REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/03598 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KWNV

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 06 Août 2025

S.C.I. BARTOLINI c/ [J]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Août 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Peggy DONET qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 06 Août 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. BARTOLINI

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Bertrand ESPAGNO de la SCP MONFERRAN – CARRIERE – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, substitué par M^e NGUYEN

DEFENDERESSE:

Madame [E] [B] [H] [J]

née le 21 Avril 1973 à [Localité 4] (NORD)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 06 Août 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Bertrand ESPAGNO de la SCP MONFERRAN – CARRIERE – ESPAGNO

— [E] [B] [H] [J]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2021 prenant effet le 1er avril 2021, la SCI BARTOLINI a consenti à Madame [E] [J] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel actualisé de 585 euros augmenté de 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, la SCI BARTOLINI a fait signifier à Madame [E] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.230 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 15 janvier 2025, SCI BARTOLINI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, la SCI BARTOLINI a fait assigner Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Madame [E] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner Madame [E] [J] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :3.690 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 1er avril 2025, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges et indexation de ce dernier jusqu’à libération effective des lieux ;800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 22 avril 2025.

À l’audience du 2 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI BARTOLINI, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.976,25 euros arrêtée au 1er juin 2025 (loyer du mois de juin 2025 inclus). Elle précise que la locataire est toujours dans les lieux.

La SCI BARTOLINI soutient que Madame [E] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 30 décembre 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [J], régulièrement assignée à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture à l’audience. Il est mentionné qu’il n’existe actuellement aucune procédure de surendettement en cours au bénéfice de la Madame [E] [J].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 22 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, SCI BARTOLINI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 15 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de SCI BARTOLINI aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de le loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe VII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 décembre 2024.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 février 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 mars 2021 à compter du 1er mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 835 du code de procédure civile impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée n’a dès lors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er mars 2025, et Madame [E] [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 615 euros par mois, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 mars 2021, du commandement de payer délivré le 30 décembre 2024 et du décompte de la créance arrêtée au 1er juin 2025 à la somme de 4.976,25 euros, que la SCI BARTOLINI rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de la somme de 56,25 euros.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [E] [J] à payer à titre provisionnel à la SCI BARTOLINI la somme de 4.920 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2025 sur la somme de 3.690 euros et de la présente décision sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [J] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer signifié le 30 décembre 2024.

Il convient également de la condamner à payer à la SCI BARTOLINI la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

NOUS, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de la SCI BARTOLINI aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 mars 2021 entre la SCI BARTOLINI d’une part, et Madame [E] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 1er mars 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [J] à compter du 1er mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme provisionnelle égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 615 euros par mois,

CONDAMNONS Madame [E] [J] à payer à titre provisionnel à la SCI BARTOLINI la somme de 4.920 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er juin 2025 (échéance de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2025 sur la somme de 3.690 euros et de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNONS Madame [E] [J] à payer à la SCI BARTOLINI à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS Madame [E] [J] à payer à la SCI BARTOLINI la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [E] [J] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer signifié le 30 décembre 2024,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE