inférieure au montant hors taxe fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement.

Cette décision est susceptible de recours conformément aux dispositions des articles 714 à 718 du code de procédure civile.

En l’espèce, il apparaît que, par décision en date du 28 octobre 2022, il a été mis fin à la mission de Monsieur [D] [S] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété située [Adresse 5], désignant ses lieux et place la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F], conformément aux dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [D] [S] a facturé une somme de 15710,96 euros selon une note de frais et d’honoraires versée aux débats par lui en pièce 12 et qu’il a perçu sur ce montant la somme de 4847,10 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, la SCP AJILINK – [V] [Q] représentée par Maître [E] [F] a sollicité auprès de Monsieur [D] [S] qu’il lui transmette ordonnance de taxe correspondant à ce prélèvement.

Or, si Monsieur [D] [S] justifie avoir adressé au Président du Tribunal Judiciaire de Marseille une demande d’ordonnance de taxe, il ne justifie pas avoir obtenu l’ordonnance de taxe correspondante à la somme qu’il a pourtant prélevée.

Dès lors, Monsieur [D] [S], ayant procédé à sa rémunération sans qu’elle n’ait été fixée par le juge aux termes d’une ordonnance de taxe, notifiée par le greffier au mandataire, au syndic et aux parties qui en supportent la charge, a procédé à un paiement indu à son profit sans autorisation.

Il convient donc de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], pris en la personne de la SCP [K] représentée par Maître [E] [F] la somme provisionnelle de 4847,10 euros au titre des rémunérations indûment perçues.

La demande reconventionnelle de Monsieur [D] [S] sera bien évidemment rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [D] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], pris en la personne de la SCP [K] représentée par Maître [E] [F] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] à communiquer à la SCP AJILINK-[F]-[Q], prise en la personne de Maître [E] [F], administrateur judiciaire, es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance et durant trois mois,

— les procès verbaux des assemblées générales de 2018,

— toutes les convocations aux assemblées générales à compter de 2018,

— l’état des dépenses et ses annexes pour l’année 2021,

— les factures physiques des exercices 2018, 2019, 2020 et 2021,

— les factures d’honoraires de l’AP [S] et les ordonnances de taxe,

— les relevés de banque entre l’année 2018 et 2022 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], pris en la personne de la SCP [K] représentée par Maître [E] [F] une somme provisionnelle de 4847,10 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], pris en la personne de la SCP [K] représentée par Maître [E] [F] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] aux dépens du référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

LA GREFFIÈRE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.