TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Mai 2026

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Mars 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ……… Catherine GAUTHIER…………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07564 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZCI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [T] [I]

né le 22 Août 1990 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Laurence HENRY de la SELARL HENRY TIERNY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2022, M. [F] [X] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3]) à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 700 euros et d’une provision pour charges de 122 euros.

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est porté caution du paiement des loyers en vertu du contrat de cautionnement Visal n°A10145238745 et de la convention Etat-UESL.

Suite à des impayés de loyers, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2855,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [I] le 24 mai 2024.

Par assignation du 12 novembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire obtenir la résolution judiciaire du contrat et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, sur production de quittance subrogative si l’indemnité est payée directement à la société ACTION LOGEMENT SERVICES,5622,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, dans le respect du contradictoire. Il en ressort que le locataire est marié, a la charge de 5 enfants et a perçu 31141 euros de revenu en 2022 (soit environ 2500 euros par mois), comprenant des allocations et son salaire.

À l’audience du 16 mars 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES indique qu’elle se désiste de sa demande en paiement compte tenu de l’effacement de sa dette par la commission de surendettement des Bouches du Rhône le 8 janvier 2026 à hauteur de 5768,91 euros. En revanche, elle maintient sa demande d’expulsion en cas de non-paiement des loyers courants pendant deux ans, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [T] [I], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal de :

Déclarer irrecevable les demandes formulées par la société Action logement Services et à titre subsidiaire, les rejeter au fond,Subsidiairement, suspendre la clause résolutoire pour un délai de deux ans, conformément aux mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prises par la Commission de surendettement le 6 janvier 2026,A titre infiniment subsidiaire, accorder un délai d’un an pour quitter les lieux et deux pour payer la dette, sans l’assortir d’intérêt au taux légal,En tout état de cause, statuer comme en matière d’aide juridictionnelle s’agissant des frais irrépétibles et les dépens, en rejetant les demandes adverses à ce titre.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa qualité à agir, en ce qu’elle produit le contrat de cautionnement rattaché au contrat de bail litigieux, la convention Visale qui prévoit un dispositif visant à faciliter l’accès au parc locatif depuis le 2 décembre 2014 ainsi que l’ensemble des quittances subrogatives signées par le bailleur. Etant subrogée dans les droits du bailleur en vertu de l’article 1346 du code civil, son action est recevable, y compris s’agissant de la demande en résiliation du bail et en expulsion, en application de l’article 7-1 de la convention Visale Etat-UESL.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2855,96 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2024.

Toutefois, M. [T] [I] a bénéficié d’un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la Commission de surendettement le 8 janvier 2026, de sorte que la dette de la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a été effacée à hauteur de 5.768,91 euros, raison pour laquelle la société en demande se désiste de sa demande en paiement de l’arriéré locatif.

Or, l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prononcé, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la décision. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient ainsi de suspendre la résiliation du bail pendant un délai de deux ans à compter du 8 janvier 2026. Pendant ce délai, M. [T] [I] devra s’acquitter des loyers et charges courantes.

En cas de paiement des loyers et charges courantes pendant deux années, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et des charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur, à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Compte tenu de la suspension de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire en délais de paiement et délais pour quitter les lieux.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, étant précisé qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

En revanche, compte tenu de sa situation économique en particulier la procédure de surendettement, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté de la dette et de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] [I] et déclare recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juin 2022 entre M. [F] [X], d’une part, et M. [T] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] ([Localité 3]) à [Localité 2] est résilié depuis le 24 juillet 2024,

CONSTATE toutefois que M. [T] [I] a bénéficié d’un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône le 8 janvier 2026, la dette de 5768,91 euros de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ayant été ainsi effacée,

SUSPEND ainsi les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux années à compter du 8 janvier 2026, à condition que M. [T] [I] verse le loyer et charges courantes tous les mois à échéance,

DIT que si tous les loyers et charges sont entièrement payés pendant deux ans, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 juillet 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et hors période hivernale, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [T] [I] sera condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur production d’une quittance subrogative une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que toute indexation ou augmentation du loyer et des charges ou de l’indemnité d’occupation doit faire l’objet d’une notification préalable au locataire par courrier recommandé

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2024 et celui de l’assignation du 12 novembre 2024, étant précisé que ce dernier bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge