TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 09 Mars 2026

GROSSE :

Le 27 Avril 2026

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 Avril 2026

à M^e Marie-hélène OTTO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07911 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52V4

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DE COPROPRIETE IMMEUBLE [Adresse 1], domiciliée : chez Sundic CABINET MONSIEUR SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. [M], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Marie-hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [M] est propriétaire des lots n°211, 213, 214, 229, 231, 233 et 234 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaire a mis en demeure la SCI [M] de payer la somme de 3.068,70 euros au titre des charges de copropriété. Par courrier recommandé du 8 août 2024, elle a été mise en demeure de payer la somme de 3.960,48 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner la SCI [M] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

4.799 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 décembre 2024 et la somme de 261,92 euros au titre des frais nécessaires, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024, date de la mise en demeure ;2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi à la demande de la SCI [M], l’affaire a été retenue à l’audience du 9 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il maintient ses demandes. Sur les moyens développés par le demandeur au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI [M], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il demande le rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires au motif qu’elle a réglé les sommes appelées depuis la délivrance de l’assignation. Elle sollicite également le rejet des frais réclamés au motif qu’ils ne sauraient être considérés comme nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— un titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI [M] ;

— le contrat de syndic ;

— le Kbis de la SCI [M] ;

— les courriers de mise en demeure du 16 mai 2024 et du 8 août 2024;

— les projets de répartition ;

— le relevé de compte ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 octobre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er mars 2022 au 28 février 2023 et de l’assemblée générale du 23 octobre 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er mars 2023 au 28 février 2024;

— les appels de provisions.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées que la créance du syndicat des copropriétaires revêt un caractère certain liquide et exigible et que les charges de copropriété exigibles s’élèvent à la somme en principal de 4.799 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 décembre 2024. Il ressort de l’historique de compte que malgré les paiements réalisés par chèque par la SCI [M] et qui ont bien été pris en compte, celle-ci demeure débitrice de la somme de 4.799 euros.

Il convient donc de condamner la SCI [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.799 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 décembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2024 sur la somme de 3.960,48 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Par ailleurs, le contrat de syndic détaille en sa rubrique 9 intitulée « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », les frais de recouvrement dus par le copropriétaire et en précise le coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 261,92 euros au titre de ces frais. Les frais de mise en demeure et de relance antérieurs au courrier du 8 août 2024, tel qu’il est visé à l’assignation comme point de départ des intérêts, ne pourront pas être pris en compte conformément aux dispositions de l’article 10-1 précité. Il sera donc fait droit aux frais de mise en demeure du 8 août 2024 à hauteur de la somme de 40 euros au paiement de laquelle il convient de condamner la SCI [M].

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de la SCI [M], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [M] sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il convient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

Condamne la SCI [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 4.799 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 décembre 2024 et la somme de 40 euros au titre des frais nécessaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2024 sur la somme de 3.960,48 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI [M] aux dépens ;

Condamne la SCI [M] payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 300 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE