N° RG 25/00245 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGUO

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [C] [Z], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [K] [Z] [I], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître François HOURCADE, avocat au barreau de BAYONNE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [T] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Matthieu SUHAS, avocat au barreau de DAX, substitué par Maître FRANCOIS

Monsieur [Y] [L], demeurant C/O M. [L] [Adresse 3]

comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e HOURCADE

copie conforme délivrée le à M^e SUHAS

M. [L]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 février 2023, Madame [C] [Z] a donné à bail à Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] un local meublé à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel, provisions sur charges de 10 euros incluse, de 690 euros payable d’avance au plus tard le 5 de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents depuis le mois d’août 2024, Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I], formant l’indivision [Z]/[S], ont fait délivrer à Madame [B] [T] [S] et à Monsieur [Y] [L], respectivement les 22 et 21 octobre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 070 euros, outre 136,28 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] ont fait assigner Madame [B] [T] [S] et à Monsieur [Y] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025 et sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 834, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— constater et prononcer la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire le 10 novembre 2024,

— ordonner à Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] de libérer les lieux et de remettre les clés du logement après l’établissement d’un état des lieux de sortie,

— à défaut, ordonner l’expulsion de Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à l’entière libération des lieux et la remise des clés,

— condamner solidairement Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 690 euros, indexable selon les termes contractuels, à partir de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux et le restitution des clés,

— condamner solidairement Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] à leur régler une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] aux entiers dépens qui incluront notamment le coût des deux commandements de payer délivrés les 22 et 21 octobre 2024.

Maître Matthieu SUHAS, conseil de Madame [B] [T] [S], a pris des écritures en réplique aux fins de voir le tribunal, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 1343-5 du Code civil, L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution et 700 du Code de procédure civile :

— constater l’absence d’information et de saisine de la CCAPEX,

— dire et juger que Madame [B] [T] [S] n’est en capacité ni de quitter immédiatement le logement ni de procéder à l’apurement du quantum de sa dette locative,

EN CONSÉQUENCE

À TITRE PRINCIPAL, débouter les demandeurs de leurs demandes en résiliation du contrat de bail et en expulsion de Madame [B] [T] [S],

À TITRE SUBSIDIAIRE

— accorder à Madame [B] [T] [S] un délai suffisant pour quitter les lieux et apurer sa dette locative,

— ramener à de plus justes proportions la somme réclamée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Après un renvoi à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Représentés par Maître François HOURCADE, Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] ont repris leurs dernières conclusions pour entendre le juge des référés, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’acte introductif d’instance :

À TITRE PRINCIPAL

— constater la régularité de la procédure d’information et de saisine de la CCAPEX,

— constater à ce titre et prononcer la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire le 10 novembre 2024,

— ordonner à Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] de libérer les lieux et de remettre les clés du logement après l’établissement d’un état des lieux de sortie,

— à défaut, ordonner l’expulsion de Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à l’entière libération des lieux et la remise des clés,

— condamner solidairement Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 690 euros, indexable selon les termes contractuels, à partir de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux et le restitution des clés,

À TITRE SUBSIDIAIRE

— débouter Madame [B] [T] [S] de sa demande d’octroi de délais pour quitter les lieux et apurer sa dette locative,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— condamner solidairement Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] à leur régler une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] aux entiers dépens qui incluront notamment le coût des deux commandements de payer délivrés les 22 et 21 octobre 2024.

Comparant, Monsieur [Y] [L] a informé le tribunal avoir quitté le bien litigieux au mois de mai 2025 sans qu’aucun avenant au contrat de location du 20 février 2023 n’ait été établi.

Comparante et assistée par son conseil Maître Matthieu SUHAS substitué par Maître Guillaume FRANÇOIS, Madame [B] [T] [S] a maintenu ses demandes primitives.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

Conformément au 2e alinéa de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur le jour de la conclusion du bail litigieux, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l’exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire ;

Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] prouvent avoir signifié à la CCAPEX, par courrier électronique du 24 octobre 2024 dont ils produisent l’accusé de réception, les commandements de payer respectivement délivrés les 22 et 21 octobre précédents à Madame [B] [T] [S] et à Monsieur [Y] [L], étant précisé que l’omission de cette démarche, en tout état de cause, n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

La demande de Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I], aussi bien formulée dans l’acte introductif d’instance que dans leurs conclusions, de constater et d’ordonner la résiliation du contrat de location du 20 février 2023, incohérente, sera toutefois entendue comme une demande de résiliation puisqu’ils la motivent par l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail :

Conformément au premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son article VIII intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement du loyer et des charges ;

Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] ont fait délivrer à Madame [B] [T] [S] et à Monsieur [Y] [L], respectivement les 22 et 21 octobre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2070 euros ;

Ceux-ci n’en ont pas pour autant régularisé leur situation dans le délai dont ils disposaient à cet effet ni proposé à leurs bailleurs la moindre solution d’apurement de leur dette locative qu’ils ont au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 5 679 euros le jour de l’assignation ;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du contrat liant les parties, d’enjoindre à Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L], qui les occupent sans droit ni titre depuis le 4 décembre 2024, de libérer les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette ordonnance sous peine d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, la demande d’astreinte, qui n’est pas justifiée, étant par ailleurs rejetée de même que celle d’octroi de délais pour quitter les lieux formulée par Madame [B] [T] [S] qui a largement eu le temps, depuis la date de résiliation du bail, d’organiser son départ.

Sur la dette locative

Selon l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

Il est loisible de constater, au cas de l’espèce, que Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] qui mentionnent aussi bien dans le corps de l’assignation que dans celui de leurs écritures la créance locative qu’ils détiennent sur Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] en y précisant, respectivement, qu’elle s’élève à 5 679 euros et 8475 euros, ne formulent en revanche aucune demande de condamnation de ceux-ci à la leur payer, ni dans le dispositif de l’acte introductif d’instance ni dans celui de leurs dernières conclusions ;

Il sera donc constaté que Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] ne demandent pas la condamnation des défendeurs au paiement de leur arriéré locatif.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 4 décembre 2024 ; Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] sont depuis redevables, envers Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I], d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] demandent au tribunal de les condamner solidairement au paiement de cette indemnité ;

En application de l’article 1310 du Code civil la solidarité, qui est légale ou conventionnelle, ne se présume pas ;

Le contrat de location comporte, en son article VII intitulé CLAUSE DE SOLIDARITÉ, une disposition selon laquelle il y aura solidarité et indivisibilité entre les locataires, en cas de pluralité, pour l’exécution de toutes ses obligations ;

Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I], à partir du 4 décembre 2024 et jusqu’à leur entière libération des lieux concrétisée par la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 690 euros dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d’engager pour ester en justice ;

Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] seront donc solidairement condamnés à leur payer une somme provisionnelle de 1 000 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

Aux termes de de celles de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens;

Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L], qui succombent, seront par conséquent solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront en particulier le coût des commandements de payer qui leur ont été respectivement délivrés les 22 et 21 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement et par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] recevables en leur demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [B] [T] [S] et à Monsieur [Y] [L] ainsi qu’à tout occupant de leur chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Déboute Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] de leur demande d’astreinte.

Déboute Madame [B] [T] [S] de sa demande d’octroi de délai pour quitter les lieux.

Constate que Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] ne formulent aucune demande tendant à la condamnation des défendeurs au paiement de leur dette locative.

Condamne solidairement Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] à payer à Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I], à partir du 4 décembre 2024 et jusqu’à leur entière libération des lieux concrétisée par la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de SIX CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS (690 euros).

Déboute Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle.

Condamne solidairement Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] à payer à Madame [C] [Z] née [S] et Monsieur [K] [Z] [I] une somme provisionnelle de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement Madame [B] [T] [S] et Monsieur [Y] [L] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût des commandements de payer qui leur ont été délivrés les 22 et 21 octobre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE