TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 10 FÉVRIER 2026

Enrôlement : N° RG 22/09001 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2LJD

AFFAIRE : M. [X] [Y], M. [F] [Y], Mme [G] [O] ép. [Y] (l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA)

C/ S.D.C. [Adresse 14] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 février 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 10 février 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [X] [Y]

né le 30 avril 1987 à [Localité 11] (84)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [F] [Y]

né le 22 décembre 1955 à [Localité 11] (84)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [O] épouse [Y]

née le 11 septembre 1958 à [Localité 9] (84)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

tous représentés par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 14] sis [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. le CABINET PAUL STEIN

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 069 800 464

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [Y], Madame [G] [O] épouse [Y] et Monsieur [X] [Y] sont propriétaires de lots au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] dénommé [Adresse 14].

La copropriété contient deux corps de bâtiment, dénommés [Adresse 6] et [Adresse 8]

Monsieur [F] [Y], Madame [G] [O] épouse [Y] et Monsieur [X] [Y] sont propriétaires du lot 255 consistant en une chambre individuelle en rez-de-chaussée du [Adresse 7], et d’un lot 354 constituant une place de stationnement.

Monsieur [F] [Y] est propriétaire de 11 lots constituant des chambres de services situées en rez-de-chaussée du [Adresse 8]

Un litige est survenu au sujet de la répartition des charges.

Suivant exploit du 13 septembre 2022, Monsieur [F] [Y], Madame [G] [O] épouse [Y], et Monsieur [X] [Y] ont fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14].

Par ordonnance du 14 mars 2023, le juge de la mise en état a enjoint les parties d’assister à une séance d’information sur la médiation.

Les demandeurs ont assisté à la séance d’information.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] n’a pas déféré à la convocation qui lui a été adressée par le médiateur.

Toutefois, un processus transactionnel a eu lieu en cours de procédure, sans toutefois aboutir à un accord des parties.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2025, Monsieur [F] [Y] et Madame [G] [O] épouse [Y], ainsi que leurs fils Monsieur [X] [Y], demandent au tribunal de :

— juger que la répartition des charges en vigueur au sein de la [Adresse 13] [Adresse 16] n’est pas conforme aux termes du règlement de copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 16] à appliquer, à l’avenir, la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété et ce, sous astreinte d’une somme 3.000 euros par infraction constatée,

— juger que du fait de la répartition des charges en vigueur au sein de la [Adresse 13] [Adresse 16] Monsieur [X] [Y], Monsieur [F] [Y] et Madame [G] [O] épouse [Y] ont supporté et supportent encore des charges indues,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 16] à rembourser à Monsieur [X] [Y], Monsieur [F] [Y] et Madame [G] [O] épouse [Y] le montant des charges indument perçues et ce, sur une période comprise entre le 1er janvier 2017 et la décision à intervenir,

— Avant dire droit,

— désigner tel expert qu’il plaira à la Juridiction de céans, avec pour mission de :

— se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— dire si la répartition des charges en vigueur depuis 2017 est conforme au règlement de copropriété,

— déterminer le montant des charges dont Monsieur [X] [Y], Monsieur [F] [Y] et Madame [G] [O] épouse [Y] auraient été redevables si la répartition des charges telle que prévue par le règlement de copropriété avait été respectée et ce, sur la période comprise entre les exercices 2017 à 2024 ;

— déterminer le montant des charges indûment réglées par Monsieur [X] [Y], Monsieur [F] [Y] et Madame [G] [O] épouse [Y] sur la période comprise entre les exercices 2017 à 2024,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de la mission de l’Expert,

— en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 16] au paiement à Monsieur [X] [Y], Monsieur [F] [Y] et Madame [G] [O] épouse [Y] d’une somme de 10.000 euros à titre de provision ad litem,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 16] au paiement à, Monsieur [F] [Y] et Madame [G] [O] épouse [Y] d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 16] au paiement à Monsieur [X] [Y], d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 16] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 16] au paiement à Monsieur [X] [Y], Monsieur [F] [Y] et Madame [G] [O] épouse [Y] d’une somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens,

— dispenser, en application des dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965, les consorts [Y] de toute participation à la dépense commune au titre des condamnations à intervenir et des frais de procédure

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] demande au tribunal de :

— A titre Principal : rejeter les Consorts [Y] en toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— A titre Subsidiaire : rejeter les Consorts [Y] de leur demande en condamnation dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 17] »

— Avant dire droit, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction, aux frais exclusifs des demandeurs à la procédure, en complétant sa mission de la façon suivante :

— Dire si la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété, et plus particulièrement ses articles 11 et 12, est conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965,

— Dire si les lots situés au rez-de-chaussée du bâtiment B ont l’usage de l’entrée et d’autres parties communes propres à ce bâtiment et à la cage d’escalier à laquelle ils sont rattachées,

— Dire s’ils bénéficient exclusivement d’équipements collectifs tels que des sanitaires, toilettes et autres canalisations s’y rapportant,

— Le cas échéant déterminer une grille de répartition des charges découlant de ces parties et équipements communs,

— Prendre connaissance de l’ensemble des procès-verbaux des assemblées générales tenues entre 2017 et 2025.

— Déterminer si des répartitions propres à des campagnes de travaux ont été adoptées et si elles sont devenues définitives,

— Par ailleurs, si, conformément aux demandes formulées par les consorts [Y], l’expert devait avoir pour mission de déterminer le montant des charges dont ils étaient redevables si la répartition des charges telles que prévue par le règlement de copropriété avait été respectée et ce sur la période comprise entre 2017 à 2021 la préciser de la sorte :

— Dire que la mission comptable de l’expert ne pourra débuter qu’à compter du 13 septembre 2017,

— Déterminer, par ailleurs, le montant des charges dont les consorts [Y] restent débiteurs au syndicat des copropriétaires sur la période comprise entre les exercices 2017 à 2023 inclus,

— Condamner les Consorts [Y] au paiement au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] » de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benjamin NAUDIN, avocat aux offres de droit en application de l’article 696 du CPC.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2025 avant ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la répartition des charges

L’article 9 du règlement de copropriété énonce que conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 complété par l’article 1er du décret du 17 mars 1967 précité, les propriétaires seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, et les éléments d’équipement communs, en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chacun.

Ils seront tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de ladite loi.

En conséquence, chacun des copropriétaires devra supporter les charges communes au prorata de la fraction lui appartenant dans les choses communes de l’ensemble immobilier.

L’article 10 du règlement de copropriété stipule que les copropriétaires de chacun des bâtiments A et B supporteront seuls sans que les autres copropriétaires y participent, les charges afférentes à chaque bâtiment qui comprendront les frais de réparation de toute nature grosses ou menues, à faire au gros oeuvre desdits bâtiments à leurs fondations, à la toiture-terrasse, aux canalisations communes d’eau de chaque bâtiment, de gaz et d’électricité aux évacuations des eaux pluviales ou usées.

Ces charges seront supportées suivant une fraction dont le numérateur sera égal au numérateur possédé dans les parties communes générales, et le dénominateur égal à la somme des numérateurs des fractions afférentes aux locaux situés dans chaque bâtiment.

L’article 11 du règlement de copropriété énonce que les copropriétaires desservis par une entrée de chacun des bâtiments A et B et une cage d’escalier et un ascenseur supporteront seuls sans que les autres copropriétaires y participent, les charges afférentes à chaque entrée, à chaque cage d’escalier, à chaque ascenseur des bâtiments A et B.

Il est ici précisée en outre que les propriétaires des locaux des rez-de-chaussée, ne participeront pas aux charges afférentes à l’escalier de montée aux étages et à l’ascenseur.

Les charges ci-dessus consistent en dépense de toute nature et frais d’entretien et de réparation. Le même principe s’appliquera aux gaines des vide-ordures.

En l’espèce, les consorts [Y] font valoir que jusqu’en 2023, les stipulations du règlement de copropriété n’étaient pas appliquées correctement en ce que diverses catégories de charges étaient distinguées, notamment les charges communes générales, les charges dites communes bâtiments, les charges d’eau froide, eau chaude, compteur et chauffage, les charges communes bâtiment A, les charges communes bâtiment B et les charges chambres de service.

Ils estiment que le règlement de copropriété ne stipule au titre des charges spéciales que celles qui concernent les frais de réparation et d’entretien spécifiques, qui ne sont pas visées dans les comptes et redditions de comptes.

Ils déclarent que courant 2023, au bénéfice de la présente procédure, le syndicat des copropriétaires a modifié la répartition des charges, la clé “charges chambres individuelles”, bien que non prévue au règlement de copropriété, ne comprenant plus que le poste électricité et produits divers propres aux chambres de service.

Toutefois, ils estiment que d’une part la clé charges chambres individuelles ne devrait plus apparaître car elle n’est pas prévue au règlement de copropriété, mais qu’également dans les charges communes à chaque bâtiment comprennent des charges excédant les seuls frais de réparation spécifiques à l’article 10 du règlement de copropriété.

Ils font valoir que la lecture du rapport amiable COPRO CONSEIL commandé par le syndicat des copropriétaires lui-même permet de comprendre ces erreurs de répartitions de charges.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] estime que le règlement de copropriété est valablement appliqué lors de la répartition des charges.

Il affirme que les lots du rez-de-chaussée ne doivent être exemptés que des charges liées à l’escalier de montée aux étages et à l’ascenseur et non des charges de travaux d’entretien et de réparation propres à chaque entrée de bâtiment, et notamment les travaux de peinture, de maçonnerie et de plomberie affectant l’entrée et les couloirs les desservant.

S’agissant des charges d’eau commune, le syndicat des copropriétaires estime que les consorts [Y] opèrent une confusion entre l’eau froide privative et l’eau froide commune, utilisée notamment pour l’entretien des parties communes et pour les sanitaires communs desservant exclusivement les chambres individuelles.

S’agissant des frais de nettoyage des locaux, le syndicat des copropriétaires déclare qu’il s’agit des frais de nettoyage du couloir desservant les chambres individuelles, qui doivent légitimement être supportées par les propriétaires des lots de ces chambres.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que toute clause de répartition de charges qui ne répond pas à l’utilité objective des services et équipements aux lots est réputée non écrite et que certaines charges ne correspondent qu’à des services ne bénéficiant qu’aux chambres de service. En tenant compte de cette situation, il estime qu’il respecte le règlement de copropriété.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires estime que les articles 11 et 12 du règlement de copropriété en ce qu’il exonère les propriétaires des lots situés au rez-de-chaussée de toutes charges relatives aux entrées, cages d’escalier et cages d’ascenseur, alors qu’ils sont eux même exclusivement desservis par une entrée, des couloirs, des sanitaires et toilettes communs est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Les consorts [Y] produisent les rapports du cabinet COPROCONSEIL examinant les exercices comptables 2023 et 2024.

Dans ces rapports, le cabinet de conseil pointe plusieurs non conformités de répartition de charges, tout en relevant les anomalies déjà corrigées par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] conteste la force probante de ces rapports, en indiquant qu’il ne s’agit pas d’expertises judiciaires.

Il convient de constater qu’effectivement ces rapports ont été rédigés dans un cadre amiable et qu’ils doivent être étayés par d’autres pièces. Toutefois, il doit être noté que ces rapports ont été réalisés à la demande même du syndicat des copropriétaires, qui a nécessairement contribué à leur réalisation.

Il apparaît que les parties s’accordent sur la nécessité d’une expertise judiciaire relative à la répartition des charges, tant pour vérifier leur adéquation avec le règlement de copropriété et les règles d’ordre public, que pour calculer le montant des charges indument payées par les consorts [Y] depuis l’exercice 2017.

Il y a lieu de faire droit à cette demande d’expertise.

En l’état, il convient de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes des consorts [Y].

Les consorts [Y] ne produisent aucune pièce de nature à justifier l’allocation d’une provision ad litem. Ils seront déboutés de cette demande.

Les frais et dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et avant dire droit,

Sursoit à statuer sur l’intégralité des demandes de condamnation de Monsieur [F] [Y], Madame [G] [O] épouse [Y] et Monsieur [X] [Y],

Ordonne une expertise,

Commet pour y procéder :

[K] Tiphaine

[Adresse 1]

[Localité 5]

[Courriel 12]

Avec pour mission de :

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— Décrire la configuration de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 14], sis [Adresse 3], ses bâtiments et ses parties communes,

— Dire si les lots situés au rez-de-chaussée du bâtiment B ont l’usage de l’entrée et d’autres parties communes propres à ce bâtiment et à la cage d’escalier à laquelle ils sont rattachées,

— Dire si les lots du rez-de-chaussée bénéficient exclusivement d’équipements collectifs tels que des sanitaires, toilettes et autres canalisations s’y rapportant,

— Le cas échéant proposer pour l’avenir une grille de répartition des charges découlant de ces parties et équipements communs bénéficiant exclusivement à certains lots,

— Dire si la répartition des charges en vigueur depuis le 13 septembre 2017 est conforme au règlement de copropriété dans sa rédaction actuelle,

— Le cas échéant, si une non conformité de la répartition des charges par rapport au règlement de copropriété tel qu’il est actuellement rédigé est mise en évidence, déterminer le montant des charges dont Monsieur [X] [Y], Monsieur [F] [Y] et Madame [G] [O] épouse [Y] et Monsieur [X] [Y] auraient été redevables si la répartition des charges telle que prévue par le règlement de copropriété avait été respectée et ce, sur la période comprise entre le 13 septembre 2017 au 31 décembre 2024,

— Le cas échéant si une non conformité de la répartition des charges par rapport au règlement de copropriété tel qu’il est actuellement rédigé est mise en évidence, déterminer le montant des charges indûment réglées par Monsieur [X] [Y], Monsieur [F] [Y] et Madame [G] [O] épouse [Y] et Monsieur [X] [Y] sur la période comprise entre les exercices 2017 à 2024,

— Le cas échéant si une non conformité de la répartition des charges par rapport au règlement de copropriété tel qu’il est actuellement rédigé est mise en évidence, dire si Monsieur [X] [Y], Monsieur [F] [Y] et Madame [G] [O] épouse [Y] et Monsieur [X] [Y] restent redevables de charges au titre de la période comprise entre le 13 septembre 2017 au 31 décembre 2024,

— Faire toute observation qui sera jugée utile au règlement du présent litige,

Dit que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en deux exemplaires originaux, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 18 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Dit que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration du dit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Dit que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonne la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par Monsieur [F] [Y], Madame [G] [O] épouse [Y] et Monsieur [X] [Y], d’une avance de 4.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les DEUX MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente décision),

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, toute autre partie à la procédure pourra volontairement s’y substituer dans un nouveau délai de deux mois, à condition d’en aviser l’expert et le service de contrôle des expertises,

Dit qu’à défaut de consignation dans ces délais la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Dit qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

Déboute Monsieur [F] [Y], Madame [G] [O] épouse [Y] et Monsieur [X] [Y] de leur demande de provision ad litem,

Retire l’affaire du rôle,

Dit qu’elle sera réinscrite à la demande de la partie la plus diligente,

Réserve les frais et dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX FÉVRIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE