TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame ATIA, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 02 Décembre 2025

GROSSE :

EXPEDITION :

Le 27 février 2026

à M^e Laurence KALIFA-MERCYANO

N° RG 25/03184 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6QEO

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [Z], domicilié : chez [H] [G] administrateur de biens, [Adresse 1]

représenté par M^e Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [C] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 5 mars 2019, M. [J] [Z], représenté par sa mandataire, la société [H] [G], a donné à bail à M. [M] [S] et Mme [C] [S] un local à usage d’habitation vide situé au [Adresse 3], [Adresse 4], dans le douzième arrondissement de [Localité 1], pour un loyer de 670 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Le 14 août 2024, M. [J] [Z] a fait signifier à M. [M] [S] et Mme [C] [S] un congé à effet du 4 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, M. [J] [Z], ayant pour mandataire, la société à responsabilité limitée (SARL) [H] [G], a fait assigner M. [M] [S] et Mme [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 15 I de la loi du 6 juillet 1989, 1231-1 et suivants du Code civil aux fins de :

— validation du congé signifié le 14 août 2024 à effet du 30 juin 2020,

— déclarer M. [M] [S] et Mme [C] [S] occupantes sans droit ni titre,

— voir ordonner leur expulsion, sans délai, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamnation solidaire au paiement d’une somme de 1.796,01 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire, et d’une indemnité mensuelle d’occupation de 751,12 euros, avec indexation, à compter du 5 mars 2025,

— condamnation solidaire au paiement des sommes de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts et de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnation solidaire aux dépens.

A l’audience du 2 décembre 2025, M. [J] [Z], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Cités à étude, M. [M] [S] et Mme [C] [S] ne sont ni comparants ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [M] [S] et Mme [C] [S] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Quant à la forme du congé, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Quant au motif du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve. La reprise pour habiter n’est plus un motif péremptoire de congé. Il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, les délais légaux ont été respectés. Les parties sont en effet en l’état d’un bail en date du5 mars 2019, à effet du même jour, consenti à M. [M] [S] et Mme [C] [S] pour une durée de trois ans, s’étant renouvelé tacitement à compter du 1er mars 2022 arrivant à expiration le 28 février 2025.

Le congé du bailleur du 14 août 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur –le bailleur lui-même, au motif suivant : « se rapprocher des parents malades et en perte d’autonomie ».

M. [J] [Z] ne verse au débat aucun élément de nature à permettre de vérifier le caractère réel et sérieux de son intention de reprise au moment de la délivrance du congé.

Défaillant dans la charge de la preuve du caractère réel et sérieux du congé, M. [J] [Z] sera par conséquent débouté de ses demandes de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

M. [M] [S] et Mme [C] [S] sont tenus au paiement du loyer et des charges en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail prévoit une clause de solidarité en son article VI.

Il ressort du décompte actualisé au 25 novembre 2025 que M. [M] [S] et Mme [C] [S] restent devoir la somme de 643,19 euros au titre des loyers et des charges impayés, terme de novembre 2025 inclus.

Il convient de déduire les frais relatifs aux joints de la baignoire de 200 euros, à l’assistance chauffage (500 euros) non justifiés, ainsi que les taxes d’ordures ménagères 2019, 2020, 2021 et 2022 (335,10 + 109 + 411 + 424) et les régularisations de charges des exercices 2023, outre les frais de procédure (22,50 + 50), de sorte que le solde est créditeur.

M. [J] [Z] sera par conséquent débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [Z] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [J] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [J] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION