TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [W] [F] [S]; Madame [K] [B] épouse [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Me [Localité 7]-ange KEREL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02015 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E4Q

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 décembre 2025

DEMANDERESSE

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 5] (Espagne)

Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 4] (Espagne)

Madame [Y] [I] veuve [O], demeurant [Adresse 6] [Adresse 1], agissant par ses co-tuteurs Messieurs [E] et [U] [O]

Tous trois co-indivisaires

représentée par M^e Marie-Ange KEREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0492

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [F] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [B] épouse [S], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 décembre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 11 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02015 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E4Q

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2013, M. [M] [O], M. [U] [O] et Mme [Y] [I] veuve [O] ont consenti un bail d’habitation à M. [W] [S] et Mme [K] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2400 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 juillet 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 18423,91 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 28 avril 2025, M. [M] [O], M. [U] [O] et Mme [Y] [I] veuve [O] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [S] et Mme [K] [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  29311,46 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté à fin avril 2025,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majorés de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, et celui-ci a été communiqué aux parties.

À l’audience du 7 novembre 2025, M. [M] [O], M. [U] [O] et Mme [Y] [I] veuve [O] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant la dette à la somme de 29311,46 euros. Ils précisent toutefois que la demande d’expulsion est devenue sans objet du fait du départ de la locataire. Enfin ils rejettent la demande reconventionnelle formée par la défenderesse en prescription de la dette et soutiennent qu’il n’y a pas lieu de contester la dette.

En défense, Mme [K] [B] expose qu’elle et son mari ont quitté les lieux. Elle sollicite de :

— Constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet, que le bail a pris fin au 1er mai 2025, et rejeter toutes les demandes relatives à l’expulsion,

— Dire prescrite la dette sollicitée,

— Rejeter ou réduire la créance réclamée pour absence d’avis d’échéance et retard indu,

— Condamner le bailleur aux frais de la présente instance.

Mme [K] [B] expose qu’elle et son époux ont donné congé le 1er avril 2025, et restitué les clefs le 1er mai 2025, et que la demande d’expulsion est ainsi devenue sans objet

S’agissant de la dette, dont elle conteste le montant de la créance, elle soulève la prescription de celle-ci et ajoute au demeurant que le bailleur a commis un manquement en ne remettant pas d’avis d’échéance.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [K] [B] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 5 décembre 2025, délibéré prorogé au 11 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la compétence du juge des contentieux et de la protection statuant en référé

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Mme [K] [B] soulève la prescription d’une partie de la dette locative supposée figurant dans le commandement de payer du 11 juillet 2024 et dont le montant s’élève à 18423 euros.

Or, le commandement du 11 juillet 2024 vise une dette locative supposée des défendeurs qui a été générée à compter de 2022, soit deux années auparavant.

Dès lors, il convient de conclure que le montant de la dette locative indiquée dans le commandement de payer du 11 juillet 2024 qui fonde la demande d’expulsion par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celle déterminée le jour de l’audience ne sont pas sérieusement contestables. Il appartient donc pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [M] [O], M. [U] [O] et Mme [Y] [I] veuve [O] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 18423,91 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2024.

Toutefois, les locataires ayant quitté les lieux et la restitution des clefs étant intervenue, il convient de constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [M] [O], M. [U] [O] et Mme [Y] [I] veuve [O] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2025, M. [W] [S] et Mme [K] [B] leur devaient la somme de 29311,46 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [S] et Mme [K] [B] soutiennent que leur bailleur a manqué à ses obligations en ne remettant pas régulièrement les avis d’échéance mensuel pendant la durée du bail soutenant que cette faute constitue une irrégularité affectant le droit de réclamer les sommes.

Il appartient aux parties qui se prétendent libérées de leur obligation de prouver les faits au soutien de leur prétention. Si les parties ne sauraient produire un élément de preuve qui n’existe pas, les défendeurs échouent toutefois à démontrer la carence du bailleur dès qu’il ne résulte nullement de la procédure qu’ils aient antérieurement aux débats contesté le montant de cette dette ou l’absence d’établissement d’avis d’échéance et que ce moyen apparait ainsi de pure opportunité. A l’inverse, les décomptes détaillés successifs versés par le bailleur laissent entrevoir que la dette due était parfaitement connue des locataires.

Le manquement du bailleur n’est ainsi pas caractérisé et en l’absence d’élément sérieux quant à la contestation du quantum de la dette, les défendeurs seront ainsi solidairement condamés à verser à leur bailleur la somme énoncée ci-dessus et reprise dans les termes du présent dispositif.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [S] et Mme [K] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [M] [O], M. [U] [O] et Mme [Y] [I] veuve [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la dette locative,

REJETTE la contestation sérieuse soulevée par les défendeurs,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 décembre 2013 entre M. [M] [O], M. [U] [O] et Mme [Y] [I] veuve [O], d’une part, et M. [W] [S] et Mme [K] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 12 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [S] et Mme [K] [B], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONSTATE que M. [W] [S] et Mme [K] [B] ont quitté les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], que les clefs ont été restituées au bailleur et qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la demande d’expulsion et les demandes subséquentes,

CONDAMNE solidairement M. [W] [S] et Mme [K] [B] à payer à M. [M] [O], M. [U] [O] et Mme [Y] [I] veuve [O] la somme de 29311,46 euros (vingt-neuf mille trois cent onze euros et quarante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [W] [S] et Mme [K] [B] à payer à M. [M] [O], M. [U] [O] et Mme [Y] [I] veuve [O] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [W] [S] et Mme [K] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 juillet 2024 et celui des assignations du 28 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge