TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 16 avril 2026

à M^e AVERSANO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 avril 2026

à M. [D].

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03903 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UGX

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [N]

né le 30 Mai 1968

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Vanessa AVERSANO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [G]

né le 06 Août 1972 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Vanessa AVERSANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O], [R] [D]

né le 06 Septembre 1988

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Par acte de Commissaire de Justice en date du 20 juin 2025, Monsieur [E] [N] et Monsieur [S] [G] ont assigné Monsieur [O] [D] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 3], ch n°9, au besoin avec le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier;

• condamner Monsieur [D] à leur payer :

— la somme provisionnelle de 3280,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux avec intérêts au taux légal;

— la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, Messieurs [N] et [G] ont maintenu leurs demandes tout en produisant un décompte actualisé de leur créance qui s’élève à la somme de 3183,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 février 2026 dont ils sollicitent le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans leur assignation, Messieurs [N] et [G] ont sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [D], cité à sa personne, a comparu à l’audience.

Il n’a pas contesté le montant de la dette, a indiqué qu’il n’avait pas d’eau chaude dans son logement dans lequel il y a des punaises de lit.

Il a demandé des délais de paiement sur 6 mois.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

Messieurs [N] et [G] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 23 juin 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 2 octobre 2025.

L’action de Messieurs [N] et [G] est donc déclarée recevable.

Sur les demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation:

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2021, Messieurs [N] et [G] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] pour un logement situé à [Adresse 3], ch n°9, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de manquement par le preneur à l’une des obligations contractuelles après un délai de 48 heures après une simple sommation par lettre recommandée ou lettre remise en main propre restée infructueuse.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en application le 29 juillet 2023.

Selon acte de Commissaire de Justice en date du 26 mars 2025, Messieurs [N] et [G] ont fait commandement à Monsieur [D] d’avoir à payer la somme en principal de 2170,00 euros dans un délai de six semaines.

La clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties en date du 21 septembre 2021 prévoit toutefois que le contrat de location sera résilié de plein droit en cas de manquement par le preneur à l’une des obligations contractuelles après un délai de 48 heures après une simple sommation par lettre recommandée ou lettre remise en main propre restée infructueuse.

Le fait que la clause litigieuse fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail en cas de manquement par le preneur à l’une des obligations contractuelles après un délai de 48 heures après une simple sommation par lettre recommandée ou lettre remise en main propre restée infructueuse, rend nécessaire une appréciation de sa conformité par rapport aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et partant de sa validité à fonder une résiliation du contrat, appréciation qui ne relève pas du Juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il convient dès lors de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation.

Le contrat de bail signé entre les parties ne prévoit pas davantage la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance un mois après un commandement demeuré infructueux, contrairement aux dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail ne peut donc être résilié pour défaut d’assurance.

Enfin, si Messieurs [N] et [G] soutiennent que Monsieur [D] ne fait pas un usage paisible du logement et adopte une attitude qui entraîne des nuisances dans les parties communes de l’immeuble, qu’il a fait preuve d’un comportement agressif à l’égard du gardien d’immeuble et qu’il nuit à la tranquillité des occupants de l’immeuble, force est cependant de constater que les pièces produites à ce titre sont insuffisantes pour caractériser un manquement de Monsieur [D] à ses obligations de jouissance paisible des lieux.

Le bail ne peut donc être davantage résilié sur ce fondement.

Sur le paiement de l’arriéré locatif:

Il ressort du dernier décompte versé aux débats que Monsieur [D] reste devoir à Messieurs [N] et [G] la somme de 3183,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 février 2026 au paiement de laquelle il sera condamné à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il ne saurait justifier ce non-paiement par l’absence de chauffage dans son logement qui serait en outre infecté de punaises de lit faute pour ce dernier de justifier de l’existence de ces « désordres ».

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

En revanche et en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil aux termes duquel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter au échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [D] à se libérer de sa dette locative en 6 mensualités de 530,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [D] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [D] sera tenu de payer à Messieurs [N] et [G] la somme de 250,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de Messieurs [N] et [G];

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation;

CONDAMNONS Monsieur [D] à payer à Messieurs [N] et [G] la somme provisionnelle de 3183,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DEBOUTONS Monsieur [D] de sa demande en délais de paiement fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989;

ACCORDONS à Monsieur [D] des délais de paiement de 6 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 3183,00 euros et disons que Monsieur [D] devra régler cette somme en 6 mensualités de 530,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNONS Monsieur [D] à payer à Messieurs [N] et [G] la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 26 mars 2025;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,