TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/13023

N° Portalis 352J-W-B7G-CYGGU

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

27 octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. CHEZ PAUL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0428

DÉFENDERESSE

S.C.I. BELSEJESO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0146

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/13023 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYGGU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 20 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2013, la SCI Florence, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SCI Belsejeso, a donné à bail en renouvellement à la SARL Alim, aux droits de laquelle se trouve la SAS Chez Paul, des locaux commerciaux situés [Adresse 2], comprenant un local commercial situé au rez-de-chaussée à gauche de l’entrée de l’immeuble, une cave en sous-sol, ainsi qu’un appartement de trois pièces au premier étage, au-dessus du local commercial.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, prenant effet rétroactivement au 1er juin 2013 et expirant le 31 mai 2022. A son échéance, il s’est poursuivi par tacite prolongation.

La société Chez Paul qui a acquis le fonds de commerce le 27 février 2019, exploite une activité de restauration, en conformité avec la destination contractuelle.

La SCI Belsejeso a fait constater par deux sommations interpellatives réalisées par huissier de justice les 10 janvier et 11 mars 2022, l’occupation de l’appartement du premier étage inclus dans le bail commercial par « Mme [U] [E] ».

Le 27 septembre 2022, la SCI Belsejeso a fait délivrer à la société Chez Paul une sommation visant la clause résolutoire du bail d’avoir à occuper l’appartement du premier étage dans les termes du bail, à savoir « personnellement », lui reprochant d’avoir laissé occuper l’appartement par des tiers, fussent-ils des salariés, en violation de l’article VII du contrat de bail.

Par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2022, la société Chez Paul a fait assigner la SCI Belsejeso devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales d’opposition à la sommation et de paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, la société Chez Paul demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134 et 1244-1 du code civil ainsi que L. 145-41 du code de commerce, de :

— juger nulle et de nul effet la sommation visant la clause résolutoire du 27 septembre 2022,

— subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire et de la sommation du 27 septembre 2022,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Belsejeso à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

— condamner la bailleresse à la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire en rappelant qu’elle est de droit.

La société Chez Paul soutient en substance :

— que la sommation est nulle en l’absence de commission d’infraction au bail,

— qu’aucune clause du bail n’impose une occupation personnelle des lieux par les représentants de la personne morale locataire,

— qu’une personne morale ne pouvant matériellement occuper un logement, il est admis qu’elle puisse héberger un salarié,

— que la sommation est nulle en raison de sa délivrance de mauvaise foi, le bail n’étant pas précis sur les modalités d’occupation de l’appartement du 1er étage contrairement aux mentions de la sommation ; que les locaux litigieux étant à usage d’habitation et non de bureau, ils ne peuvent être occupés par la société mais nécessairement par un préposé ou un représentant de la société,

— que la sommation ne pouvait être exécutée en l’absence de précision sur ce que la bailleresse entendait par une occupation « personnelle » du logement par la société, si l’occupation par un salarié était exclue,

— que le bailleur a été informé de la présence du salarié de la preneuse et de son épouse dès mars 2022, sans avoir alors émis d’opposition jusqu’à la signification de la sommation, témoignant de sa mauvaise foi,

— que la SCI Belsejeso a agi de mauvaise foi, en se prévalant tardivement de la clause résolutoire dans le seul but de faire pression sur son locataire dans le cadre de la prolongation du bail,

— que l’appartement a été libéré en janvier 2024, démontrant la bonne foi de la locataire et justifiant la suspension des effets de la clause résolutoire,

— que la bailleresse a agi de mauvaise foi en faisant délivrer des sommations sans entamer aucune discussion avec sa locataire ; qu’elle lui a causé un préjudice du fait de la pression exercée et de la crainte de se voir expulsée ; que cela justifie l’indemnisation du préjudice qu’elle a subi

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 26 mars 2024, la SCI Belsejeso demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1134 du code civil, de :

— débouter la société Chez Paul de toutes ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 15 juillet 2013,

— ordonner l’expulsion de la société Chez Paul et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— l’autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers aux frais de la partie expulsée,

— déclarer que le dépôt de garantie lui restera acquis,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer mensuel, soit la somme de 3.587,68 euros, augmentée des taxes et charges et avec indexation légale, jusqu’à la libération des locaux,

— la condamner au paiement d’une somme de 7.740 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI Belsejeso fait principalement valoir :

— que l’article VII du bail (« Cession – Sous-location ») interdit toute sous-location, location-gérance, substitution de jouissance ou domiciliation de tiers,

— que la mise à disposition du local d’habitation à un salarié de la société preneuse constitue une sous-location interdite par le bail, laquelle constitue une violation du bail justifiant l’acquisition de la clause résolutoire,

— que si le preneur a la possibilité d’héberger qui il entend, il n’est pas autorisé à faire une sous-location,

— que la qualité de salarié de l’occupant du local n’est en outre pas établie,

— que les sommations interpellatives des 10 janvier et 11 mars 2022 établissent matériellement l’occupation litigieuse,

— que la sommation du 27 septembre 2022 est demeurée infructueuse, justifiant l’acquisition de la clause résolutoire,

— que la sommation n’a pas été délivrée de mauvaise foi dans la mesure où les termes du bail sont suffisamment précis sur les interdictions stipulées,

— que la preuve d’une volonté de pression de la bailleresse ou de contourner les règles sur le droit de préférence dans le cadre d’une vente des locaux n’est pas rapportée,

— que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas fondée,

— qu’elle ne démontre pas le préjudice qu’elle prétend avoir subi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 septembre 2025 tenue à juge rapporteur et a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la validité de la sommation visant la clause résolutoire du 27 septembre 2022

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. L’automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d’effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles.

La bonne foi du bailleur est présumée et il appartient à la preneuse de caractériser l’absence de bonne foi du requérant lors de la délivrance de l’acte.

En l’espèce, le contrat de renouvellement de bail du 15 juillet 2013 stipule en son article « VII – Cession – Sous-location » que le preneur s’oblige à « 25° Ne pouvoir sous-louer les locaux, ne pouvoir donner le fonds de commerce exploité dans les lieux en location-gérance, ne pouvoir substituer quiconque dans la jouissance des lieux, ne pouvoir y domicilier une quelconque personne physique ou morale (…) ».

Il ressort des sommations interpellatives délivrées les 10 janvier et 11 mars 2022 par la société Belsejo que le local d’habitation faisant partie des locaux donnés à bail à la société Chez Paul était occupé par Mme [J], présente sur les lieux lors du passage de l’huissier, son époux M. [R] [D] et leurs enfants.

Par courrier électronique des 21 et 22 mars 2022 adressé à son bailleur, le gérant de la société Chez Paul a communiqué les pièces d’identité de Mme [J] et le contrat de travail de M. [R] [D].

Il est constant que Mme [J] est la sœur du gérant de la société Chez Paul et, la demanderesse ne verse pas aux débats le contrat de travail de M. [R] [D] mais elle produit les déclarations URSAFF dont il ressort que ce-dernier est salarié de la société, travaillant dans le restaurant exploité dans les locaux donnés à bail. Le gérant de la société Chez Paul indique dans son courrier électronique du 22 mars 2022 que son salarié ne lui payait pas de loyer pour l’occupation du logement.

Pour autant, la mise à disposition d’un local d’habitation au profit d’un salarié constitue un avantage en nature qui est la contrepartie du travail fourni par le salarié, cette mise à disposition ne se distinguant pas d’une sous-location prohibée par le bail. Le fait qu’aucun loyer effectif n’était versé est indifférent pour caractériser la sous-location dès lors que la contrepartie de la mise à disposition du logement se retrouve habituellement dans le montant du salaire alloué au salarié. La société Chez Paul n’ayant pas produit le contrat de travail de M. [R] [D], le tribunal ne peut exclure que la mise à disposition du logement faisait partie des avantages en nature du salarié.

Il ne peut être argué qu’il s’agirait d’un simple hébergement dans la mesure où le gérant de la société Chez Paul n’habite pas lui-même sur place.

S’agissant du défaut de précision des stipulations contractuelles, la clause VII du contrat est suffisamment précise en ce qu’elle interdit à la société de lui substituer quiconque dans la jouissance des lieux et d’y domicilier quelque personne physique ou morale que ce soit. Si une personne morale ne peut habiter bourgeoisement un appartement, il résulte de l’interdiction figurant au contrat que la jouissance du local habitation doit être réservée à la société ou à un représentant personne physique de la société, ce qui n’était pas le cas de M. [R] [D], salarié du restaurant.

Il résulte de ces éléments que, contrairement à ce que soutient la société Chez Paul, l’interdiction contractuelle de sous-louer et de faire occuper les locaux par une autre personne physique ou morale que la société preneuse était suffisamment claire et qu’elle a contrevenu à cette interdiction.

La sommation du 27 septembre 2022 a exigé de la société Chez Paul « d’avoir à occuper le local dans les termes du bail, à savoir personnellement ». Contrairement à ce que soutient la locataire, cette exigence ne manque pas de précision en ce que l’occupation personnelle par la société doit s’entendre comme l’occupation par un représentant de la société, ce qui n’était pas le cas de l’occupation par un salarié de la société.

L’infraction aux stipulations du bail est donc établie, la société Chez Paul ayant réalisé une sous-location interdite par le bail. La mauvaise foi de la bailleresse n’est pas caractérisée par les termes de la sommation du 27 septembre 2022, les termes étant suffisamment précis pour permettre à la locataire de savoir ce qui était attendu d’elle dans le délai d’un mois.

Par ailleurs, il n’est démontré en l’espèce aucune atteinte à l’obligation de bonne foi dans les conditions d’exercice des prérogatives contractuelles de la société Belsejo. Le fait qu’elle n’ait pas averti la société Chez Paul de la délivrance d’une sommation, puis d’une assignation après que la locataire a justifié de l’identité des occupants de l’appartement, ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi de la bailleresse. L’allégation selon laquelle la sommation constituerait un moyen de pression dans le cadre de la prolongation du bail n’est, en outre, justifiée par aucun élément.

Dans ce contexte, il n’est pas établi que la SCI Belsejeso a manqué à son obligation de bonne foi dans la délivrance de la sommation du 27 septembre 2022 et la demande de nullité de l’acte sur ce fondement sera, en conséquence, rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de suspension de ses effets

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 [aux articles 1244-1 à 1244-3 dans sa version précédant l’entrée en vigueur de l’ord. n°2016-131 du 10 févr. 2016] du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il peut être accordé à un locataire des délais rétroactifs en application de l’article L. 145-41 du code de commerce et dès lors que ces délais ont été respectés, la clause résolutoire n’aura pas produit ses effets.

En l’espèce, la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 27 septembre 2022 est valide et il n’est pas justifié d’une exécution de la sommation de faire dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise à compter du 27 octobre 2022 à 24h.

Néanmoins, il ressort des pièces versées aux débats que, à la date du 12 janvier 2024, la société Chez Paul avait exécuté la sommation puisqu’elle justifie d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice constatant que l’appartement litigieux était vide de tout occupant.

Si la sommation n’a pas été exécutée dans le délai imparti, il convient de relever que l’appartement était occupé par un salarié du restaurant exploité par la société Chez Paul, le chef du restaurant, accompagné de sa femme et de ses enfants, que cet usage est répandu dans la restauration et que la société Chez Paul a pu, de bonne foi, croire qu’elle ne commettait pas d’infraction au bail en mettant le logement à disposition de son salarié sans paiement d’un loyer ; qu’une fois l’infraction révélée, au regard de la situation, à savoir l’occupation par une famille avec des enfants, il n’était pas possible d’exécuter la sommation en faisant cesser l’occupation dans le délai d’un mois, cette exécution nécessitant de trouver une solution de relogement appropriée pour la famille.

En conséquence, au regard du contexte spécifique et de la nature de l’exécution qui était exigée de la société Chez Paul, et en l’absence d’éléments sur les besoins de la bailleresse, il y a lieu de faire droit à la demande de délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire au jour de la justification de l’inoccupation de l’appartement litigieux, le 12 janvier 2024. Il en résulte que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets.

La SCI Belsejeso sera en conséquence déboutée de ses demandes subséquentes visant l’expulsion, l’enlèvement des meubles et la conservation du dépôt de garantie, ainsi que la demande de condamnation à une indemnité d’occupation, le bail liant les parties n’ayant pas pris fin.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Chez Paul

Selon l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, la société Chez Paul ne produit aucun élément de nature à démontrer la pression dont elle estime avoir été victime de la part de la bailleresse entrainant la crainte de se voir expulsée.

S’il est toujours regrettable que les parties n’entament pas des démarches amiables préalablement à toute démarche judiciaire, le simple fait d’avoir usé de ses prérogatives contractuelles en faisant constater les manquements au bail, puis en faisant délivrer une sommation de faire et une assignation, ne caractérise pas la mauvaise foi du bailleur, le fait que le contrat soit en période de tacite prolongation ne caractérisant pas davantage la mauvaise foi du bailleur.

En conséquence, en l’absence de démonstration d’une faute imputable à la SCI Belsejeso, la société Chez Paul sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la société Chez Paul et la société Belsejeso succombant chacune partiellement à l’instance, elles seront condamnées à supporter les dépens chacune à hauteur de 50%.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la SAS Chez Paul de sa demande de nullité de la sommation de faire visant la clause résolutoire délivrée par la SCI Belsejeso le 27 septembre 2022,

Accorde à la SAS Chez Paul des délais rétroactifs jusqu’au 12 janvier 2024 pour exécuter la sommation de faire délivrée le 27 septembre 2022 avec suspension des effets de la clause résolutoire,

Constate que la clause résolutoire était acquise au 27 octobre 2024 à minuit mais qu’elle n’a pas produit ses effets compte tenu du respect des délais suspensifs accordés,

Déboute la SCI Belsejeso de ses demandes en expulsion, enlèvement des meubles, conservation du dépôt de garantie et condamnation à une indemnité d’occupation,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Belsejeso et la SAS Chez Paul à supporter les entiers dépens de l’instance chacune à hauteur de 50%,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 5] le 20 Novembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME