TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 07 Mai 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame FEDJAKH lors des débats

Madame TERRAL lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 7 mai 2026

à M^e CORNET Philippe

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le

à

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07775 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52HP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [E]

né le 14 Septembre 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [E] est propriétaire des lots n°221 et n°222 au sein de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 5] , soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, après une mise en demeure du 1er avril 2022, une sommation de payer signifiée le 28 décembre 2022 à Monsieur [T] [E] pour un montant en principal de 1219,91 euros, puis un courrier de mise en demeure de payer a été adressé à Monsieur [T] [E] le 29 novembre 2023 par l’avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4];

Ces commandement et mise en demeure étant demeuré infructueux, et après une tentative de conciliation, par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet GESPAC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [T] [E] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de le voir déclarer recevable en ses demandes et leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

717,25 € au titre des charges de copropriété dues au 26 novembre 2024, 849,07 € au titre des frais nécessairesle tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 décembre 2022

1000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2025 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 12 février 2026 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son avocat et a réitéré les termes de son assignation;

Monsieur [T] [E] cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté;

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 7 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété et le certificat des services de la publicité foncière versés aux débats que Monsieur [T] [E] est propriétaire des lots n° 221 et n°222 au sein de l’immeuble COLLINE HARMONIE 1 Parkings;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble COLLINE HARMONIE 1 Parkings, représenté par son syndic en exercice le cabinet GESPAC IMMOBILIER est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’ article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En vertu de l’ article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat. Les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’ article 42 de la même loi , les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

Le relevé de propriétéle certificat des services de la publicité foncière l’acte de vente reçu le 9 mai 2014 par Maître [O] [X] contrat de syndic du 11 septembre 2024un relevé de compte arrêté au 26 novembre 2024le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 janvier 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2020, 2021 et 2022, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025un décompte de charges pour l’année 2021 et pour l’année 2022le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 septembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023, adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et 2025 un décompte de charges pour l’année 2023les appels de fonds la sommation de payer et les courriers de mise en demeure le constat de carence du conciliateur de justice

En définitive il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 717,25 euros au 1er octobre 2024, appel de fonds du dernier trimestre 2024 inclus;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il est rappelé que l’imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires , ce qui est soumis à l’appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires.

Le contrat de syndic produit aux débats prévoit la tarification des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l’avocat, étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » ;

Dès lors les frais facturés par le syndic au titre du gestion de contentieux doivent être écartés, en l’absence de démonstration de diligences particulières excédant la mission élémentaire du syndic de recouvrer les charges laquelle est comprise dans sa rémunération forfaitaire, ces frais étant répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes ;

Les frais d’assignation en justice, font l’objet des dépens de l’instance et les frais d’avocat seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il ressort du décompte versé aux débats et des développements susvisés que la somme de 31 euros (mise en demeure) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, le surplus n’étant pas justifié ;

Monsieur [T] [E] sera dès lors condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet GESPAC IMMOBILIER, les sommes suivantes:

717,25 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 1er octobre 2024, appel de fonds du dernier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 novembre 2024 ; 31 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 novembre 2024 ;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sollicite la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, les pièces produites établissent que Monsieur [T] [E] est un débiteur chronique et commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges depuis le mois de janvier 2022, et ne justifie pas de difficultés particulières ;

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, de surcroît dans une petite copropriété dotée d’un faible budget, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, Monsieur [T] [E] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 100 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [E] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 28 décembre 2022;

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [T] [E] au paiement d’une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement en dernier ressort, par défaut et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet GESPAC IMMOBILIER, recevable en ses demandes;

Condamne Monsieur [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble COLLINE HARMONIE [Adresse 6] situé [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet GESPAC IMMOBILIER, les sommes suivantes:

717,25 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 1er octobre 2024, appel de fonds du dernier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 novembre 2024 ; 31 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 novembre 2024 ; Condamne Monsieur [T] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble COLLINE HARMONIE [Adresse 6] situé [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet GESPAC IMMOBILIER, la somme de 100 € à titre de dommages et intérêts;

Condamne Monsieur [T] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice le cabinet GESPAC IMMOBILIER, la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [T] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 28 décembre 2022;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE