N° RG 25/00207 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GXHR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 25/00207 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GXHR

Code NAC : 30B Nature particulière : 0A

LE TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

La SCPI IMMORENTE, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Gaétan DI MARTINO, avocat membre de la SELAS DI MARTINO AVOCATS, avocats associés au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Cedric BLIN, avocat membre de la SELARL BLIN CEDRIC, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’une part,

DEFENDERESSES

La S.A.S. OMM, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

ne comparaissant pas,

La S.A.S. AMA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

ne comparaissant pas,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 16 septembre 2025,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes des 07 et 11 août 2025, la société civile de placement immobilier (SCPI) IMMORENTE a assigné la société par actions simplifiées (SAS) OMM et la société par actions simplifiées (SAS) AMA devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins de voir :

— constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1er juillet 2021 la liant à la société OMM, à compter du 17 mars 2025,

— ordonnée l’expulsion de la société OMM ou tout autre occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision,

— ordonnée l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société OMM qui disposera d’un délai de 15 jours pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

— jugé que la somme remise au titre du dépôt de garantie par la société OMM sera acquise par la demanderesse, conformément aux dispositions de l’article 18 du bail commercial,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 18 mars 2025 à la somme mensuelle de 2491,45 euros,

— jugé que l’indemnité d’occupation sera due au fur et à mesure de son exigibilité jusqu’à la date du départ effectif, outre charges et taxes ;

— condamnées solidairement, à titre provisionnel, les sociétés OMM et AMA à lui payer la somme de 30 062,21 euros au titre des loyers et accessoires dus au 18 mars 2025, avec intérêt à taux légal, la somme de 8764,57 euros due au 30 juin 2025 au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 2491,45 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 6510,73 euros au titre de la clause pénale de l’article 19 du bail,

— ordonnée la capitalisation des intérêts,

— les défenderesses condamnées solidairement aux dépens, en ce compris le commandement de payer visant la clause résolutoire, sa signification au cédant, le coût de l’assignation et tous frais, émolument et honoraires liés à une éventuelle exécution de la présente décision, et au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SCPI IMMORENTE expose qu’elle a donné à bail à la société AMASARL HVM, par acte du 24 février 2021, un immeuble à usage commercial, situé [Adresse 3], à [Localité 6] et que la société AMA a cédé, par acte du 11 juin 2021, son droit au bail à la société OMM.

Elle fait valoir que la société OMM s’est montrée défaillante dans l’exécution des paiements de son loyer à compter du mois de janvier 2024 ; qu’elle a fait l’objet, le 17 février 2025, d’un commandement de payer la somme de 31 085,67 euros au titre des loyers impayés, en visant la clause résolutoire du bail ; qu’elle a n’a pas apuré les causes du commandement dans le mois suivant sa délivrance.

Elle estime que la clause résolutoire doit recevoir une pleine application et justifie de la sorte la saisine du juge des référés et ses demandes.

Elle ajoute que la solidarité de la société AMA est acquise par l’effet de l’article 8 du bail commercial et l’article 7 de l’acte de cession du droit au bail.

Les sociétés OMM et AMA n’ont pas comparu à l’audience ni été représentées.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, malgré l’absence des sociétés OMM et AMA à l’audience, il convient de statuer sur les demandes de la SCPI IMMORENTE, après avoir vérifié, conformément à l’article précité, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse qu’elle a donné à bail, par acte du 24 février 2021, à la société AMA un immeuble à usage commercial situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel indexé de 18 000 euros hors taxes, à régler par trimestres, et le règlement d’une provision pour charge de 660 euros par trimestre. Le contrat a expressément, en son article 19, prévu une résolution de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer.

Il en ressort également que, par acte du 11 juin 2021, la société AMA a cédé son droit au bail à la société OMM.

Il en ressort aussi que la SCPI IMMORENTE, reprochant à la société OMM de ne plus régler régulièrement son loyer, a fait délivrer, par acte du 17 février 2025, un commandement payer la somme de 31 332,09 euros au titre de loyers impayés partiellement ou totalement depuis le mois de janvier 2024 et des frais de procédure, en visant la clause résolutoire.

Il ne ressort, enfin, d’aucune pièce du dossier que la société OMM ait acquitté les causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance.

Il s’ensuit que la clause résolutoire du bail trouve à s’appliquer de plein droit.

Par conséquent, il sera constaté que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, à compter du 18 mars 2025.

En outre, il sera ordonné l’expulsion de la société OMM des locaux loués, sans astreinte au vu de l’octroi d’une indemnité d’occupation.

En outre, s’agissant des meubles laissés sur place, il sera fait application des dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provisions :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision.

En outre, selon l’article L.145-16-1 du code de commerce, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

Il résulte du décompte produit par la défenderesse que la société OMM s’est abstenue de payer à la demanderesse la somme de 30 062,21 euros au titre des loyers et accessoires, à la date du 17 mars 2025.

En conséquence, elle sera condamnée à lui payer cette somme à titre provisionnel.

En outre, il sera fixé une indemnité d’occupation due par la société OMM depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à titre provisionnel, pour un montant équivalent à celui du dernier loyer précédant l’acquisition de la clause résolutoire, soit 2491,45 euros par mois. La société OMM sera condamnée à régler cette somme à titre provisionnel jusqu’à libération effective des lieux, en particulier la somme de 8764,57 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 1er juillet 2025.

En revanche, la SCPI IMMORENTE sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie, pouvant être considérée comme une clause pénale, ces clauses étant susceptibles d’être modérées par le juge du fond.

S’agissant de la demande de condamnation solidaire de la société AMA avec la société OMM, s’il résulte du bail 24 février 2021 et de la cession du droit au bail du11 juin 2021, qu’il a été prévu que la société AMA reste solidairement tenue au paiement des loyers avec la société OMM, il n’est versé aux débats aucune pièce prouvant que le bailleur ait informé le cédant du défaut de paiement du cessionnaire dans le mois suivant la défaillance, ainsi que l’impose l’article précité L.145-16-1 du code de commerce, étant précisé que la signification du 08 avril 2025 ne peut en tenir lieu.

Or, le défaut d’information en question est susceptible d’une sanction pouvant aller jusqu’à la perte totale ou partielle, par le bailleur, de son recours en paiement contre le garant.

Cette sanction éventuelle excède les pouvoirs du juge des référés et relève de l’appréciation du juge du fond.

Dès lors, au vu des développements qui précèdent, il convient de considérer que la condamnation solidaire de la société AMA avec la société OMM se heurte à au moins une contestation sérieuse.

Par conséquent, la demande de la SCPI IMMORENTE en ce sens ne pourra être accueillie.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, mes intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, au vu des circonstances de l’espèce et de la position des défendeurs, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article précité, le point de départ de cette capitalisation étant le 11 août 2025, date de l’assignation la plus tardive.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, selon l’article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la société OMM, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 17 février 2025, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

En outre, elle sera condamnée à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Louis-Benoît BETERMIEZ, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 24 février 2021 liant, par effet d’un acte de cession du droit au bail du 11 juin 2021, la société civile de placement immobilier (SCPI) IMMORENTE et la société par actions simplifiées (SAS) OMM, à compter du 18 mars 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société par actions simplifiées (SAS) OMM et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4], à [Localité 6],

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la société par actions simplifiées (SAS) OMM à payer à la société civile de placement immobilier (SCPI) IMMORENTE la somme provisionnelle de 30 062,21 euros au titre du solde des loyers non-réglés à partir du mois de janvier 2024 jusqu’au 17 mars 2025, avec intérêts à taux légal à compter du 17 février 2025,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société par actions simplifiées (SAS) OMM, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme de 2491,45 euros par mois, et condamnons la société par actions simplifiée (SAS) OMM à payer cette somme à la société civile de placement immobilier (SCPI) IMMORENTE,

CONDAMNONS la société par actions simplifiées (SAS) OMM à payer à la société civile de placement immobilier (SCPI) IMMORENTE la somme provisionnelle de 8764,57 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 1er juillet 2025,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 11 août 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTONS la société civile de placement immobilier (SCPI) IMMORENTE de ses demandes à l’encontre de la société par actions simplifiée (SAS) AMA et du surplus de ses demandes principales,

CONDAMNONS la société par actions simplifiées (SAS) OMM aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 17 février 2025,

CONDAMNONS la société par actions simplifiées (SAS) OMM à verser à la société civile de placement immobilier (SCPI) IMMORENTE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 30 septembre 2025.

Le greffier, Le président,