TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2026 – délibéré prorogé

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2025

N° RG 25/01407 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GVE

Expédition délivrée le 10.04.2026 à :

— [Localité 1] (OPALEXE)

Grosse délivrée le 10.04.2026 à :

— M^e BONAN

— M^e HEBERT

— Me [Localité 2]

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [I] [Z]

née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul-victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [Z]

née le [Date naissance 2] 2000 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul-victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [Z]

né le [Date naissance 3] 2003 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Paul-victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [Z]

née le [Date naissance 3] 2003

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul-victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.C.I. R-V

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Jean-yves HEBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3]

représenté par son syndic bénévole, Monsieur [Q] [X], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Florence BOYER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

[I] [Z], et ses enfants, [V] [Z], [Y] [Z] et [S] [Z] ont acquis de la SCI RV, le 22 décembre 2023, un appartement situé dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Ils indiquent avoir découvert divers désordres, notamment à type de fissurations, lors de travaux de décorations.

Ils les ont fait constater par commissaire de justice le 14.02.2025.

*

Suivant actes de commissaires de justice en dates des 15.04.2025 et 14.05.2025, [I] [Z], [V] [Z], [Y] [Z] et [S] [Z] ont assigné :

1)La société SCI RV,

2) Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic bénévole [Q] [X],

en référé, au visa des articles 834, 835, et 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise, et :

« Dire que l’expert pourra solliciter toute pièce utile et entendre toute personne concernée.

Condamner la SCI RV à verser aux consorts [Z] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la SCI RV aux dépens. »

*

A l’audience du 21.11.2025, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [I] [Z], [V] [Z], [Y] [Z] et [S] [Z] demandent, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, 1137, 1112-1, 1641, 1642 et 1643 du code civil, de :

«  1. Dire et juger que les consorts [Z] justifient d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour solliciter une mesure d’expertise judiciaire ;

2. Dire et juger que l’action au fond engagée contre la SCI R-V n’est nullement manifestement vouée à l’échec, les questions relatives à l’existence de vices cachés, à la portée de la clause de non-garantie, au dol et au manquement à l’obligation d’information présentant un caractère sérieux, relevant de la seule compétence du juge du fond ;

3. Rejeter en conséquence l’intégralité des moyens de la SCI R-V tirés de l’absence de vice caché, de la clause élusive de garantie et de la prétendue information complète des consorts [Z] au travers des procès-verbaux d’assemblées générales ;

4. Dire et juger que l’expertise sollicitée est utile tant pour les parties privatives que pour les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 6], dès lors que les désordres constatés affectent la structure de l’immeuble et la jouissance du lot des consorts [Z] ;

5. En conséquence, ordonner une expertise judiciaire et désigner un expert avec pour mission, notamment, de :

o Se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble sis [Adresse 5],

o Constater et décrire de manière détaillée l’ensemble des désordres affectant le lot des consorts [Z] (parties privatives) ainsi que les éléments de structure et de façade (parties communes) en lien avec ces désordres,

o Dire si ces désordres sont de nature structurelle et s’ils sont susceptibles de compromettre la solidité de l’immeuble ou de diminuer son aptitude à la destination,

o Rechercher l’origine et l’antériorité des désordres, en précisant notamment s’ils étaient, selon lui, antérieurs à la vente intervenue en décembre 2023,

o Dire si ces désordres étaient apparents ou décelables pour un acquéreur profane lors de visites normales du bien,

o Préciser si des travaux ont été réalisés antérieurement par la SCI R-V ou par le syndicat des copropriétaires pour traiter des désordres de même nature, et, le cas échéant, en apprécier la qualité et la suffisance,

o Évaluer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et, le cas échéant, remettre le bien en état conforme à sa destination,

o Donner tous éléments utiles à l’appréciation des préjudices subis par les consorts [Z], notamment quant à la perte de valeur du bien, l’impossibilité de l’occuper et les troubles de jouissance subis,

o Plus généralement, fournir tous éléments techniques utiles à la solution du litige opposant les consorts [Z] à la SCI R-V et au syndicat des copropriétaires ;

6. Dire que l’expert accomplira sa mission en présence contradictoire des consorts [Z], de la SCI R-V et du syndicat des copropriétaires, régulièrement convoqués ;

7. Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sera tenu de surseoir à l’exécution des travaux de réfection de toiture votés par l’assemblée générale, en tant qu’ils concernent les zones susceptibles d’être affectées par les désordres litigieux, et ce jusqu’aux premières constatations de l’expert

8. Débouter la SCI R-V de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

9. Condamner la SCI R-V à verser aux consorts [Z] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

10.Condamner la SCI R-V aux entiers dépens du présent référé, y compris les frais de constat et les frais d’assignation. »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, demande de :

« – DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 4], de ce qu’il forme toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise des consorts [Z],

— PRECISER la mission dévolue à l’expert en la circonscrivant aux désordres listés dans le procès-verbal en date du 14 février 2025,

— COMPLETER la mission dévolue à l’expert en le chargeant de :

o Convoquer les parties à une première réunion avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant consignation,

o Dès qu’il aura constaté l’ensemble des éléments nécessaires à sa mission, autoriser le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], à entreprendre des travaux qui seront votés sur l’immeuble,

— REJETER la demande des consorts [Z] tendant à contraindre le Syndicat des copropriétaires à surseoir à l’exécution des travaux de réfection de la toiture votés par l’assemblée générale,

— REJETER toute demande qui viendrait à être formulée contre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5],

— CONDAMNER in solidum Madame [I] [Z], Madame [V] [Z], Monsieur [Y] [Z] et Madame [S] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

La SCI R-V, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1137, 1641, 1642 et 1643 du code civil, demande de

« À titre principal,

➢ DÉCLARER que les consorts [Z] ne justifient pas d’un motif légitime et/ou d’une utilité tendant au prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire ;

➢ DÉBOUTER les consorts [Z] de leur demande d’expertise judiciaire ;

➢ CONDAMNER les consorts [Z] à allouer à la SCI R-V la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

➢ DONNER ACTE à la SCI R-V de ses plus expresses protestations et réserves de fait et de droit sur la mesure d’expertise requise, dont le périmètre devra être strictement circonscrit aux désordres énumérés dans le procès-verbal de constat du 14 février 2025 et afférents au seul lot privatif ;

En tout état de cause,

➢ DÉBOUTER les consorts [Z] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

➢ CONDAMNER les consorts [Z] aux dépens. »

L’affaire a été mise en délibéré au 13.2.2026. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Les parties débattent notamment de la question de l’exclusion des vices cachés de l’acte de vente. Une telle question relève manifestement du fond du débat, dont le juge des référés n’a pas à connaître. En l’état il apparaît que [I] [Z], [V] [Z], [Y] [Z] et [S] [Z] justifient, par la production d’un constat dressé par un commissaire de justice, de ce que l’appartement acquis et les parties communes présentent des désordres, notamment des fissurations présentant l’installation d’un système de jauges.

Ils justifient ainsi de la possibilité d’un contentieux à venir sur ce point, de sorte que l’expertise demandée présente un motif légitime.

Par ailleurs, les défendeurs se prévalent de ce que les parties communes auraient déjà fait l’objet d’une expertise et que des travaux seraient déjà envisagés.

Il résulte de l’examen du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires, en date du 11.04.2025, versé aux débats, qu’il a été voté :

de fermer et reboucher les fissures suivies, qui n’ont pas bougé (résolution n°2)de procéder à la réfection du raccordement pour l’évacuation des eaux de pluies défectueux et des fissures maçonnées à cet endroit mises en exergue par le rapport SAPITECH (résolution n°3)le devis [U] pour la réfection de la toiture (résolution n°4)les travaux de rénovation de la porte d’entrée de l’immeuble selon devis de la société NEOS (résolution n°5).

Il en résulte également la nécessité de se renseigner sur l’origine des traces d’humidité dans l’escalier, de vérifier l’état de la charpente avant de poser la nouvelle toiture, il est indiqué qu’une procédure est en cours relative aux évacuations des eaux de pluie et fissures. Il est envisagé un débat sur la réfection de la cage d’escalier lors de la prochaine assemblée générale.

L’expertise diligentée par M. [D] le 21.06.2022 a été ordonnée par le tribunal administratif de MARSEILLE, dans le cadre d’une « procédure « péril imminent » ».

Ses conclusions mettent en exergue la dangerosité des caves pour les occupants du restaurant qui se trouve au-dessus ; l’expert souligne également des fissurations en façade, dans les logements des 1er et 3ème étages, un décollement du trottoir/pied de façade arrière et un décollement de l’enduit au niveau de l’appui de la baie du 1er étage.

Il n’est justifié d’aucun autre document, récent ou ancien, démontrant qu’il ait été évalué par un professionnel les évolutions des fissurations dans la cage d’escalier, ni de réponse relative à la charpente.

Dans de telles conditions, il est inexact de prétendre que la demande d’expertise des parties communes ne présenterait pas d’intérêt légitime.

L’expertise sera donc ordonnée, et elle portera sur tous les désordres dénoncés, que ce soit dans les parties privatives des demandeurs et les parties communes.

La mission de l’expert sera détaillée dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de suspension des travaux :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

[I] [Z], [V] [Z], [Y] [Z] et [S] [Z] demandent que le syndicat des copropriétaires soit condamné à l’exécution des travaux de réfection de toiture votés par l’assemblée générale, « en tant qu’ils concernent les zones susceptibles d’être affectées par les désordres litigieux, et ce jusqu’aux premières constatations de l’expert ».

Si une telle demande présenterait à l’évidence un intérêt légitime en ce qui concerne la remise en peinture des parties communes, qui n’est pas demandée, tel n’est manifestement pas le cas en ce qui concerne la toiture.

En effet, au regard des infiltrations d’eau qui résultent de l’ensemble du dossier et semblent concerner une grande partie des parties communes, et de la dangerosité à laisser perdurer des venues d’eau dans un immeuble, à plus forte raison habité, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La présente ordonnance de référé mettant fin à l’instance en référé, les dépens ne peuvent être réservés, de sorte qu’il convient d’en connaître.

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En l’état, chaque partie conservera la charge respective de ses frais irrépétibles.

[I] [Z], [V] [Z], [Y] [Z] et [S] [Z] , qui y ont intérêt, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[M] [B]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Courriel : [Courriel 1]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 6], [Localité 6] (parties communes et privatives des parties à la procédure) , après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres ou vices visés dans l’assignation et les dernières conclusions de [I] [Z], [V] [Z], [Y] [Z] et [S] [Z] , le procès-verbal de constat en date du 18.09.2023, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous les éléments permettant à la juridiction d’établir si une personne normalement attentive et avisée était en mesure de déceler ces vices ou désordres à la date de souscription du contrat,

— donner tous les éléments permettant à la juridiction d’établir si un professionnel normalement attentif et avisé était en mesure de déceler ces vices ou désordres à la date de souscription du contrat,

— donner tous éléments permettant à la juridiction d’établir si ces désordres ou vices ont pu être dissimulés, et à quelle période,

— indiquer pour chaque vice ou désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par [I] [Z], [V] [Z], [Y] [Z] et [S] [Z] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par [I] [Z], [V] [Z], [Y] [Z] et [S] [Z], d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

AUTORISONS toute partie qui y aurait intérêt à se substituer à la partie défaillante à consigner, dans le délai de deux mois à compter du terme du premier délai ;

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

REJETONS la demande visant à la suspension des travaux de réfection de toiture votés par l’assemblée générale des copropriétaires, en date du 11.04.2025 (résolution 4) ;

REJETONS toutes les autres demandes, y compris celles formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge in solidum de [I] [Z], [V] [Z], [Y] [Z] et [S] [Z].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 7] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.